小产权房买卖索要房款？是否应予支持？

——刘柯妤与刘茂勇、周忠容共有物分割纠纷案

共有物分割·赡养·赠与·居住权·公序良俗

案例类型：民事案件

案由：共有物分割纠纷

案号：（2015）渝五中法民再终字第00043号

审理法院：重庆市第五中级人民法院

审判程序：审判监督程序

审判人员：代贞奎（审判长）、李庆、蒲宏斌

裁判类型：民事判决

裁判日期：2015年9月10日

裁判文书：重庆市第五中级人民法院民事判决书。详见附件。

争议问题：父母出资购房将大部分产权登记在子女名下，子女事后诉请分割该房屋的，是否应予支持？

法院认为：本案讼争房屋系被申请人刘茂勇、周忠容及再审申请人刘柯妤按份共有。刘柯妤占份额90%，有权决定本案讼争房屋的处分，但刘茂勇、周忠容与刘柯妤系父母子女关系，双方以居住为目的购房，从购房的相关证据看，大部分房款由刘茂勇、周忠容出资，刘茂勇、周忠容购房时将大部分财产份额登记在刘柯妤名下，超出刘柯妤出资部分，具有赠与性质。孝敬父母是中华民族优秀的传统美德。为人子女，不仅应在物质上赡养父母，满足父母日常生活的物质需要，也应在精神上慰藉父母，善待父母，努力让父母安宁、愉快地生活。从刘柯妤陈述及提交的《承诺书》看，刘柯妤仍存有赡养父母之念，值得肯定和发扬。目前刘茂勇、周忠容与刘柯妤之间存在较深的误解与隔阂，双方生活习惯差距较大，刘茂勇、周忠容多年在本土生活，不愿去苏州与刘柯妤共同居住生活，刘茂勇、周忠容对居住地和居住方式的选择应予尊重，他人不应强求。刘柯妤虽然承诺财产份额转让后，可由刘茂勇、周忠容居住使用该房屋至去世时止，但双方目前缺乏基本的信任，刘茂勇、周忠容担心刘柯妤取得完全产权后变卖房屋而导致其无房居住，具有一定合理性。刘茂勇、周忠容承诺有生之年不转让处分享有的份额，去世之后其份额归刘柯妤所有，刘茂勇、周忠容持有的财产份额价值较小，单独转让的可能性不大，刘柯妤担心父母将其财产份额转让他人，无事实根据，且刘柯妤承诺该房由其父母继续居住，目前要求其父母转让财产份额并无实际意义，徒增其父母的担忧，不符合精神上慰藉父母的伦理道德要求，并导致父母与子女之间的亲情关系继续恶化。《中华人民共和国物权法》第七条（编者注：该条已被《民法典》第八条、第一百三十二条吸收）明确规定：“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”综上，刘柯妤要求其父母转让财产份额的诉求与善良风俗、传统美德的要求不符，法院不予支持。

裁判要旨：父母出资购房将大部分产权登记在子女名下，具有赠与性质，该房屋应属父母与子女按份共有。子女不仅应在物质上赡养父母，也应在精神上慰藉父母，努力让父母安宁、愉快地生活。子女事后要求对上述房屋进行分割，将损害父母生活的，与公序良俗原则不符，人民法院不予支持。

相关法条：《中华人民共和国民法典》第八条、第一百三十二条、第六百五十七条、第六百五十九条、第一千零六十七条。详见附件。

案例来源：见《刘柯妤诉刘茂勇、周忠容共有房屋分割案》，载最高人民法院办公厅主办：《中华人民共和国最高人民法院公报·案例》2016年第7期（总第237期）；另见中国裁判文书网，发布日期：2015年10月29日。

附件1：相关法条

《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日起施行）

第八条民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。

第一百三十二条民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。

第六百五十七条赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。

第六百五十九条赠与的财产依法需要办理登记或者其他手续的，应当办理有关手续。

第一千零六十七条第二款成年子女不履行赡养义务的，缺乏劳动能力或者生活困难的父母，有要求成年子女给付赡养费的权利。

附件2：裁判文书

重庆市第五中级人民法院

民事判决书

（2015）渝五中法民再终字第00043号

申请再审人（一审原告、二审上诉人）刘柯妤。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）刘茂勇。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：周忠容。

申请再审人刘柯妤因与被申请人刘茂勇、周忠容共有物分割纠纷一案，不服本院（2014）渝五中法民终字第06040号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年5月11日作出（2015）渝五中法民申字第130号民事裁定，由本院另行组成合议庭进行再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。申请再审人刘柯妤，被申请人刘茂勇、周忠容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

