小产权房物业公开投标？178页

现代建筑具有设计复杂、技术含量高、建设周期长和安装及施工难度大的特点，为了保

证物业正常使用并发挥其功能，对物业实施有效管理就需要物业管理公司的前期服务。

我司提供的前期服务是指自参与项目的前期设计开始到客户进驻之前的质量监督全过

程。它包括：早期介入、物业接管验收和物业管理前期服务的准备程序等内容，相关项目如

下图所示。

一、早期介入

早期介入是现代物业管理的一项基础性工作，其核心是把物业管理的思想注入到物业的

规划、设计、施工过程中，使物业最大限度地满足客户的需求，为后期管理创造有利条件。

我们将着眼于以下几方面的工作：

1、成立项目小组

签订物业管理委托合同后，我们将从公司内选派多名管理、技术人员，组成项目小组，

先行到位，开展前期介入工作。项目小组负责前期介入工作以及建立外部公共关系，同时对

设计、施工过程中已经存在或可能发生的问题提出意见和建议，定期与委托方协商解决。

2、主要工作内容

2.1

参与工程例会

项目小组相关人员将定期参加由开发商召开、总包方、施工单位和工程监理等单位出席

的工程例会，从便于日后管理的角度提出相关建议，随时与各有关单位保持联络，以便熟悉

项目的配套设备设施、建筑结构、管线走向和隐蔽工程，保证项目的顺利移交。

2.2

会审图纸

从环境布局、管网设置、停车场所、防盗报警设施等细节方面考虑，提出对大楼今后物

业管理工作有利的建议。

2.3参与质量管理

对设备选型、分布数量提出建议；加强对隐蔽工程进行验收，使质量隐患消灭在萌芽状

态，促进物业建造质量和验收效率的提高，为今后的经济运行、维修创造条件。2.4

收集技术档案

不断收集积累物业档案资料和项目的产权资料，为今后维修、改造等作专业技术上的准

备。2.5熟悉周边环境

熟悉周边的供电、供水、市政、环卫、公安、消防和行业主管部门等政府职能部门的情

况，建立和谐的工作关系，使物业管理顺利运作。

二、物业接管验收

1、接管验收的准备工作1.1

新建物业竣工验收后、客户进驻前，我司将及时组建接管验收小组，对所接管的物业

进行综合性的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足客户的质量要求。1.2

管。物业接管小组由我公司各部门业务骨干及项目的管理人员组成，负责各分项的验收接

1.3接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作：

与委托方联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等；

派出先头技术人员前住工地现场摸底，制定好接管验收计划；

准备好接管验收记录表格。

2、接管验收的工作程序

2.1房屋主体结构按幢验收接管，属于整幢房的附属设备按幢一起查验接受。

施、设备按台查验，按系统接收。

无论是房屋主体或设施以缺陷整改结束、复验全部合格后才能接收，并接受委托方移

交的钥匙和部分的看管责任。

物业产权资料

物业竣工图纸

综合竣工验收资料

施工设计资料

机电设备资料

相关客户资料

4、接管验收标准和验收方法

验收方法为观感验收法和使用验收法。

5、接管验收遗留问题的处理

遗留问题的登记确认

对资料图纸接管中发现的有不全、不真实、不符合等问题，接管验收小组应当将问题逐

项记录，并交委托方相关人员签字确认；

对物业硬件设施接管验收中发现的质量不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记

录，并请委托方相关人员签字确认。

对资料图纸遗留的问题，接管验收小组应当积极同委托方联系补齐。

对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题接管验收小组应当要求相关单位在两周内

解决。重大问题接管验收小组应当要求相关单位在一个月内解决。

对于长期解决不了、势必会影响物业管理的问题，我司将以备忘录的形式将问题登记

后交给委托方进行备忘。

5.5相关记录和备忘录交公司相关部门归档，长期保存。

三、物业管理前期服务的准备程序

1、管理预算和工作计划

根据对项目更详尽的了解和认识以及详细的技术数据资料，我司将编制管理费预算方

案，其中包括今后管理处员工的编制和管理费开支预算。在此基础上，我们将从管理和市场

两个角度综合考虑，提出有关各单元管理费收取标准，并密切监察房地产市场的动态，提出

在管理安排上最有利的费用运算。同时制定专门的前期服务的工作计划，并根据此计划逐步

开展各项管理工作。

2、流程设计和规章制度

我们将根据ISO9001质量管理体系的要求，为管理处各岗位制定一套细致、完整的工作

流程，以使各岗位人员能按照标准要求做好每一项工作。将依照大厦的实际情况制定各岗位

职责和规章制度，强调可操作性和针对性，并拟定各类机电设备的维修保养计划、运行维护

法规范，以完善日后的管理工作。

3、员工招聘和上岗培训

员工表现为物业管理最基本及最重要的环节，我公司将从本部派驻一位具有丰富物业管

理经验的物业主任负责现场管理工作，并调派各主管级人员，特别是工程主管及时进场参与

现场工作、熟悉各类设备设施。此外，还将拟定招聘计划，筛选适当的申请人，安排面试、

复试，并按工作先后录用。

我司通过多年各类型物业管理实践和对不同层次员工进行培训，已发展出一套具有特色

的培训课程和培训体系。我们会针对项目的特点和新聘员工的具体情况，度身定制一系列上

岗前的基础知识培训，使员工在上岗前能基本掌握高标准楼盘物业管理所需的各类知识，以

便日后工作的正常开展。我们还将对受训员工进行考核和评估，就招聘员工的物业管理综合

能力进行测试，挑选合适人选，组建优秀的物业管理团队。

4、业主手册和临时管理规约

我司将协助委托方制定极具吸引力的业主手册和管理规约，详列所有有关客户需注意事

项和有关项目使用及管理资料，明确用户应享受的权利和应尽义务。并可根据委托方的不同

要求提供不同的印制式样。此类精美的手册和规约将足以充分表达发展商对专业管理事项上

的重视，从而可以有效地促进本物业的市场推广和租售业绩。

5、项目保险

我们将及时了解贵司在项目建筑期间的保险计划，并提供与各家保险公司的联络，运用

本司的管理经验为项目挑选最合适的投保险种、费率并安排保险的投保事宜，以保证项目于

移交期及其后的使用期内有充分的保险安排。

6、进驻准备和装修指南

我司将在项目落成之前制定一套详尽完整的交楼流程，并附上二次装修指南，以便可以

在各单元交付给客户使用之前能通知客户，从而确保客户在正式接收单元时充分了解项目的

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