小产权房网珠海利率最低降至3.7%；
郑州最低可按3.8%执行；
天津最低下调至3.9%；
……
据不完全统计，今年接近20个城市调整利率下调，其中首套房贷利率降至4%以下的城市有10个。
几年前一抓一大把的5%、6%利率时代彻底结束。三四五线城市经济一般，降利率拉动经济“情有可原”，而如今，二线城市也开始将利率降到“3”字头，尺度不可为不大。
但房贷利率，不是银行想降就能降的，为什么此时全国铺天盖地兴起“降息潮”？
更高能级的城市，比如深圳，会不会跟着降利率？
未来房贷利率能继续降下去吗？已经有房贷的人，该不该提前还贷？
先说大家最关心的问题，深圳能不能降利率。
而说起深圳能不能降，得先看看为什么有的城市会降，那些城市凭什么降。
简单来说，利率分上、下两个层级。上，是央行，央行降利率，属于全国范围的普降，如降低LPR，全国城市、银行以LPR为下限，利率最低只能到LPR这个数值。
下，就是各地方的“一城一策”。一城一策的要点之一便在于，央行给地方以额外权力，给机会能在LPR的基础上再做一定增减。
——今年1月份，央行、银保监会建立的首套住房贷款利率动态调整机制要求：
某个城市的新房销售价格连续3个月下降，该城市可以选择阶段性维持，或下调、或取消首套房利率下限。
换言之，那些率先降息的地方，属于其本身楼市已经“颓”至敏感性，迫切需要通过降息手段以缓解楼市颓势。
那么深圳有可能降吗？
深圳现在的利率是首套4.6%、二套4.9%，首套房贷利率较全国平均值高出50个基点。这毫无疑问是一个巨大的释放空间。
——但可惜，在首套房贷利率这件事情上，深圳“没资格”降。
政策有下调的“工具包”，但深圳的新房销售价格近三个月环比、同比都没有下降，不满足使用要求。
不仅如此，如果深圳反向上调二套房贷利率，理论上都没事儿。
深圳无法下调首套房贷利率，是坏消息，但也是好事情。
网上动辄唱衰“深圳房价”，却浑然不知全国楼市前阵子的数据比深圳更惨，正如好房子是最抗跌的一般，深圳这种城市在极端低迷行情，也是最抗压的。
以郑州为例，郑州是经济大市、人口基数庞大，但郑州的首套房贷利率在1月底便降至3.8%。
为什么？
因为不降，房子卖不掉。2022年的很多事情，叠加上一个五年的楼盘供应，令郑州楼市短暂“虚胖”，而房子卖不动对于银行来说，更会令其雪上加霜。
现在，既然老大把LPR降到4.3，又递来工具包说弱点的城市可以降一降。郑州便不降白不降。
房贷杠杆的两端，是购房者与银行。银行是不希望大家提前还房贷的，因为存款对银行来说属于“负债”，存款变不成贷款，银行就亏钱。
而对我们普通购房者来说，该提前还房贷吗？
我个人也是不建议的。房贷是大部分人能接触到的时间长、额度大、利息低的一笔钱，而从过去到现在看，钱是不断贬值的，钱贬值的同时，房贷的债务也在贬值。
十年前你欠10000块钱，跟现在欠10000块钱不是一码事。你提前在十年前还掉10000块钱，跟现在还掉10000块钱，也不是一码事。
——不建议提前还贷的前提，是你的房子属于“好房子”，起码房价能轻松跑赢房贷。
——而如果连房贷都跑不赢，在深圳这种城市，也不用想着提不提前还房贷，先把精力放在换房上面吧。
最后再说下深圳。
2023年深圳的GDP增长目标是6%，并明确房地产及上下游产业要做出“最大贡献”。按现在的情况，别说最大了，不拖后腿都算勉强的。
所以政策出面、打破现状，势在必行。
深圳楼市回暖、深圳楼市调控松绑这种话已经不想再多说了，我在2022年下半年、2023年1月份，已经跟大家多次敲响“黎明前的警钟”。
首套房贷利率调不了，但深圳工具箱里的工具仍然很多，松限购、松限贷、降低交易成本，或者针对他城贷款记录，针对多孩家庭出台定向政策，官方心里都有杆秤。
如果你有买房、换房的计划，早做准备不是坏事。如果你已经打定主意不在深圳买房，甚至这辈子不买房子，趁这段时间做好心理建设，别过阵子又跑去追高。
那句话怎么说来着？勿谓言之不预也。
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