深圳展华小产权房，常见实务案例-小产权房网

上海市嘉定区人民法院审理的上海展华房地产经纪事务所与刘凡刚、喻芳居间合同纠纷案号：（2020）沪0114民初9020号认为:“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。关于中介公司的主体资格问题，本院认为，刘凡刚、喻芳与系争房屋的购买人签订《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》，能够证明中介公司为刘凡刚、喻芳与购房人之间建立了房屋买卖关系，虽然刘凡刚、喻芳对展华公司主体资格存有质疑，但有居间方为其提供居间服务却是可以认定的事实。

在本案中，可能提供居间服务的主体有三个：居安公司、展华公司及创林公司。根据庭审陈述及现有证据，创林公司仅使用其秘钥协助交易双方进行网签，但其并未提供其他居间服务。居安公司出具了《情况说明》，对居安公司和展华公司之间的关系予以了说明，居安公司同时申明系争房屋系展华公司提供居间服务，其不会向刘凡刚、喻芳主张佣金。展华公司就《房地产买卖居间协议》居间方处盖有居安公司印章，而《佣金确认书》却盖有展华公司印章一事亦作出了合理的解释；且刘凡刚、喻芳认可居间经办人为储某某，展华公司亦出具《情况说明》证明储某某系其公司员工，在此情况下，能够认定系展华公司为系争房屋进行居间服务。

居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，刘凡刚、喻芳与案外人徐某在展华公司居间介绍下签订《房地产买卖居间协议》，该合同具备了房地产买卖合同的主要条款，双方即买卖双方对房屋买卖的主要事项达成一致，因此展华公司已居间成功。

关于中介费金额问题，本院考虑到房地产居间服务的内容广泛，除了提供房产信息、协助磋商交易细节、促成买卖双方订立房屋买卖合同外，还应包括协助办理网签、房屋产权过户以及房屋交接验收等后续服务，居间方只有在完成全部的服务内容后，才可以收取全额佣金，展华公司并未完成全部的居间服务，应酌情扣减佣金金额。同时，展华公司作为专业的房地产居间公司，理应规范自己的居间服务，其居间服务存在瑕疵，应酌情扣减佣金。综合本案情况，本院酌定刘凡刚、喻芳需支付佣金18,000元。”（来源：中国裁判文书网）

【实务案例2】房屋类型与普通住宅不同，合同解除。

上海市浦东新区人民法院审理的张某与蒋某某房屋买卖合同纠纷案号：（2018）沪0115民初91309号认为：“本案的争议焦点问题有二：第一，系争房屋(包括家具)在2018年11月12日的市场总价值为658.432万元，如何折算为被告(反诉原告)蒋某某到手价？第二，原告(反诉被告)张某是否具备解除合同的条件？

关于第一个焦点争议问题，系争房屋(包括家具)在2018年11月12日的市场总价值为658.432万元，该价值为税费各付前提下的价格。如果要换算成此市场总价值下的被告(反诉原告)蒋某某到手价，则需要将市场总价值为658.432万元减去被告(反诉原告)蒋某某应当承担的税费即可。

作为出售方，被告(反诉原告)蒋某某应当承担增值税和个人所得税，又应系争房屋属于非普通住宅，故增值税＝(核定计税价格－买入价)÷1.05×5%＝(658.432万元－98万元)÷1.05×5%＝26.6872万元，个人所得税＝(核定计税价格－增值税)×2%＝(658.432万元－26.6872万元)×2%＝12.6349万元，增值税和个人所得税合计39.3221万元，进而系争房屋市场总价值658.432万元换算成的被告(反诉原告)蒋某某到手价为619.1099万元，与合同约定的被告(反诉原告)蒋某某到手价710万元相比，相差90.8901万元。此差额为合同解除后被告(反诉原告)蒋某某有关系争房屋的实际价格损失。

