大产权房和小产权房那个好？没有人接盘了？老破小值得买吗？

以下广州购房答疑内容，来自微信公众号“羊叔说房”的粉丝精选提问：

提问：羊叔，你好，感觉海珠现在的热度不错，未来的潜力发展看好，想问一下海珠买房的话，推荐在哪里买比较好呢？

羊叔：你好，海珠一二手房仅次于天河，海珠地区的三大板块是值得关注的，即琶洲粤港澳大湾区数字经济试验区、海珠创新湾和中大创新谷。在购房时，需要结合城市整体规划与发展前景进行选购。在三个值得入手的板块中，琶洲购房难度大；海珠地区新盘多，选择范围广；中大创新谷由于旧改及学区房。

提问：羊叔，你好，本人目前在天河上班，但是天河房价太贵，于是想在21号线沿线买房，可增城距离也很远，通勤不方便，打算先在这里买了房，以后收入提高就想要置换，那么应该怎么选择呢？中新怎么样？

羊叔：你好，中新最大的优势就是，相比凤岗、中岗离天河和黄埔要近得多，未来可以第一梯队承接黄埔外溢。而且中新有人口基础，商业发展成熟周期要比21号线增城其他地方相对更快，中新正在旧改，之后得优势会更明显。考虑到未来置换得需求，城市形象更好更近得中新是不错的选择。但中新得学校都很一般，所以现阶段就把靠地铁、靠商业作为选盘的原则。有的楼盘待其成熟还需很长时间，即便是价格较低的舒适户型，在选择时也一定要慎重，未来很难置换。

提问：羊叔，你好，外地人，不限购条件下广州增城和从化推荐哪个区？没有广州户口和社保，除了这两个不限购区还能去哪个区域购房呢？

羊叔：你好，如果想要购买不限购区的话，建议优先关注增城的新塘。新塘从2016年起，房价开始浮动，到2017年达到顶峰，之后随着房价调控政策出台以后，房价出现了一点回温。新塘下一波行情出现需要等。此外，新塘的产业发展，交通配套很好，这也是其影响房价的硬性条件。目前来说，新塘的房产是可以购入的，但是是仅限于一些三房。如果要购买的话，最好是选一个学区好的房源。具体买房选筹，详见知识星球内部分享。

提问：羊叔，你好，请问广州黄埔未来潜力好吗？

羊叔：你好，广州买房关键就是买对城市的发展方向，东进南拓会有一个优先级。要明白就是人口自然流动带动经济要比政策导向带动经济更符合市场规律。，人是跟着产业走的，除了原有的产业基础以外，你要看什么样的产业，你要看对人口的吸引力强不强，你还要看有没有造富的能力。黄埔无论是从位置上、定位上以及发展节奏上来看，都可以作为珠江新城人口和产业外溢的主要承接点。

提问：羊叔，你好，坐标广州，想要买一刚需房，预算有限，优先考虑投资还是自住呢？想买户型大点环境好点的，有什么推荐吗？

羊叔：你好，第一点，首套房一定要先考虑价值，第一套房买对了才有机会裂变，二套三套，一旦第一步买错了，就会步步错。第二点，买房前就要清楚这套房的流动性和重视房子金融性，比如说人口密度高的区域，小三房，有地铁，有学区，有商业的房子，未来它容易出手。还有首套房尽量不要豪华装修，不要买车位，也不要买老破小。第三点，如果你预算不多的话，也要买好板块的小户型，如果小户型的预算也不够的话呢，你可以多存点钱再买，也不要买从化或者是增成那些偏远地带的房子，这是大忌，除非你打算一辈子不换房。第四点，不要有侥幸心理，不要期望价格洼地的房子未来还能大涨，特别是概念性强的远郊新区，就算它有好的发展，最起码要十几20年才能发展起来，甚至是它永远也起不来，就算以后它做起来了，无论是户型还是配套都已经衰老，到时候流动性也会变得极差第五点，不管你是投资还是自住，都别放文旅度假房，还有那些商铺公寓，小产权房，要买就买有产权的住宅，只有住宅才是唯一流动性最好的物业。最后再提醒一遍，什么高铁站、机场、游乐场以及大型的工业区，这些配套没有任何价值，地铁、学校、商场、医院、企业总部这些才是真正的价值，而且越近市区越好。最后生活、居住的最终归宿是珠江新城、琶洲的顶级豪宅，城市中心区的房子。但如果第一步走错了，就全错了。

提问：羊叔，你好，首套房，买房总价在200-250w，打算在增城投资买房，可以看哪些区域？最具有优势的是哪个区域？目前可以考虑哪些项目呢？

羊叔：你好，先看新塘板块，新塘作为拥有万达等大型商业体和13号线，各方面配套也算齐全，总价150w左右的房源的确不多。其他区域的话首选中新板块，其次是朱村，最后是荔城。中新板块地理优势明显，同时还拥有21号线，还有周围知识城板块的发展带动。荔城处于增城的市中心，房价比起朱村和中新都要高，但是这个板块目前较为成熟，作为投资来说缺乏上升空间。

篇幅有限，只能涉及到这些城市。

查阅大量资料，对于全国300多个城市进行了盘点，做出全国城市风险名单。

一共可以分为四类：

第一类：可以密切关注，但是现阶段限制在主城和地铁一小时非主城范围

第二类：可以关注，现阶段购买范围限制在主城范围

第三类：自住可买，现阶段购买范围现在主城三类地段：行政区板块+金融产业板块+主导高科技产业板块

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