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滨城区的刘女士咨询：我听说有的房子土地性质是划拨，有的是出让，这两者有什么区别？另外，小产权房、单位房改房、经济适用房与普通商品房区别是什么？哪些能自由买卖？

胡延波律师解答：

开发商取得土地的方式一般为缴纳土地出让金，受让国家出让的土地（出让），特殊情形下可获得国家无偿划拨地（划拨），如建设经济适用房等。目前，市场上大部分普通商品房的土地性质均为出让，而依照有关法律规定，划拨土地上的房屋需补交土地出让金，并办理相应土地性质变更手续后，方可自由交易。

商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。该类房屋能办理产权证和土地证，可以自主定价自由交易。目前市场上自由买卖的主要是这类房屋。

经济适用住房是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由当地政府统一下达计划，用地实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。这类房屋的购买者往往要符合相关条件，并且该类房屋购买后五年内不允许出售，五年后出售的也要补交土地出让金。

单位房改房是指城镇职工根据有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。该类房屋的土地性质一般为国有划拨。在滨州市区各行政机关和事业单位的宿舍中有一部分就属于这种情况，该类房屋大部分在履行一定手续后可以交易，但往往无法办理土地证，目前该类房屋在交易中暂不需要补交土地出让金。