小产权房没有物业吗丨民法典小故事（721）-2023东莞小产权房信息_深圳小产权房源

杨女士买了19套商铺，但收房后一直都空置。

当初买房子的时候，开发商与物业公司签订了一份前期物业服务合同，约定了物业收费标准。

之后物业公司起诉杨女士支付物业费用，被杨女士拒绝，因此起诉到法院。

杨女士认为：

一是，商铺一直空置，物业公司没有提供服务，所以不应该收取物业费；

二是，自己从未跟物业公司签订物业服务合同，没有约束力；

三是，虽然房地产公司与物业公司签订了合同，但服务范围只限于住宅，不能对自己的商铺产生法律效力。

一审法院认为，杨女士应当缴纳物业费，之前预先缴纳的物业费，就应当抵扣了。

二审法院认为，杨女士可以少缴纳30%的物业费，因为有证据显示物业公司确实提供的物业服务没有达到合同的要求。

附：杨满苹、碧桂园生活服务集团股份有限公司连云港分公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

江苏省连云港市中级人民法院

民事判决书

(2021)苏07民终4918号

上诉人（原审被告）：杨满苹，女，1985年4月2日出生，汉族，住连云港市。

委托诉讼代理人：郭中方，江苏田湾律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王广凤，江苏田湾律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：碧桂园生活服务集团股份有限公司连云港分公司，住所地连云港市海州区。

法定代表人：桂立业，该公司总经理。

委托诉讼代理人：陈红、李曼，该公司职员。

上诉人杨满苹因与被上诉人碧桂园生活服务集团股份有限公司连云港分公司（以下简称碧桂园公司）物业服务合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2021）苏0706民初2998号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2021年12月8日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

杨满苹上诉请求：

撤销一审判决中关于上诉人应承担2018年9月20日至2020年10月31日期间物业管理费74381.16元的认定；

一二审诉讼费用由被上诉人承担。

事实与理由：

一审判决认定事实存在严重错误。

一审判决遗漏了被上诉人未为上诉人提供物业服务的事实。

房屋现场状态可证实被上诉人从未提供过物业服务。

上诉人一审提交的证据显示涉案房屋内公共区域（包括但不限于公共门厅、走廊、卫生间、楼梯、公共平台等）环境卫生脏乱差、建筑物及附属设施损坏严重、车辆乱停乱放、没有保安保洁及其他物业服务人员，被上诉人从未向上诉人提供过具体的物业管理服务。

被上诉人没有证据证明对涉案房屋安排了保安、保洁等物业服务人员，也没有工作记录，这与现场环境相印证，说明被上诉人未提供过物业服务。

被上诉人物业负责人也亲口承认对涉案房屋公共区域没有提供过物业服务。

一审法院认定自2018年9月20日至2020年10月31日，其中18套房屋按照70%收取物业费，原因在于这18套房屋处于空置状态，但忽略了被上诉人未提供物业服务的事实。

一审判决按照被上诉人单方主张的3元/㎡/月计取物业费没有事实和法律依据。

上诉人所购房屋为商业用房，不是普通住宅。

《江苏省物业管理条例》第三十一条规定：新建住宅物业实行前期物业管理，并没有规定非住宅物业施行前期物业管理，故上诉人不受被上诉人与开发商签订的《前期物业服务协议》的约束。

非住宅物业服务收费标准应由双方当事人在物业服务合同中约定。

对此，《江苏省物业管理条例》第四十九条规定得很清楚。上诉人与被上诉人从未签订过物业服务合同，更没有约定过物业服务收费标准。

3元/㎡/月的收费标准明显高于市场价，且与被上诉人实际提供物业服务工作量不对等，上诉人对此不予认可。

涉案房屋与被上诉人服务的某小区是两个独立的物业管理区域。

涉案的房屋是独立的，不在某小区内，是临街而建，有独立的大门，设施、设备均是独立于某小区的，与被上诉人的物业服务范围分属两个不同的物业管理区域。

同一规划红线不等于同一物业管理区域。

根据《江苏省物业管理条例》的规定，配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。

至今被上诉人和开发商都没有将涉案房屋与某小区向物业管理行政主管部门备案为同一物业管理区域。

被上诉人没有权利强制上诉人必须接受被上诉人的物业管理，事实上，被上诉人也未对上诉人进行过物业管理。

被上诉人碧桂园公司答辩称：

上诉人于2018年9月20日在物业服务中心前台领取钥匙十二把并有业主签字，上诉人已经实际入住。

上诉人已经交纳了两次物业费共计79711.31元，代表上诉人以其行为表明认可我方的物业服务，且我方已经提供了相关物业服务，有照片、被阻止进行服务的录音等证据为证。

