单位小产权房能公正吗(公司名义购房政策细则！)

注册公司的程序及时间

A、名称预先核准需1个工作日；

B、注册登记营业执照及刻章，需2个工作日；

C、设立基本账户，需1个工作日。

注册公司共需4个工作日左右，设立公司的全程大约需要一周左右。

以公司名义购买房屋的好处

①、新购房屋资格：不能在上海市新购住宅的个人需购买房屋，可以用公司名义在上海市新购房屋。

②、贷款：公司购房不能贷款，但公司可以通过抵押等方式融资。

③、税费

④、出售房屋的方式

A、以公司名义转让房屋；

B、转让公司股权；

C、公司清算。

关于规范企业购买商品住房的暂行规定

为进一步深化落实“沪九条”、“沪六条”等文件精神，加强房地产市场监管，现就规范企业购买商品住房有关问题暂行规定如下：

01、企业在本市购买商品住房必须同时符合以下条件，购房时间以合同网签备案日期为准：

①、企业设立年限已满5年；

②、企业在本市累计缴纳税款金额已达100万元人民币；

③、企业职工人数10名及以上，且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满5年。

企业近年缴纳税款金额满500万元以上的，购房时不受上述企业设立年限和员工人数等条件的限制。

02、企业购买的商品住房再次上市交易年限从“满3年”提高至“满5年”。

03、住建、房管部门会同相关部门对执行商品住房项目公证摇号、按序选房制度加强监管，要求开发企业严格执行全部准售房源、积累客户规则和名单、摇号排序结果公证和公示规定；进一步加强客户认筹规则制订指导审核以及执行监管，严格落实企业购买商品住房规定。

04、住建、房管部门会同规土部门（不动产登记机构）加强企业购买、出售商品住房交易登记审核，会同税务、人社、公积金管理等部门建立相关信息共享核查机制，对违反企业购买、出售商品住房相关规定的，不予办理房地产交易登记手续。

05、本暂行规定自2018年7月3日起施行。

一、公司购房需要什么资格？

公司分为注册在境内的公司以及注册在境外的公司，注册在境内的公司购买房屋类型和套数不受限制，注册在境外的公司不能在限购城市购买住宅，如果在限购城市有办事处，可以办事处的名义购买一套非住宅。

二、公司购房如何办理贷款？

以公司名义买房，虽然能规避限购政策，但因为绝大多数银行的按揭贷款业务仅针对个人买房者，公司购置房产需一次性付款，这意味着初始的投入成本就很高。要到取得产权证后，才能进行抵押贷款。

三、公司购房需要交什么税？

公司买房缴税与个人购房缴税相比要多出很多：

①、契税、印花税

无论是非住宅、普通住宅还是非普通住宅，只要是以公司名义购房，均需按照房款的3%缴纳契税，不享受税率减半的优惠；另外还需缴纳0.05%的印花税。

②、房产税

根据1986年10月开始实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》，对于公司名下的房产，每年需缴纳房产税，具体税费为：每年房产原值×70%×1.2%。在具体操作过程中，不同的地区对不同性质的企业（如高新企业、扶贫单位等）可能会有三年内免房产税的优惠。

③、土地使用税

按照“建筑面积*30元/年”征收土地使用税等。如房产税、土地使用税未按时缴纳，需要按照每日万分之五缴纳滞纳金。

此外，公司购房所需缴纳的税目较多，计算较为复杂，购房人最好向相关税务部门详细咨询具体税费金额。

四、公司持有房屋如何交易？

公司持有房屋的交易形式目前主要有两种，一种是直接将该房屋出售；一种是通过股权变更的形式来进行交易，以该房屋在公司资产所占比例来确定股权份额，但是这种方法涉及公司的资产、债务、利润等因素，潜藏风险较多，另外股权变更的形式并不能改变不动产权属的所有人登记。

五、转卖公司名下房产需要交什么税？

对于出售公司名下房产，在交易过程中则需要缴纳：

①、增值税及附加

按（不含税收入-不含税购置原价）×5.6%征收；

②、土地增值税

按（转让收入-扣除项目金额）×四级超率累进税率征收；或由税务机关按成交价格的5%的核定征收；土地增值税四级超率累进税率表

③、印花税

按成交价格×0.05%征收。此外，转卖公司名下房产，还要缴纳企业所得税，目前一般按转让房产所得的净利润*25%征收。企业所得税一般按季预缴，年终汇算清缴。

六、公司名义购、售房需要什么资料？

卖方（买方）为境内公司时，需要的备件有11项。分别为：

①、房产证；

②、经年检的企业法人营业执照或事业单位法人证书；

③、批准该法人或其他组织成立的文件；

④、法定代表人或负责人的合法身份证件；

⑤、地税税务登记证副本或金融许可证；

⑥、中华人民共和国组织机构代码证副本；

⑦、法人授权委托书；

⑧、代理人的合法身份证明；

⑨、国资委批复函（国有产权）、集体表决书（集体产权）、股东决议书（股份制企业）；

⑩、测绘表；

?、公章。

卖方（买方）为境外公司时，需要的备件有8项。分别为：

①、相关管理部门核发的该境外机构在北京设立分支、代表机构的营业执照或登记证书；

②、经公证的法人或其他组织的商业登记证或注册证书，外国法人或其他组织的公司注册文件注册地公证后需中国驻该国使、领馆认证；

③、法定代表人或负责人的合法性身份证件；

④、商务管理部门核发的《外商投资企业批准证书》；

⑤、法人授权委托书；

⑥、代理人合法性身份证明；

⑦、各国驻华大使馆、各国际组织驻华代表机构提交外交部同意其购房的照会；

⑧、符合实际需要自用、自主原则的书面承诺（但境外注销的，可以按规定办理商品房的转移登记手续）；

七、公司买二手房所需材料如下：

①、过户:营业执照复印件+法人身份证复印件+法人到场或（委托书+经办人身份证原件及复印件）+公章

②、公司买房营业执照没有注册时间要求，只要在有效期内都可以

③、公司买房交税：契税3%

④、公司买房自购房后5年方可出售。

⑤、企业出售缴纳差额营业税和土地增值税差额30%_60%，没有个人所得税，但每年有房产税：核定总价的0.84%

⑥、公司买房不贷款、一次性付款；

八、原价转卖公司名下房产能避税吗？

对于这种“阴阳合同”（即正式合同中做低房屋总价，余款另签一份补充合同），首先这种做法涉及偷税漏税，属于违法行为；其次，企业的每一笔账目都有进出明细，要作假并不容易；再者，房屋成交过程中，会有相关部门做房价评估，价格做得太低一般是通不过的。

九、公司购房有什么特殊性？

①、公司产权的房屋可以通过股权转让方式进行转让，不需要经过交易中心，但是这种只是变更股权及实际控制人，最适合做这种交易的是公司名下无其他不动产以及资产，否则不现实；

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