北京各区小产权房排名，F0770-2023东莞小产权房信息_深圳小产权房源

前言

万柳区域全图

正文

这一篇写的是万泉河路以西，长春桥路以北，昆玉河以东，北四环以南的区域。这一片就是万柳区域。

（1）万柳区域

巴沟山水园

万柳是海淀的中心，万柳对于海淀相当于北京对于中国的关系。南部是海淀区政府所在地。这里有顶尖的中关村三小，想要感受万柳的鸡娃真实场景，大家可以周末或者晚上去三小对面的诺顿大厦楼上，基本都是各种培训班。北面是万柳高尔夫球场，过了四环就是海淀公园，东面是中关村科技园的核心区。

第一梯队：（豪宅及终极改善）：万城华府（玺园：04年，17栋，124户，5000W-9000W左右，单价基本在17W-20W之间，基本都是复式和别墅，客厅是7.5m高的大厅。面积基本在140-387平米。

万城华府

万城华府玺园

海园：05年，16栋，202户，5000W-7000W左右，面积大概268-395平米，大面积是复式，也有大平层。

万城华府海园

万城华府

尚园：07年，11栋，135户，5000W-8800W，板楼，面积273-498平米（独栋别墅），5层高楼。龙园：05年，12栋，242户，1150W-6500W，面积71-395平米，大部分是平层）。万城华府可以单独写一篇，万柳书院在万城华府面前就是小弟一般的存在。

万城华府.龙园

万柳书院（2014年，14栋，311户，4000W-8000W，之前写了一篇关于万柳书院的文章，感兴趣的，可以点击下方连接可以去看吧，属于中赫开发，高端大平层板楼。属于终极改善盘，也是联想前老大柳家居住地）。

“万柳书院少爷”火爆朋友圈--万柳书院到底如何？#V0010

万柳书院

第二梯队：（刚需改善及改善）：新起点嘉园（01年，12栋，1327户，770W-3020W，纯商品房社区，楼下有商业，其中1、2、4、6、8、10、12号楼是住宅，其它是商业。塔楼形式，并且通过楼下的商业体连在一起，低于1000W一下是一室一厅，户型不是很好，建议这个价位换个别的区吧）。

新起点嘉园

怡秀苑小区（94年-98年，10栋，1190户，700W-1650W，部分属于武警家属楼，部分是商品房。物业管理还不错，以高层塔楼为主，少数板楼，）。

怡秀苑小区

万泉新新家园（99年，29栋，1827户，840W-5500W，单价15W+，学区溢价明显，中关村三小加持旁边就是地铁巴沟站、和华联商场，属于大型社区，绿化都不错，低价区基本是一室一厅，属于南面的万泉新新商务花园，朝向也不是很好，但是产权是70年。这里面主流价格应该是1500W左右的，南北向三居基本2500W左右）。

万泉新新家园

汇新家园（02年，5栋，771户，900W-1450W，万柳集团开发，分两期一期：1、2栋，03年交房。二期：3、4栋，04年交房，小区是自采暖，单价13W+，基本1000W以下一室一厅。1100W以上是两室一厅，1300W左右是三室一厅）。

汇新家园

阳春光华家园（98年，13栋，1452户，1350W-2600W，-3700W（复式），首创开发，当年属于北京的明星社区，也是首都10大安全社区，这个现在北京的基本都安全，到处都是摄像头。人车分流这个还是不错的）。

阳春光华家园

涧桥泊屋（02年，5栋，666户，1900W-3200W，小区环境还不错，有小河流水，板楼，人车分流。这里居住人群有北大、人大老师也有一些工商局的职工，就是规模小一点，在这一片算不错小区）。

涧桥泊屋

光大花园（2000年，10栋，1060户，1050W-2350W，光大开发商建设，三期建设，10栋楼，6号楼是环保局、2号楼是会所，其余8栋住宅，车位分地上和地下。有健身会所和网球场，中海物业，1100W基本为一室一厅，1500W为两室一厅，2100W以上为三室一厅）。

光大花园

锋尚国际（02年，6栋，714户，1100W-2500W，单价16W左右，锦绣大地开发商，塔楼为主，70年产权，E座是9层板楼是3个单元，正对水系，属于楼王，出房比较少，社区有会所，网球和篮球场，正南面就是海淀公安局）。

山水倾城（03年，4栋，325户，1600W-2900W（复式），单价11W+，小区规模小一点，小区以大户型为主130-280平米，这些影响单价，人车分流，小区有小型抬高花园）。

山水倾城

康桥水郡（03年，4栋，547户，单价基本16W+，850W属于一室一厅，典型占坑房，1500W-4500W，小区属于人车分流，小区相对小一点，3500W：三居室眼镜房，2100W，两室一厅。4500W：四室一厅）。

康桥水郡

光大水墨风景（05年，7栋，651户，1600W-4000W，单价18W+。交易的比较少。属于带水系花园的小区，低密度，大花园，自采暖，旁边就是长春健身园）。

光大水墨风景

碧水云天（03年，12栋，1579户，1660W-4600W，亿城开发商（亿城也是很有故事的开发商，北面万城华府是同一家公司，属于这一片配套齐全的河岸小区），8栋板楼，4栋塔楼组成，里面有游泳馆，人车分流。这里分为东区和西区。这里的10、9、8号楼的西南角的大的玻璃飘窗，采光还是相当棒的，冬天估计再家得穿短裤、短袖）这里面有海淀少年宫和剧场，小孩可以多来体验一下，还是不错的。