第二个焦点争议问题，原告(反诉被告)张某主张其解除合同的理由为被告(反诉原告)蒋某某未能告知系争房屋性质，导致其不能申请30年期限的银行贷款，从而无法继续履行合同。本院认为，原告(反诉被告)张某获知系争房屋的性质以及具体使用年限的途径有四种：

其一，被告(反诉原告)蒋某某告之；

其二，中介工作人员告之；

其三，被告(反诉原告)蒋某某或中介出示房地产权证、原告(反诉被告)张某查看；

其四，原告(反诉被告)张某阅读《上海市房地产买卖合同》相应条款。在本案中，被告(反诉原告)蒋某某将房地产权证交付中介工作人员，中介工作人员曾向原告(反诉被告)张某出示过。

同时，无论《房地产买卖(含居间)协议》还是《上海市房地产买卖合同》，均有房地产权证的编号，而且，前者第二条明确提醒若本条描述的该房地产与实际情况不符或不详尽，则以该房地产权属证明或相关法律文书的记载内容为准，后者第三条明确了该房屋占用的国有土地使用权的使用年限从2008年4月3日起至2043年1月26日止，所以，无论原告(反诉被告)张某查看房地产权证，还是阅读《房地产买卖(含居间)协议》和《上海市房地产买卖合同》，均可获知系争房屋的性质和使用年限。此外，被告(反诉原告)蒋某某和原告(反诉被告)张某地位对等，均不是二手房买卖领域的专业人士，在被告(反诉原告)蒋某某已经提供房地产权证供原告(反诉被告)张某核实、合同约定明确的情形下，不能再赋予被告(反诉原告)蒋某某主动告之系争房屋性质和使用年限的额外义务。

综上，在被告(反诉原告)蒋某某没有隐瞒、提供房地产权证供原告(反诉被告)张某核实的情形下，作为贷款申请人的被告(反诉原告)蒋某某应当更应关注系争房屋性质和使用年限，因其自身原因未能获知房屋性质和使用年限，过错在自己。此外，根据合同约定，贷款不足，原告(反诉被告)张某应以现金补足，故贷款申请不下来，也不是原告(反诉被告)张某不履行合同的正当条件。

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因反诉被告张某是不继续履行合同的过错方，反诉原告蒋某某提出判决确认解除其与反诉被告张某于2017年6月4日签订的《上海市房地产买卖合同》和《补偿协议》的反诉请求，具备法律和事实依据，本院予以支持；

关于反诉原告蒋某某提出的判决反诉被告张某立即支付其违约金142万元的反诉请求，但是，对于赔偿金金额，尽管反诉被告张某未就违约金过高直接请求予以酌情调整，但是在其具体的辩论意见已经体现了酌情调整的意见，进而本院以系争房屋实际价格损失90.8901万元为基础，兼顾合同的履行情况(反诉被告张某于2017年6月向反诉原告蒋某某支付房价款200万元，至今已有二年有余，故反诉原告蒋某某因合同解除而获取了相应利息收入)、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情将违约金金额由反诉原告蒋某某主张的142万元调整低至69万元。

相印地，原告张某提出的解除双方就上海市浦东新区龙居路××X弄××X号××X室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告张某提出的被告蒋某某返还其购房款200万元的诉讼请求，具备事实和法律依据，本院予以支持。”（来源：中国裁判文书网）

【实务案例3】明知存在两种面积，共同分担责任。

上海市黄浦区人民法院审理的周光伟与管福绵、刘美霞房屋买卖合同纠纷案号：（2013）黄浦民四（民）初字第1104号认为：“根据本案查明的事实，原、被告在2013年2月6日已知系争房屋存在65.02平方米和61.44平方米两个建筑面积，此时，无论买卖双方还是中介方均应先搁置合同的签订，弄清事情原委后再决定是否继续后面的一系列程序，但作为系争房屋的权利人即原告没有这样做，相反，其与被告还签订《补充协议》，故本院认为，原、被告之间房屋买卖真实，不存在重大误解的事实。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（一）项的规定，原告要求撤销合同的诉请，不予支持。关于被告要求继续按合同约定价款履行的主张，本院认为依法应予支持。