前期物业服务合同约定了商铺为3元每平方的收费标准。

上诉人购买19间房屋，其中入住一间，其余18间享受七折的优惠。

上诉人所有的涉案房屋在我方物业服务范围内，有开发商移交的房产移交确认表为证。

房产的报建蓝图上面也标注23号楼属于开发商移交给我方的管理区域。

综上，我方认可一审判决，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。

碧桂园公司向一审法院起诉，请求判令：

杨满苹向碧桂园公司支付物业服务费60926.19元（2019年5月1日至2020年10月31日）；

杨满苹承担自2019年5月1日至2020年10月31日因延期交纳物业费而产生的违约金4281.08元，以上两项合计65207.27元；

由杨满苹承担本案的全部诉讼费用。

一审法院查明事实：

2015年11月15日，连云港市碧桂园房地产开发有限公司（甲方）与广东碧桂园物业服务股份有限公司（乙方）签订《连云港碧桂园前期物业服务合同》，约定由乙方提供前期物业管理服务，商铺物业服务费按房屋建筑面积3元/月·平方米计收；

物业服务费及各项分摊费用按月交纳；

业主自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且无论其是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费、各项分摊费用；

纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或尚未交付给业主使用的物业（因业主原因未收楼的除外），其物业服务费由甲方交纳。

该合同附件二中物业构成明细表中包含商铺一幢21套共计2183.44㎡。

广东碧桂园物业服务股份有限公司后更名为碧桂园生活服务集团股份有限公司连云港分公司。

杨满苹为连云港某洋房23幢1单元101室102室103室104室105室106室107室108室109室110室111室112室113室114室201室202室203室211室212室共计19套商铺的业主，其于2018年9月20日接收上述房屋。

杨满苹分别于2018年11月12日、12月4日预交纳了物业管理服务费共计79711.31元。

自2018年9月20日至2020年10月31日，因其中18套共计1246.5平方米的房屋空置，按照70%收取物业费，故此期间杨满苹产生物业管理服务费共计73481.16元[（1246.5平方米×3元/平方米/月×70%×25.37个月）+（92.91平方米×3元/平方米/月×25.37个月）]。

一审法院认为，碧桂园公司为杨满苹提供物业服务，杨满苹应给付物业服务费。

因杨满苹于2018年9月20日才接收房屋，故其物业服务费应从该日起算。

另杨满苹已预交物业管理服务费79711.31元，足以支付至2020年10月31日期间已产生的物业管理服务费73481.16元，故对碧桂园公司主张自2019年5月1日至2020年10月31日期间物业费的诉讼请求，一审法院不予支持。

杨满苹辩称其与碧桂园公司之间无物业服务合同关系及其物业不属于碧桂园公司服务范围，与事实不符，故对此意见，一审法院不予采信。

综上，一审法院遂依据《物业管理条例》第四十一条、

《最高人民法院》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，

判决：

驳回碧桂园公司的诉讼请求。

一审案件受理费1430元（碧桂园公司已预交），由碧桂园公司负担。

二审期间，上诉人提交了以下证据：

上诉人与被上诉人现任物业经理周某的电话录音光盘及文字整理一份，证明被上诉人承认物业公司在之前对于上诉人购买的房屋根本没有提供过物业服务。

上诉人与周某的微信聊天记录截图共十一张，证明被上诉人的物业经理认可物业公司前期没有提供物业服务，空置房如果要按照七折收取物业费也应当提供日常的物业服务，且物业服务不应打折扣，应当达到被上诉人五星级的物业服务标准。

