小产权房网如今的深圳新房和二手房市场呈现冰火两重天的态势。
10月8日，深圳沙井万丰海岸城开启线上选房，四个小时内1025套房源被抢光，2760人冻资，再现“千人抢房”。这是继9月7个项目“日光”、超3000套房源售罄之后，深圳在“银十”开局的首个“日光盘”。
中原研究院数据显示，十一黄金周深圳新房成交量为1081套，同比上涨163%。记者梳理发现，今年的1081套为十年来国庆假期最高成交量，相比此前最高网签量的2016年的508套，成交翻倍。
与此同时，深圳住建局公布了2021年四季度计划入市的商品房信息情况，共计55个新盘，30726套新房（含商务公寓）计划入市，预计新房市场将迎来小高潮。
不过《中国经营报》记者走访发现，在调控不断趋严的楼市下行期，日光盘仅是深圳楼市一面。楼盘项目分化、一二手市场分化、开发商销售承压、买家观望，才是深圳当下楼市的全貌。
多个网红盘再现“日光”
十一黄金周期间，位于龙岗区布吉的佳兆业壹都汇售楼处门口排起长队。“120万降至75万，三天付清全款”。由于优惠力度大，该楼盘成为深圳楼市国庆期间的焦点。不过从现场视频来看，到访的七八成是穿正装的中介。
10月12日，壹都汇再次加推，记者来到售楼处，并未见到如国庆期间的火爆场面。“结果是商办产品，有点失望。”楼盘现场，郑女士告诉记者，深圳住宅确实不可能这么大优惠力度。十一假期以来她跑遍了深圳关外几乎所有新盘住宅，发现折扣微乎其微。
“最近新闻报道房企要稳负债、回流资金，本以为国庆节会有促销活动。”郑女士表示，深圳新房市场依然坚挺。记者梳理发现，十一以来深圳新盘即便做促销，也多为买房送家电这样的小优惠。相比广州不少楼盘将“全款优先”改为“三成可卖”，深圳的住宅项目显得依旧从容。
开发商从容的背后，是深圳依旧强大的购买力。10月8日，万丰海岸城开盘后的3小时43分钟，第1082号客户选走了最后一套房子。实际上，从“金九”开始，深圳楼市就迎来了“日光潮”。9月24日，深圳4个新盘齐开，共推1907套住宅，均价从5.2万元/平方米到8.87万元/平方米。当日共吸引了4300多批购房者认筹，再次上演“千人抢房大戏”，4个盘均在当日售罄。
不过“日光”的背后，认筹人数和入围积分相较以往都大幅减少。记者梳理近期的“日光盘”，其中光明区星河天地推937套住宅，共1955批客户入围，最低入围积分仅48.8分，项目上一次开盘最低积分为64.1分；龙岗区颐安都会中央四期推375套住宅，共登记953批客户，最低入围积分仅39.2分。另外，宝安两个日光盘玺玥华府、前城滨海花园，由于认筹人数超房源套数的3倍，甚至不用积分。
“近期盘日光频现只能说明深圳购买力依然强，但并不代表深圳楼市回暖。”地产经济学家邓浩志表示。他表示“日光”楼盘均为一二手倒挂严重的楼盘，当日售罄在意料之中。
以玺玥华府为例，项目毛坯备案均价约8.8万元/平方米，而周边的中洲华府、勤城达22世纪等政府指导价就已达8.7万~10.1万元/平方米，实际成交均价更是在15万元/平方米左右，一二手倒挂严重。再例如颐安都会中央，该楼盘销售均价与二手房有超2万元/平方米的价差。
“金九银十”新房供应激增
网红盘的日光并不代表深圳楼市的全景。记者留意到，深圳9月入市住宅项目22个，部分楼盘去化压力不小。
例如满京华云着华庭，416套房源去化不足四成，该项目去年12月入市时，1129套房源顺利“日光”。关注度较高的光明云科府开盘去化仅六成；金茂公园里认筹人数只覆盖房源数量的60%。
开发商去化承压、竞争激烈的背后，是深圳楼市今年以来的首次供应大潮。据贝壳研究院的数据，9月，深圳新增供应总量超1.6万套，环比增长175.8%，同比增长40.5%；住宅供应超1.2万套，环比增长152.9%，同比增长63.4%。
深圳中原研究中心统计数据显示，10月份深圳有30盘计划入市，包括深业中城、润玺二期这样的网红豪宅项目。据悉，深业中城在2019年首期推售时，均价达13.1万元/平方米，总价高达1508万~7788万元，192套房源吸引约2800人认筹，中签率仅有6.8%。预计10月推售时，深圳或将又掀起一轮“打新”热。
价格方面，9月深圳新房出现了下跌。根据中房指数系统，2021年9月，深圳新建住宅价格环比下跌0.23%，同比下跌0.45%，样本平均价格为54367元/平方米。而在8月，深圳新房价格还以1.00%的涨幅领跑全国。
早在今年5月，深圳官方发布《关于进一步规范新建商品住房和商务公寓销售价格指导工作的通知》，对新房价格进行管控，明确“深圳市预、现售商品住房批准销售价格原则上不得超过上一年度至今同地段、同类型新房的网签价格，分批推售不能涨价，不得借装修变相抬价”。
“现在新房限价，上车比之前容易，近期可选择的也多，打算每个周末拉着家属去看房。”陈女士在深圳缴纳了5年的社保，按照深圳目前的积分算法，她的积分可以满足很多楼盘的入围标准。在她看来，这两个月是刚需买房的好时机。
二手房连跌6个月尚未出现“降价潮”
新房供应的大幅增加，也让本就跌至冰点的二手房市场雪上加霜。近日，“深圳二手房国庆假期仅成交4套”成为热搜。
自今年2月深圳在全国率先实行二手住宅参考价机制后，曾经火爆的深圳二手房市场迅速降温。据深圳市住建局的统计，9月全市二手住宅仅成交1765套，环比减少13.6%，同比跌幅逾八成，这已经是该项数据连续6个月下滑探底，且为十年来第二低。
上述陈女士告诉记者，参考价出台后，二手房增加了首付成本，原本也考虑二手房的她已将目光彻底转向了新房。她分析称，一套总价600万元的新房，自己能拿出180万元首付，但她不愿意以同样180万元去买总价更低的二手小区。
买家观望情绪浓烈，卖家也期望值不减。再加上9月以来井喷的新房供应量，购房者涌进新房市场，二手房交易空间受到进一步挤压。
光明区一位中介告诉记者，目前光明区新房开盘频频日光，他所在的门店国庆期间二手房零成交量，甚至咨询的客户量都没有。他表示，目前降价的业主并不多，降价的基本都是急售的或者是大户型。
“尤其是小户型房源，业主的态度比较坚定，宁愿下架也不降价卖。”中介告诉记者。记者在贝壳找房上查询发现，目前深圳在售二手房共43486套，而去年国庆节附近的挂牌量近8万套，减少近一半。
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