深圳宝安区棚改小产权房(深圳的小产权房路在何方？)

目前所谓的小产权房其价格相比动辄5万多均价的商品房就显得极其低廉，小产权房以其不到商品房三分之一的房价，的确吸引了不少刚需阶层的关注和购买，但是小产权房其自身的风险也是广大刚需阶层最为关注的。

一、违法属性分析

其实我们民间约定俗成的小产权房，政府统一的官方口径皆称之为“违法建筑”，而事实上，小产权房作为违法建筑主要是由于其存在建筑本身土地性质的违规使用以及规划建设过程中以及销售环节两个方面的违法。

一是在土地性质方面，根据《土地管理法》第六十三条明确规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。由于深圳自1992年到2004年期间，将原农村集体土地全部一次性转变为了国有土地，同时原村民全部转为城市居民（这也使得深圳成为全国唯一一个没有农村的城市）。虽然原农村集体土地在实质上完成了转变为国有土地的过程，但政府却并没有在形式上将转变为国有土地的原农村集体用地及时进行征收与储备，因此，在该类型土地上就存在两类型的房屋。第一类是转变成国有土地性质前就已经

存在的村民自有住房和农村集体经济用房；第二类就是在转变成国有土地性质后，原村民没有按照正规规划和建设申报程序，私自开发建设的房屋。

二是是因为这些小产权房存在违反合法建设申报流程，未进行正规用地与建筑规划许可以及建设施工许可申报等情况，甚至有的小产权房存在违规占用建筑红线等现象。该类建筑其包括原村集体土地上所建的统建楼或集资楼、企业拿地投资所建建筑，以及村民用宅基地合作自建的农民房。三是除了在房屋规划与建设方面之外，在小产权房销售环节也存在违法销售行为。根据

《城市房地产管理法》第三十八条和第四十四条规定，“小产权房的销售没有法律依据”。因此，由于小产权房本身存在土地性质违规开发利用以及规划建设环节存在违法建造等情况，导致其无法像正规商品房获取合法的预售或现售许可证书，因此对外销售本身来讲就已经是违规违法销售行为。

因此，根据《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民基地土地建设住宅，有关部门不得向违法建造和购买的住宅发放土地使用权证和房产证。

二、政策处理的实践

由于深圳目前新增可供开发用地资源日益枯竭，深挖存量用地就自然而然地成为深圳未来寻求建设发展空间的不二选择。根据深圳市规划国土部门统计数据显示，截至2014年底，全市违法建筑有37.3万栋，总面积达4.28亿平方米。占了全市建筑总量43%，可谓是占据了半壁江山。如何合法合规地盘活此类存量用地，将会给深圳带来巨大的开发建设空间，可以预料的是，未来深圳将通过大规模的城市单元更新，将此类存量用地予以开发。而实际上横梗在深圳城市旧改中最大的难题，就是如何妥善处理这些广泛分布的小产权房。

为了妥善有效地解决我市小产权房问题，深圳市政府在近几年采取了分类治理方式，一是对在建的小产权房采取高压查违的方式予以坚决遏制，并且对非原村民所建的以房地产开发为目的小产权房不予确权；二是对原村民所建的小产权房从宽处理。根据此类原则，深圳市政府出台了《<深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定>试点实施办法》(以下简称《实施方法》)原村民符合“一户一栋”原则总建筑面积480平方米部分免予处罚，并且根据相关规定可办证确权。而此规定也有利于保护原村民合法权益，但不符合现有法规政策的小产权房其命运则注定了永无确权之日。根据《实施办法》规定其中对“以房地产开发为目的兴建违法建筑的,除依法拆除、没收等外,还要没收违法所得”。例如2014年查处的位于宝安福永的“福安雅苑”小产权房，700多户业主交了住房款项后却在即将入住之时房屋被政府查封，至今也未被允许入住，而业主所缴纳的住房款项也因开发商跑路而索要无门。

三、疏堵结合，合理盘活存量

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