被上诉人质证认为：

对证据1的真实性没有异议，但对录音的内容有异议。

现任物业经理周某入职晚，对之前的物业服务情况不了解，我方实际为上诉人提供了物业服务，包括室内外保洁清洁、绿化养护修剪、设施设备的检查保养等。

对证据2的真实性没有异议，我方对涉案房屋的室内外进行了服务，但室内是属于业主自己的范围内，不在我方的物业服务范围内。

我方一审举证的照片可以反映我方对室内公区进行了服务，保安也进行了现场的巡察，车辆的管控等。

另外，上诉人缴纳2021年6月至9月物业费的行为代表上诉人认可我方的服务。

本院认证意见为：

鉴于被上诉人对上诉人提供的两份证据的真实性无异议，故本院对两份证据的真实性予以确认。

被上诉人提供了以下证据：

物业移交表，签订前期物业服务合同时开发商将包括涉案房屋在内的整个小区移交给我方。

规划图与报建蓝图各一张，连云港房屋产权管理中心测绘所盖章的图纸两张，证明商业街在我方物业管理区域范围内。

2021年6月至9月上诉人的物业缴纳凭证两张，证明上诉人认可我方的物业服务。

录音光盘一份，录音形成于2021年年初，证明我方物业服务人员欲到涉案商铺进行物业服务，上诉人雇佣的看门大叔不让我方人员进去，阻止我方进行物业服务。

上诉人质证认为：

证据1、2的真实性由法庭核实，上诉人无法确认，与本案不具有关联性，达不到被上诉人的证明目的。

涉案房屋属于非住宅，虽然是和住宅的房屋是同一个开发商开发，但并不等于在同一物业管理区域内。

是否属于同一个物业管理区域也并不是根据规划红线或者蓝图进行划分的。

根据江苏省物业管理条例第七条之规定是否属于同一物业管理区域应当是根据配套设施设备是否能够分割独立使用进行划分，而显然涉案房屋和开发商开发的住宅设施设备是分割独立的，分属于不同的物业管理区域，而且被上诉人也没有证据证明涉案的区域与住宅房屋经过物业主管部门备案为同一物业管理区域，不能证明被上诉人对涉案的区域具有强制物业管理的权利。

对证据3的真实性没有异议，但是与本案不具有关联性，达不到被上诉人证明目的。

上诉人支付的是2021年6月之后的费用，这是被上诉人新任物业经理周某与上诉人达成物业服务的约定，承诺自2021年6月起提供合格的物业服务，但不能证明上诉人认可被上诉人前期的物业服务关系物业服务工作。

对证据4的三性不予认可，该录音无形成时间、地点、人物和对应文字整理材料，不符合举证形式，无法核实真实性。

即使录音为真，也达不到被上诉人的证明目的。

从录音的内容来看，自称是物业的人员要求打开上诉人所有的商铺的门，也就是说物业人员要求进入死人空间，看门的人要求核实其身份合情合理，亦并未禁止物业人员进入公共区域提供物业服务，且公共区域的门一直是敞开的。

假设自称是物业的姓周的人系被上诉人新任物业经理周某，庭审中被上诉人自认周某是2021年4、5月份任职的，亦不能证明被上诉人一审主张的物业服务期间向上诉人提供了物业服务。

本院认证意见为：

因证据1系原件，本院对其真实性予以确认；

鉴于上诉人对证据3的真实性没有异议，本院对其真实性亦予以确认。

本院认为，经审查，涉案房屋的建设单位依法与被上诉人签订了《连云港碧桂园前期物业服务合同》，将包括涉案房屋在内的整个小区的物业交由被上诉人进行服务，该前期物业服务合同合法有效，上诉人应受该前期物业服务合同的约束。

上诉人主张不应按照3元/㎡/月的标准计取物业费，本院认为，涉案房屋的性质为商铺，前期物业服务合同明确约定商铺的计费标准为3元/㎡/月，上诉人也未提供证据证明该标准违反了法律、法规的强制性规定，故上诉人的该项上诉主张不能成立，本院依法不予采信。

上诉人还上诉主张涉案房屋与被上诉人服务的住宅性质的房屋分属于两个不同的物业管理区域，被上诉人亦未向其提供物业服务，故其不应支付物业费。

本院认为，经审查，上诉人并未提供证据证明涉案的房屋与被上诉人服务的住宅性质的房屋分属于两个不同的物业管理区域，且综合双方当事人提供的证据，被上诉人向上诉人提供了物业服务，上诉人缴纳物业费的行为也印证了其认可被上诉人向其提供了物业服务费的事实，故上诉人作为业主及物业受益人有义务缴纳物业服务费。

但是被上诉人作为物业服务企业，也应当提供合格的物业服务，即便对于空置的房屋的物业服务也应达到合同约定的服务标准，鉴于被上诉人提供的物业服务不到位，本院结合实际对于物业服务费酌情扣减30%，故上诉人应向被上诉人缴纳自2018年9月20日至2020年10月31日的物业服务费共计51436.81元（73481.16元×70%=51436.81元），一审法院对该部分事实认定错误，本院依法予以纠正，其他事实认定部分正确，本院依法予以确认。

综上，上诉人杨满苹的上诉请求能够成立；

一审判决认定部分事实错误，但判决结果正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1430元（杨满苹已预交），由碧桂园生活服务集团股份有限公司连云港分公司负担。

本判决为终审判决。

审判长田勇

审判员程艳

审判员吴雪莹

二〇二二年二月十七日

法官助理蒋寻

书记员张丹