云南的小产权房(“半价房”模式还需扬长避短)

共有产权房不是新概念。早在2014年，北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石六城市就开启了建设试点。就在大理推出共有产权房的同时，四川也发布了《关于发展共有产权住房的指导意见（征求意见稿）》，探索发展共有产权住房。

不过，虽然都可以笼统地称为“合伙买房”，但二者有本质区别。四川等地的共有产权房有着保障住房的性质，是购房者和政府共有产权，主要面向青年人才或购房困难群体。而云南大理的共有产权房，是购房者和开发商共有产权，对房企而言，更多还是一种促销手段。

将传统的共有产权住房模式，移植到房企身上，在住房供应和保障方面，同样有着积极意义。

一方面，购房者不用一次性购买完整产权，降低了资金门槛，为那些有一定经济承受能力但买不起商品住房的群体，提供了改善居住的机会，推动实现住有所居。同时，也有利于商品房去化和房地产市场稳预期。

另一方面，产权分割以后，首付比例降低，产权共有，风险、责任共担的机制下，购房者的风险也降低了。尤其在当下，房企暴雷、楼盘烂尾时有发生，多地发生停贷风波，购买期房的担忧情绪加重。开发商持有部分产权，等于为购房者分散了部分风险，增加了开发商保交楼的动力，这有助于减轻购房者的顾虑。

当然，房企和购房者共有产权，毕竟不同于政府和购房者共有产权，政府部门有公共信用背书，而房企说到底还是利益驱动。那么，在推出共有产权房时，一些操作层面的风险隐患，就不得不未雨绸缪。

之前，各地方推出的共有产权住房试点中，剩余产权的购买，就面临着如何定价的问题。价格太高，超过市场行情，对购房者而言不公平；价格太低，购房者享受的土地、住房增值收益太大，又增加了共有产权住房的投机获利空间。

政府和购房者共有产权，能做到定价相对公允，但对房企来说，会有把剩余产权以更高价格出售的冲动，那么最后购房者是否有选择余地呢？如果后期出现争议纠纷，购房者无法拥有完整的产权，同样会处在相对被动的局面。

所以，剩余产权如何转让、购买、定价，应得到进一步明确。甚至住宅专项维修基金、物业管理服务费用标准等，也应该有详细的约定。如果因为规则设计不够完善，衍生出新的漏洞，也偏离了政策的本义。

“购房者与房企共有产权”的模式可以有，但一定要扬长避短，尽量规避风险、堵上漏洞，让其真正发挥出超越房企促销层面的意义。

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