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抵押担保
抵押担保是指债务人或者第三人不转移对某一特定物的占有，而将该财产作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权依照担保法的规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。《民法典》第三百八十九条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照其约定。
抵押权的效力不仅及于主债权，还应及于其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当不动产抵押登记情形下，涉及的抵押担保合同约定担保范围与抵押登记记载担保金额不一致时，抵押权人的优先受偿范围该如何认定？
案例一
A银行与甲某签订《个人借款合同》和《抵押合同》，约定甲某以某处房产作为抵押担保，担保范围为主合同项下发生的债权本金、利息、复利、罚息等。办理抵押登记时，债权数额为借款金额后，甲某又以该房产分别与乙某和丙某办理抵押登记借款，登记债权数额分别为借款金额且都系余额抵押。后甲某分别被A银行、乙某、丙某起诉的法院判决偿还借款本息，且享有优先受偿权。
三方债权人均申请执行。法院在执行过程中，委托拍卖涉案房产，已拍卖成交。A银行向法院申报优先债权（包括本金、利息及逾期利息、诉讼费、延迟履行金）。法院作出执行款分配方案：A银行抵押登记金额185万元，分配185万元；乙某抵押登记80万元，分配80万元；丙某抵押登记120万元，分配120万元。
A银行不同意此分配方案，乙某、丙某也不同意A银行的执行异议请求。A银行遂向一审法院提起分配方案异议之诉。
01一审判决
一审法院判决撤销执行款分配方案。一审法院认为A银行抵押担保优先受偿的范围不应以抵押登记的债权本金为限。A银行与甲某之间的《抵押合同》约定的担保范围包括主合同项下发生的债权本金、利息、复利、罚息等，A银行亦进行抵押登记。故执行程序中应依此对拍卖抵押物所得款项进行分配。乙某、丙某不服一审判决，向二审法院提起上诉。
02二审判决
二审法院认为根据《担保法解释》第六十一条明确规定，抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。A银行依据《抵押合同》约定的担保范围对抗抵押登记的内容，则突破了不动产登记簿记载的范围，不仅有悖于物权公示、公信原则，而且会损害顺位在后的抵押权人登记的抵押债权的实现，本院不予采信。A银行以此判决得出在执行款分配中，其优先受偿的范围包括债权本金、利息、复利、罚息等的结论，本院不予认可；另外在办理抵押物登记时，若认为不动产登记簿的记载与抵押合同约定的担保范围不一致，作为抵押权人，也可以依据法律规定向登记机关提出更正的申请，以消除公示的权利表征与合同约定不符的情况。因未登记担保范围产生的风险不应当转嫁给后顺位的抵押权人，而应由A银行自行承担。最终二审撤销了一审的判决，维持了执行款分配方案。
多省不动产登记机构提供的不动产登记簿上仅有“被担保主债权数额（最高债权数额）”且只能填写固定数字。仅本金可明确，其余担保范围均不能载明，抵押权人实现债权极易产生利益冲突。
案例二
《中华华融资产管理股份有限公司重庆市分公司、重庆晋愉地产（集团）股份有限公司近日借款合同纠纷案》（2018）最高法民终950号
争议焦点：未就借款本金产生的利息、复利等债权予以登记的是否影响其优先受产权？
最高院认为：《物权法》第一百七十三条规定，在《抵押合同》主文对担保范围已经明确约定包括但不限于主债权和利息（包括复利和罚息）的情况下，对于《抵押合同》所附抵押土地清单所载的“抵押金额”，应理解为系对所担保主债权本金数额的明确，而非约定担保限额。抵押权设立的效力不仅及于借款本金，还应及于该借款本金所产生的利息、复利、逾期罚息和复利。另外，要考虑是否具有不可归责于当事人的客观原因无法在抵押登记时就具体担保范围进行记载。
2008年开始实施旧政策：
原国土部于2008年下发的《国土资源部关于印发（土地登记表格）（试行）的通知》（国土资发【2008】153号），其所附的“土地登记申请书”中“土地抵押金额”一栏，明确要求记载的是“土地抵押合同约定的贷款金额”。重庆市国土局和房屋管理局按照该通知内容，于2014年12月为案涉土地办理抵押登记。根据通知，仍仅对抵押权里的信息记载“抵押方式”和“被担保的主债权金额”。登记问题系不可归责于抵押权人自身的原因，不应由抵押权人承担该不利后果。
2019年11月14日后《九民纪要》出台，明确应以登记簿为准。
后《民法典》第389条对该情形进一步规范。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第47条规定不动产登记簿记载的内容与抵押合同约定的范围不一致的，应以登记簿为准。
《关于做好不动产抵押权登记工作的通知》（自然资发［2021]54号），规定在“抵押权登记信息”页、“预告登记信息”页均增加“担保范围”的栏目。客观原因已经消失，应当以登记簿为准，而不应当以合同为准。若存在抵押合同约定的担保范围与登记不一致的，双方当事人可到不动产登记机关申请变更登记。
结语
一、在抵押人用不动产进行抵押担保借款的，应当注意如下事项：
01抵押担保合同中有必要对于担保范围进行约定，包括所欠本金、利息、罚息、复利、违约金、律师费等。
02及时办理抵押登记，抵押权自登记时设立。抵押合同成立后，并不一定抵押权就设立。
03办理抵押登记时合理确定担保范围与数额
抵押权人应在提交抵押登记时写明具体的担保范围，双方可依据抵押合同的约定预估利息范围，约定的利率、利息和违约金等应在备注中释明。
抵押权人认为登记与合同不一致，应依据法律规定向登记机关提出更正。
04抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权。
二、对抵押物处置以后的执行分配方案存在异议的救济
债权人对分配方案有异议的，可以向执行法院提异议。提异议的期限是自收到分配方案之日起十五日且必须以书面形式提出异议。
其他债权人对该异议提出反对意见的，法院应当通知异议人，该异议债权人可以提起执行分配方案异议之诉。
END
文稿|柏海名
编辑|袁梦苇
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