小产权房 不能出租吗？能叫醒一人是一人！

作者|一平方

说起小产权房，我想起了一个远房的姨。

她曾经在某省会城市工作，买过一套三居室的小产权房，现在退休了，就拿来出租。

四五年前买的，花了几十万。

逢年过节走亲戚就夸自己“会办事”，亲戚一听说小产权都摇头，她反倒非常得意，她说：

“那个小区基本不会拆迁，再租个二三十年问题不大。”

“再说了，万一拆迁，还能赔一大笔钱咧！”

我不知道该不该告诉她，四五年前的几十万，都可以付一套商品房的首付了。

现在出租每个月两三千的收益，如果当时买的是商品房，现在早就涨几十万脱手了。

而且，拆迁的赔偿真的属于你的吗？

什么是小产权房？

小产权房，是相对商品房而言的，目前还没有明确的法律概念，只是大家对在集体用地上建起来的、没有房产证的住房的一种通俗叫法。

本质上，小产权房其实是无产权房。

一般有三种形式：

1，个人或村民集资自建的。

比如，几户村民把零散小块的宅基地凑在一起，改成七八层高的小楼房。

2，村集体组织建的统建楼。

比如，村委会把村集体的土地集中起来，自行开发。

3，开发商没有经过报批，擅自建设。

某些开发商只“征用”了农村土地进行开发，并没有取得相应的审批手续。

购买这三类的房子只有房屋的使用权，并没有完整的所有权，而且，风险无处不在：

（1）无房产证、土地证，房屋有可能被强制拆除或被拍卖；

（2）不能正常行使买卖、赠与、置换、继承、出租等权利，即使签定相关合同，也不受法律保护；

（3）不能贷款，即便全款买房后，如果后期遇到财务周转也不能通过抵押方式获得银行的贷款；

（4）无拆迁补偿，在房屋被拆迁时无法按国家政策及相关拆迁法规获得拆迁补偿；

（5）无法办理落户的小产权房，也无法获得免费医疗和义务教育资源；

这些风险大家都知道，但还是抵挡不住市面上对小产权房的“飞蛾扑火”，

确实，如果说违建被拆吧，似乎都是个例，也不见国家对这些房子动真格；

说到不赔偿，万一赔呢，那岂不是一本万利？

而且，指不定哪天就小产权就转正了呢？

似乎，万一，指不定……这些词语都在博概率，但是，具体到我们个体的风险不是0就是1，随便一个变动，连本带利就打水漂了。

小产权最大的优点就是便宜。

一般只需要同地段、商品房价格的30%—50%，的的确确圆了很多人的住房梦。

但，不意味着真正便宜。

首先，正常商品房的成本构成一般为：房价=土地成本(30%)+开发费用(10%)+建安成本(20%)+税费(15%)+利润(25%)。

相比之下，小产权房吞掉政府土地成本(30%)和税费(15%)的利益，一下就砍掉了近50%的价格空间，并没有实惠太多。

而且，反倒在建安成本上克扣严重，房子的规划、质量、配套上远远比不上商品房。

便宜没好货还是次要的，最扎心的是，明明有“买方致富”的机会摆在你面前，而你却没有珍惜。

大家都知道，房子，不仅仅有居住属性，还有金融属性，也就是我们常说的投资。

那些信誓旦旦的以为只需要买个房子来自住的人，几乎没有人不关心自己房子是否涨价的。

那么，我们就来算一笔账，同样地段的房子，假设小产权单价3000元/㎡，而住宅1万/㎡，你有30万的上车成本。

选择商品房，你付30万首付，能买到100㎡的小区房；

选择小产权，你必须一次性付款，当然，同样也能买到100㎡的自建房。

看起来似乎赚到了，

别傻了！价值30万的小产权房和价值100万的商品房能一样吗？

假设乘着“普涨”的东风，鸡毛掸子也飞上天，在这两年，两者涨幅一样。

那价值30万的标的涨30%就赚9万，价值100万涨30%可是30万啊！

更何况，小产权的升值速度，远远比不上正规商品房。

小产权不能落户，没有学位，既不能贷款也不能抵押贷款，除了自住，在增值上几乎价值为零，升值速度远远落后；

