小产权房网东圃踩盘第二站，来到生活氛围更浓郁的东圃商业街，这片区也是200-300w天河东上车盘供应量最多的地方，出门即可享受商业配套，通勤也很便利，也是很多年轻人梦想的发源地，若是在这里置业，该如何选筹，本期点评天河广场、汇友苑、天力居，先对这三个小区的配套进行讲解：
位置及交通情况：
三小区位于BRT东圃镇南侧，30分钟内可通往珠城、琶洲，通勤最近的交通工具就是BRT公交站，地铁较远，天河广场离L4\L13车陂地铁站900米，步行需15分钟，天力居和汇友苑离L5东圃地铁站更近一些，约950米，步行需17分钟，论交通便利程度，天河广场会更佳，但瑕疵就是靠路边，不少楼栋会吵。去东圃地铁站途经东圃二马路，因为人民医院就在路口，不少车辆直接停路边，导致这条路高峰期堵车现象比较严重，道路狭窄，连电动车都不好走。
教育情况：
选择汇友苑、天力居，就一定是做好牺牲学位的心理建设，幼儿园不用愁，附近就有3家幼儿园，小学读东圃小学，接送小孩就必须进城中村里边，整个路段的面貌非常杂乱，家长不会放心让小孩自己去，因此每到放学时间段，就能看到学校门口聚集了开电动的家长们，一字排开等候。直升的初中也比较一般，十八中在天河的排位靠后，而且距离小区2.5km，步行至少需要30分钟，对教育有要求的家长，到小孩读小学前就该考虑置换到学位强区，或者读私立学校。
天河广场的学位秒杀汇友苑和天力居，小学读旭景小学，为天河东四小龙之一，而且学校就在旭景花园里，不担心嘈杂的环境，广州直升奥林匹克中学，就在马路对面，从学校的教学质量到来回接送，都能让家长放心和安心。
商业配套：
在这里，最不愁的就是商业配套，年轻人的购物胜地，吃喝玩乐样样俱全，天河城百货、四季时尚荟以及东圃购物中心都在附近，在互联网发达的时代，这里的实体店依旧很坚挺，从天河广场到天力居这段路程就有2家麦当劳和2家肯德基，足以看出这里不缺流量，有利有弊，弊端就是圈层相对杂乱。
天河广场：价格很友好，学位都不错，但内部瑕疵比较明显
天河广场位于东圃BRT旁的小区，97年的楼龄，北向面对中山大道，大部分户型都能听到噪音，楼栋的外立面都显得泛黄。
天河广场为6栋独栋，无小区，每栋一楼门口均有门卫看管，天盛阁、天威阁、天福阁、天宝阁的1-4层为商场，空中花园在5楼，特别小，没什么活动的空间，只有窄窄的石板路通行，部分还被用做楼栋环卫工人的宿舍。
盛、威、福、宝这四栋2梯6户，32层高，居住密度还是很高的，从一楼的电梯间、每层过道，给人的印象特别不好，明显的年代感，铁门都是锈迹斑斑的，但好在通风，之前看过越秀的东风广场，它的过道，密不透风，等电梯都很闷热。
天德和天富阁则更靠近里边，两栋的独立管理，楼栋大堂、电梯、过道都特别干净整洁，这两栋好过前四栋太多了，同时门口进出都需要门禁。
天河广场整体的居住圈层会杂乱些，有不少的公司在里边办公，踩盘时还看到一些单位牌照直接贴在门口的。整个天河广场只有77、81㎡是厅直出阳台，其余的都是侧出阳台，盛、威、福、宝这四栋北向对着马路，噪音太明显了。
小区优点：
1、学位好，9年的优质教育，800m内的接送距离
2、总价低，300w预算，2房可以选到80㎡
小区缺点：
1、楼龄旧，盛、威、福、宝四栋一半以上户型受噪音影响，且过道陈旧
2、无小区，租户和办公人员多，居住环境杂乱
总结：
天河广场在20-21年录得最高涨幅达38%，算是分化行情里不错的成绩，但由于自己的瑕疵比较明显，回落接近22%，它的优势就在于它的学位配套，对于有学位需求，又想住面积大一点的房子，它就是一个选择之一。
汇友苑：惊喜，有改造的机会
平常在东圃逛的时候，偶然之间经过汇友苑，开放式的花园，无需任何登记就等进去，让我对它的定位就降得很低，无非就像天河广场那样的拥挤、杂乱的居住体验，但这次亲自踩盘，发现还有些出乎意料。