对于先后两本产证所记载面积的差额部分的对价，本院认为，在出现两个面积的情况下，作为房屋买受人同样负有弄清原委的义务，第三人作为专业中介公司，未能履行如实报告的义务，在面积存疑的情况下仍促成双方交易，显有过错，为彰显公平交易，该部分损失可根据造成该损失的责任程度由原、被告及第三人分担。为避免讼累，本院一并予以处理。被告其余诉讼请求，不予支持。第三人和邦公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响本院依据查明的事实依法作出判决，据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十五条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：

一、原告（反诉被告）周光伟与被告（反诉原告）管福绵、刘美霞应于判决生效后十日内继续履行《上海市房地产买卖合同》；二、原告（反诉被告）周光伟要求撤销其与被告（反诉原告）管福绵、刘美霞签订的《上海市房地产买卖合同》的诉讼请求，不予支持；三、被告（反诉原告）管福绵、刘美霞应于判决生效后十日内支付原告（反诉被告）周光伟房价损失款人民币22000元；四、第三人上海和邦房地产经纪有限公司应于判决生效后十日内支付原告（反诉被告）周光伟房价损失款人民币44000元；五、被告（反诉原告）管福绵、刘美霞要求原告（反诉被告）周光伟支付逾期过户违约金的诉讼请求，不予支持；六、被告（反诉原告）管福绵、刘美霞要求原告周光伟支付逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。（来源：中国裁判文书网）

【实务案例4】二手房买卖一般按套计算价格。

上海市第一中级人民法院审理的顾某某与上海某某物业发展公司房屋买卖合同纠纷案号：（2012）沪一中民二（民）终字第2945号认为：“上诉人与被上诉人于1998年6月签订的《购房合同》中仅约定了房屋总价，合同中并未涉及房屋每平方米的单价，因此，尽管系争房屋《购房合同》上载明的建筑面积与产证面积不相一致，但系争房屋是按套计算房屋价格，而非按单位面积的单价计算房屋总价，故上诉人现按产证面积及其自行估算的单价要求被上诉人退还减少部分面积的购房款，缺乏依据，本院不予支持。原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。”[1]

（来源：中国裁判文书网）

【实务案例5】明知“划拨”撤销合同，不予支持。

上海市第二中级人民法院审理的王剑与徐京海房屋买卖合同纠纷案号：（2019）沪02民终8871号认为：“本案主要争议在于王剑签订《房地产买卖合同》是否存在重大误解。

首先，签订《房地产买卖合同》时徐京海出示了房地产权证及不动产登记簿，文本中载明土地使用权取得方式为划拨。且王剑自述合同订立时已查阅房地产权证及不动产登记簿，对房屋及土地现有状况有所了解；

其次，虽然买卖合同所列房地产具体情况为出让方式，但同时也注明以不动产登记簿为准。如果王剑介意房屋土地使用权出让方式，亦可就其变更情况经房产交易中心咨询后再行签订合同。王剑在明知房屋为划拨方式取得即订立合同，其自始只购买以出让方式取得的房屋的意思表示不明确；

再次，土地使用权取得方式对本案所涉房屋的价格不存有影响，也对王剑买卖房屋不产生重大的不利后果。据此，王剑对系争房屋买卖不构成重大误解，双方买卖合同关系依法成立。王剑要求撤销双方签订的《房地产买卖合同》并退还定金，没有事实和法律依据，本院不予支持。就双方于2019年1月9日签订的《房地产买卖合同》，一审法院依法解除，本院在此予以确认。综上，王剑的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。”（来源：中国裁判文书网）