所以，在房产投资上，选择往往比努力更重要。

一旦押错了宝，被拆迁被没收被村民扯皮，你亏得渣都不剩；

即使有幸压对了小产权房，涨了几千还沾沾自喜，不如看一下，那些年你错过的商品房，涨到几何。

小产权最大的风险是，不受法律保护，不被国家认可。

即使拥有双方签订的合同、协议或相关证明文件，均不具有法律效力。

说白了，不过是一次性交了几十年的租金，然后听天由命，随时经受来自政府、卖家的突然轰炸。

一旦有重大利益纠纷，比如：房屋价格暴涨、拆迁等，卖家随时可以以私下交易不合法为由，要求取消合同；

也就是说，即使拆迁了，也与你无关，村民卖方可以随时违约，毕竟转让行为是无效的。

你以为的“博拆迁博涨价”收益，大概率算不到你头上。

要是不涨价不拆迁也就罢了，越有利益，翻脸的风险越大。

即使没有利益纠纷，你的房子也随时面临清理违建的风险，朝不保夕。

一次性掏一笔巨款去博概率，国家一出台相关政策就如惊弓之鸟，长期处于患得患失的风险旋涡中。

小产权最致命的伤害是，短期内不可能转正。

对于小产权，政策从来没有松动过，而且每隔一段时间就浇一次冷水，把转正的火苗定期扑灭。

先是，前几年，国土资源部进行了大规模的农村土地确权。在进行不动产统计、登记时，小产权房被严格排除在外。

接着，2017年9月20日，国土部、住建部联合发出的《关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知》就明确提出，防止小产权房通过不动产登记合法化！

最近，12月3日，广东省自然资源厅发布《关于加快处理不动产登记历史遗留问题的指导意见》，其中明确提出，对小产权房等不符合法律法规规定的，不予办理相关登记手续！

12月23日，提请全国人大常委会审议的土地管理法、城市房地产管理法修正案草案，在土地制度改革上做出探索：非农建设用地不再“必须国有”。

也就是说，集体土地可以入市交易，很多自媒体又起风：是否意味着小产权房转正有望？

还是那句话，小产权房转正在五年内都不可能。

首先，这个草案只是单指工商业用途的集体土地可以入市，住宅的集体土地提都没提。

其次，除了法规限制，还有房价的不可逾越。

从全国来看，全国小产权房的面积约为73亿平方米，接近商品房的70%。

越是发达的城市，城中村就越密不透风。

比如广州就有100多个城中村，而深圳有过之无不及。2016年，深圳商品房、保障房存量不到200万套，而城中村的小产权房则高达400多万套。

如果允许小产权房转正入市，不敢想象，会对商品房市场造成多大的动荡……

而且，反过来，要确保“房住不炒”，“坚决遏制房价上涨”的稳定局面，控制小产权房入市反而是最简单最有效的技能。

所以，不要再心怀侥幸，被卖家忽悠了，一旦有任何拆迁补偿成功或者转正成功的事例，小产权房价格还不得暴涨？

写在最后

小产权房，便宜没好货真的是老祖宗最朴实的大白话。

最致命的是，短期内看不到转正的可能。

而且，无法使用杠杆，不能以最小投入撬动最大收益；

不具备商品房的金融属性，意味着永远无法真正享受房价上涨带来的巨大福利；

城建更新速度越快，反而越有被清理的风险，所以也不能享受城镇化的红利；

各种受限，无法自由交易，不能随着市场动荡或自身的变化而及时置换，相当于花大价钱买了一个大宗商品，只能借着通货膨胀、物价上涨的大趋势有零星增值。

说了这么多，可能会有人说，我买这个小产权就是为了出租的，特别是在北上广深这种人多地少的城市，租金收益确实可观。

但是高租金的城市房价也不便宜，还必须一次性付款，比如深圳，买一套要两三百万，这笔钱用来理财，每个月收益也不输月租。

如果你还要买，我只能说，除非真的便宜到不差钱，不然能不碰尽量别碰。

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