汇友苑建于02年，共7栋，呈L字分布，小区外围就是东圃的临街商铺，卖衣服、卖鞋子、麦当劳就在它底下，内部则是它的花园，开放式，人车不分流，花园中间的游泳池已经被闲置已久，唯一的安全感就是每栋楼的门禁，但还是逃不过“牛皮藓”，过道门口贴满了“牛皮癣”，这还是我第一次看到这么夸张的。
特别惊喜的是它2楼的空中花园，对比天河广场的，简直是一个天一个地，首先是要门禁才能进出，其次花园的打理很精致，踩盘时看到很多业主在空中花园里散步、休息、打乒乓球的，这个增分不少，看完发现有没有下面的花园已经不重要了。当然，如果有，这个小区将有质的变化，成立两年的业委会也在积极挑选新的物业，给小区提供更多的品质服务。
汇友苑除了汇怡阁和汇福阁是2梯6户外，其余5栋的2梯4户，每栋19层高，居住体验不错，西向的户型把瑕疵都占满了，对着东圃二马路，商业街的最中心地段，在屋内都能听到店铺促销的呐喊和音乐，这种噪音不亚于天河广场北向对中山大道的汽车声。其次，汇友苑大部分户型的卫生间都只是个小窗，采光和通风很差。
小区优点：
1、居住密度低，不拥挤，居民自住率高
2、生活配套成熟，对面就有东圃农贸市场，下楼就能吃喝玩乐一整天
小区缺点：
1、临街商铺的噪音干扰严重，临近城中村，周边环境杂乱
2、学位一般，要从村子里出入的东圃小学和天河倒数的十八中
3、物业管理差，从一楼的花园到出入管理，都让人感觉不到物业的存在
总结：
汇友苑不到700户，曝光度并不高，21年曾一度冲上5w单价，但终归昙花一现，制约其向上的除了学位问题外，更多的是来自自身，物业不作为管理与开放式的花园容易把它给筛选掉，若未来物业得以改善，它的曝光不会差。
天力居：物业好，底气也足
天力居在汇友苑的东侧，不靠近临街商铺，旁边的住宅是公安宿舍、边检小区、法院小区，因此居住氛围和环境相对会好一些。它是富力物业管理的，保安统一的制服，加上进出门禁，更具安全感，整个小区就一个门，对于小区的管理也方便，平时看房，必须要有业主委托书方可进入小区。
小区的花园绿化挺高的，带篮球场和游泳池，封闭小区且人车分流，小朋友在小区里边都毫无顾忌地玩耍奔跑，老人家就在花园边上的石凳上休息。
天力居共11栋，分三期建，B1-B3为一期，B4-B8为二期，B9-B11为三期，B1-8为99年建，1梯9-11户，居住密度很高，且多为厨房进卫生间，而B9-11为03年建，2梯7-8户，相对舒适些，B10-11为天力居的楼王单位，南向望花园。
每栋大堂的保养还是挺干净的，过道通风，而且墙体没有看到脱落迹象，但每层8户相对拥挤，每两户过道窄且门口就是紧挨着，我是觉得不太舒服，邻居指导孩子做功课的声音清晰明了，私密性一般。B6-B9栋东向对着城中村和环城高速，声音还是有点明显，建议避开。
小区优点：
1、封闭式花园小区，安静舒适
2、物业管理良好
小区缺点：
1、梯户比太高，部分楼栋只有1梯，每两户门口两两相对
2、小区东侧靠环城高速，部分楼栋及户型噪音较大
3、学位一般，要从村子里出入的东圃小学和天河倒数的十八中
总结：
天力居凭借它的封闭管理和小区花园，在同样预算的选筹下，成为东圃上车盘里的首选，在20-21年也获得不错的涨幅，录得最高涨幅51%，优选B10-11栋，居住体验更佳，但学位是个大难题，会迫使三口之家未来置换到学位强区。
选筹建议：
手里拿着300w的预算，想在天河东上车，挑选原装电梯房，难免要牺牲一些需求，如对学位有需求，则需牺牲居住体验，以天河广场为首选，若是对学位无需求，则可以选择天力居，封闭的小区管理，在东圃还是很加分的。汇友苑则处在中间位置，要学位没学位，要小区管理没小区管理，若是它未来能做到封闭管理及花园再改造，它可以跟天力居平起平坐。
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