碧水云天

第三梯队：（刚需户型及老破小）：万柳亿城中心（03年，4栋，654户，680W-910W。单价基本在4W+，属于公寓类性质，可以注册公司，都是大面积，适合办公，不适合居住，就在区政府旁边，还是很方便的，北京亿城开发有限公司开发，万城华府也是这个开发商开发，这个公司的一些故事可以上网查查和周区长的故事，开发万柳是有后台的）。

万柳亿城中心

小南庄社区（80年-95年，42栋（分为8个院子管理），4320户，370W-1390W（复式），这面是单位福利分房，有轻气集团、摩托罗拉、三建，航天部等等单位。部分通过交易后转为了商品房。周三、周五、周六楼下有便民菜市场。这里已经完成小区改造）。

小南庄社区

小南庄甲26号院（95年，4栋，295户，560W-720W，公房社区，砖混结构，老小区一般分为砖混、钢混等，钢混比砖混好一点。好处①、是楼房结实，②、银行批贷更容易一点，年限比砖混长一点，部分是三建家属楼，单价13W+，旁边是万泉小学，和十九中学，有一定的学区加持）。

小南庄甲26号院

万泉小区（90年，18栋，1094户，630W-720W，公房社区，一般是武警家属楼，属于军产房，不能交易，剩余可以买卖，）。

万泉小区

稻香园西里（80年，8栋，1126户，小区是无线电厂、工商大学、海淀教委、航天部、紫竹药业等单位福利分房，人员素质还是不错的，缺点就是紧邻万泉河路，部分塔楼部分板楼，由于有东西向板楼，户型会差一点，单价11W+，13年做了小区改造，基本无回迁户）。

稻香园西里

蜂鸟社区（03年，4栋，1363户，770W-1170W，单价16.7W左右，这个小区是塔楼，基本700多万的都是一室一厅，典型的占坑房，就是为了上中关村三小，基本买了就是出租。租金和房价比那是严重失衡。但是学区属性还是很强的。优势：上学神器。劣势：居住属性差一点，价格会随着学区的调整，会有所波动。这个就是既然你上了这个学校，就不要在乎那点波动了。买这里房子的，一般都是重视学习的家长，那就接下来给娃娃准备各种补习班的学费吧，学区房只是开始）。

蜂鸟社区

总结

海淀黄庄被称为学区房的宇宙中心，那海淀万柳就是宇宙中心的居住中心。整个万柳的均价大概15W左右。万柳一共15个社区，除了东面几个八十年代的单位福利分房的老小区外，其它均为2000年后的次新小区，北面为两个终极改善的豪宅小区，特别是万柳书院，从拍地开始到现在时不时的上上热搜。旁边的完成万城华府，从开发商的历史，里面居住人群，万柳书院在他面前那就是个小弟弟。这两个小区基本总价在4000W以上，好多时候是你拿钱还买不到。这两个小区出房很少，以至于万柳书院出来两套法拍房，都拍到单价30多万，一度上了热搜。因此想要豪宅、终极改善买这两个小区没问题，未来还会涨的，居住人群还是比较纯粹，一般到了这个级别享受最重要，涨涨更好。

整个区域内高档、改善、老小区均有。由于位置和学区（中关村三小绝对的小学中的王者）加持，这里的房价都表现的很亮眼。这里的老破小基本在10W-12W之间（由于老小区面积小，单价容易飚高，老小区聚集的大多数在万泉小学附近，算一般不错的小学，离中关村也近，各种鸡娃补习还是很方便的）。

万柳高尔夫球场

各种改善的次新小区，单价基本在13W-18W，总价基本在1100W以上，一室一厅、两室一厅、三室一厅，甚至四室的都有。就看大家口袋中的钱了。这里面其中这里面有水系的社区有锋尚和水墨，算改善中的相对有那么一点加分的两个小区。这里建议大家资金足的话，尽量买两室以上，主流户型。光为了占坑，那直接买蜂鸟社区。这个区域也是改善的一个不错选择，周边相对纯粹，再有北面豪宅加持，未来涨幅不会太差。买这里没问题，就看价格了。

这里面哟蜂鸟社区的4栋楼基本都是一室一厅的的小户型，出租为主，是全北京著名的学区占坑房，因此这个小区受学区政策的调整影响比较大，但是再怎么调整，就近入学还是主基调，中关村三小就在楼下，相对还是比较稳的。因此这里每年春天的小阳春，开始讨论上学的事情了，这里大家关注的也比较多了。建议买这里就是为了投资小孩上学，其它不要考虑那么多。别想着这也要，那也要。投资涨幅就别选这种盘，过山车的感受，一般人受不了。但学校是搬不走前，也就是小幅度的波动，大幅度涨跌也不太容易。

蜂鸟社区

周边环境没的说，北面是万柳的高尔夫球场，里面是可以吃烧烤的（高端的那种，不是自己带个炉子去烤的那种）。西面是两个小公园。紧邻的蓝靛厂南路，常年不堵车。这里特别要说明西面的长春健身园和巴沟山水园上面是高压线经过，但是一点都不影响这里的房价涨幅。东面就是中关村了，北面是10号线巴沟站，万柳书院的少爷都经常坐地铁去中关村上补习班，啃着海淀黄庄楼下的肯德基。你去这里至少生活上和他们一致了，大脑里的东西那就大家同步跑吧，也跟着他们学点（一起来鸡娃）。

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