【实务案例6】房屋被纳入拆迁，合同解除。

上海市徐汇区人民法院审理的刘晶晶与赵轶、宣林珍房屋买卖合同纠纷案号：（2016）沪0104民初27032号认为：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。刘晶晶与赵轶、宣林珍签订的房地产买卖合同系双方真实意思表示，对签约方均具有约束力，双方均应按约履行。现系争房屋因被纳入拆迁公告的改造范围而无法办理转让过户手续，双方签订合同目的无法实现，双方于2015年12月13日签订解除协议协商一致解除房屋买卖合同，对此本院予以认可。赵轶辩称房屋买卖合同于2015年10月15日解除无事实和法律依据，本院不予采信。

《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。本案中，因系争房屋被列入动迁范围，土地使用权已经出让给案外人，刘晶晶在签订房地产买卖合同前并不知晓系争房屋被列入动迁范围一事。赵轶、宣林珍虽然没有主观不愿意配合过户的意思表示，但客观上房屋无法完成过户，根据上述法律规定，该风险应由出卖方承担，故赵轶、宣林珍应当承担相应的违约责任。刘晶晶主张总房价款20%的违约金并要求赔偿损失80万元，考虑到刘晶晶在解除系争房屋的买卖合同后即另行购房，且亦未举证其实际损失情况。而刘晶晶也无证据证明赵轶、宣林珍在签订房屋买卖合同之前知晓系争房屋存在权利限制，具有主观过错。

故现赵轶、宣林珍不同意支付违约金和赔偿损失，由本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定违约金的具体数额。”（来源：中国裁判文书网）

【实务案例7】面积误差较大，法院予以调整。

上海市徐汇区人民法院审理的刘晶晶与赵轶、宣林珍房屋买卖合同纠纷案号：（2016）沪0104民初27032号认为：“涉案的买卖合同系双方当事人自愿签订，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守。

本案争议焦点之一是原告是否应该支付系争房屋实测面积与合同约定面积误差3.41平方米的面积差价款及该面积差价的计算标准。对此，本院认为，虽然，买卖合同约定系争房屋的建筑面积是74平方米，同时又注明以房地产权证为准，但是对于产证面积与合同约定面积如有误差该如何处理并未约定，现原告称110万元是打包价，对此，被告不予认可，而原告所述的补充条款一第四条第三款的约定只是限制被告方擅自加价，并不能证明原告的该主张，同时原告也未提供其他证据予以证明，本院不予采信。现系争房屋的产证面积比合同约定的面积多了3.41平方米，鉴于双方对该误差的处理未作约定，且面积误差较大，故依据公平原则，原告应当按照购房时的价格向被告支付面积差额款。被告要求原告按目前的市场价支付面积差额款，依据不足，本院不予支持。

本案争议焦点之二是被告是否逾期过户。系争房屋是动迁配套商品房，自2018年2月16日起可以交易过户，被告奚某某在接到中介工作人员通知后与原告在中介处就过户事宜进行了商谈，因双方对合同未作约定的产证面积与约定面积发生误差的处理未能达成一致意见，致协商未果，因此未能办理过户的责任不能归责于被告一方，故原告主张过户逾期过户，依据不足，本院不予采纳，原告据此要求被告支付逾期过户违约金，本院不予支持。

被告同意配合原告办理系争房屋过户手续，并无不妥，本院予以准许。原告同意将剩余房款20万元在被告配合原告办理过户手续的当天支付给原告，也无不妥，可予准许。”（来源：中国裁判文书网）

【实务案例8】卖方谎报“房龄”要担责。

上海市虹口区人民法院审理的季陈与唐全妹房屋买卖合同纠纷案号：（2015）虹民三（民）初字第1165号认为：“当事人订立、履行合同应当遵循诚实信用原则，不得隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况。根据证人证言及原告提供的录音证据，可以证明被告在签订居间协议前后确向原告陈述过系争房屋的房龄是87年或88年，此述与系争房屋的实际房龄存在将近十年的误差，对原告决定签订居间协议并支付定金具有一定影响。