中国小产权房的去留 40平方房屋牵出30个继承人-2023东莞小产权房信息_深圳小产权房源

黄某15年前身故，死亡时已91岁高龄，遗留一间40平方的旧房，其生前无结婚及生育子女，有长兄3人，均先于黄某去世，长兄3人均有婚史及生育多名子女，且目前家族自黄某之后已延续至第三代。随着城市进程，黄某遗留下来的旧房面临旧改拆迁，但由于黄某生前没有订立遗嘱或抚养协议，该房屋产权不明晰，导致房屋去留问题迟迟无法处理。

陈某作为黄某的家属代表来到番禺公证处咨询该房屋的产权继承事宜。经公证员耐心询问后发现，黄某已无第一顺序法定继承人，其第二顺序法定继承人的兄弟3人均先于黄某去世，且随着时间推移，黄某的兄弟3人的部分配偶、子女也相继去世，导致涉及该房屋的继承产生了不同情况的转继承和代位继承关系。

为防止遗漏继承人，经过多番了解和严谨核实，公证员“绞尽脑汁”厘清了当中错综复杂的亲属关系，理顺了最终实际涉及的30名继承人情况，花费了超过一周的时间完成办理该旧房继承公证所需的资料搜集工作，最终顺利为黄某的亲属出具继承公证书。

当家属们代表梁某看到属于他们30人的沉甸甸的公证书时也不禁慨叹：“当初大家都想着这旧屋小，不办继承不影响居住，权属关系都没放在心上。如果当时能及早处理，现在就不会为了搜集各种证明文件办继承而跑断腿，为‘集齐’全部30个继承人而费尽唇舌”。

番禺公证处公证员何敏华介绍，继承公证过程中审查所有继承人的法律关系可不是一件容易的事，上述案例既令申请人“心力交瘁”，也让公证员“绞尽脑汁”，原因在于案例中存在多个代位继承和转继承情况。

代位继承：

代位继承是指根据《民法典》第一千一百二十八条规定：“被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的直系晚辈血亲代位继承。被继承人的兄弟姐妹先于被继承人死亡的，由被继承人的兄弟姐妹的子女代位继承。代位继承人一般只能继承被代位继承人有权继承的遗产份额。”《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十四条规定：“被继承人在民法典施行前死亡，遗产无人继承又无人受遗赠，其兄弟姐妹的子女请求代位继承的，适用民法典第一千一百二十八条第二款和第三款的规定，但是遗产已经在民法典施行前处理完毕的除外。”

转继承：

转继承是指根据民法典第一千一百五十二条规定：“继承开始后，继承人于遗产分割前死亡，并没有放弃继承的，该继承人应当继承的遗产转给其继承人，但是遗嘱另有安排的除外。

由此可知，代位继承与转继承有一定的相似之处，两者发生的前提都是继承人死亡，但代位继承中继承人是先于被继承人死亡，而转继承中继承人是后于被继承人死亡。

在该案中，黄某去世后，随着时间不断变化，其遗产的实际继承人也因为法定继承人的生存情况变化而发生转变，从而造成其遗产继承份额分散到目前的30个继承人身上。

专家意见：

针对如何避免在遗产继承中出现该类问题，番禺公证处提出了专业意见。

及早办理继承公证。自然人死亡后，遗留的财产尤其是不动产要尽快办理继承公证，及早更名过户。尤其是“白发人送黑发人”等死亡顺序影响继承人范围的情况时，迟迟不办理继承公证，往往会因家庭成员不断发生改变产生其他继承法律关系，造成财产法律意义上转移，给后续办理财产转移过户手续增添不必要的麻烦，甚至引发诉讼和家庭纠纷。

继承遇阻可采取分阶段式专业解决。如果由于各种原因不能及时办理继承公证的，建议想要表示放弃继承权的继承人，可以先办理放弃继承权声明书公证，防止日后继承人转变导致继承变得繁琐。对于继承法律关系比较复杂的情况，可以来公证处咨询让公证人员先帮忙理清法律关系，切莫盲目排除继承人。