2014年6月17日，一审原告刘柯妤起诉至重庆市綦江区人民法院称，2011年11月，原、被告在重庆尚基房地产开发公司共同以28万元全款方式购买商品房屋一套，建筑面积为72.79㎡。约定该房为原、被告共有，其中原告占90%的房产，二被告各占5%的房产。现房屋已经交付并办理房地产权证。原、被告接房后，二被告对该房的重大事项的处理，从不征求原告的意见，而自行处理。2014年5月5日二被告在未经原告同意的情况下，决定对该房进行装修，无视原告对该项房的绝大部分产权人的合法权利。经原告极力阻止后，二被告仍继续装修，给原告造成损失。由于二被告的上述违法行为，损害了原告的合法权利，故原告起诉请求依法分割位于重庆市万盛经开区XX路XXX号X号楼XX-X号房屋（XXXX），判决上述房屋中属于二被告的10%的房屋产权部分分割归原告所有，由原告给付二被告共有财产的补偿款2.8万元；二被告赔偿其擅自装修给原告造成的损失5000元；本案诉讼费由二被告承担。一审被告刘茂勇、周忠容辩称，XX路XXX号X号楼XX-X号房屋是二被告将位于人民医院的房屋卖了的款项和原告还二被告的5万元，用全款的方式购买的，原告还承诺给每平方10元的装修费，至今未给。由于原告怕二被告在死前送与他人，原告要求其享有90%的产权，二被告也同意了。因此，二被告认为该房屋是二被告的，故不同意原告的诉讼请求。

重庆市綦江区人民法院一审查明，刘茂勇、周忠容系夫妻，刘柯妤系二人的独生女。2012年11月，刘茂勇、周忠容购买重庆尚基房地产开发有限公司开发的位于万盛经开区XX路XXX号X幢XX-X号房屋一套，合同约定刘柯妤占90%，刘茂勇、周忠容各占5%。2014年5月，该房屋交付使用，同年8月办理了房屋产权证，该房屋产权证（213房地证2014字第XX××XX号）上记载房屋坐落万盛区XX路XXX号X幢XX-X，建筑面积72.79平方米，成套住宅，权利人为刘茂勇、周忠容、刘柯妤，但未对产权份额予以明确。刘柯妤与刘茂勇、周忠容因装修问题发生争议，刘柯妤于2014年6月2日书面通知刘茂勇、周忠容停止装修该房屋未果，刘柯妤遂起诉要求法院判决上述房屋中属于刘茂勇、周忠容的10%的房屋产权部分分割归刘柯妤所有，由刘柯妤给付刘茂勇、周忠容共有财产的补偿款2.8万元；刘茂勇、周忠容赔偿其擅自装修给刘柯妤造成的损失5000元；本案诉讼费由刘茂勇、周忠容承担。审理中，刘茂勇、周忠容明确表示不愿将其拥有的房屋产权份额转让。另查明，刘茂勇、周忠容仅有与刘柯妤共有的一套房屋居住，现暂住他人房屋。

重庆市綦江区人民法院一审认为，公民的合法财产权益受法律保护。刘柯妤、刘茂勇、周忠容按份共有的坐落于万盛区XX路XXX号X幢XX-X（XXXX）房屋是双方基于居住目的而购买，该房屋系成套住宅，是一个整体，具有不可分性。双方虽作为按份共有人有权转让自己享有的份额，但不能未经其他按份共有人同意而强行购买他人享有的份额，刘茂勇、周忠容不同意将自己享有的份额转让，符合法律规定，刘柯妤应当尊重刘茂勇、周忠容的意见。现刘茂勇、周忠容无其它房屋居住，上述房屋是其唯一可行使居住权的场所，刘茂勇、周忠容为安度晚年生活，有权居住。刘茂勇、周忠容与刘柯妤间的父母子女特殊关系，从赡养关系上刘柯妤亦应支持刘茂勇、周忠容居住该房屋，且刘茂勇、周忠容装修房屋并未造成刘柯妤损失。综上，刘柯妤提出分割房屋购买刘茂勇、周忠容房屋份额及赔偿损失，从法律上、道义上，理由不成立，对其请求不应支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十八条，《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十四条、第九十九条之规定，重庆市綦江区人民法院作出（2014）綦法民初字第04573号民事判决：驳回原告刘柯妤的诉讼请求。

刘柯妤不服一审判决，向本院提出上诉称，刘茂勇、周忠容未征求刘柯妤的意见，擅自装修涉案房屋，侵犯了刘柯妤的知情权和处分权；刘茂勇、周忠容除了涉案房屋之外，还可以在江苏省苏州市姑苏区三元X村XX幢XXX室居住，并非只有一套住房可居住；一审判决认定刘柯妤强行购买他人份额不当，上诉人只是要求分割共有财产。请求撤销一审判决，改判支持其诉讼请求。刘茂勇、周忠容答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。

本院二审查明，刘茂勇、周忠容在二审审理期间入住涉案房屋。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的其他事实相同。

本院二审认为，213房地证2014字第XX××XX号房屋产权证载明涉案房屋的权利人为刘茂勇、周忠容、刘柯妤，但该房屋产权证并未载明权利人是共同共有还是按份共有，故涉案房屋应为各权利人共同共有。虽然刘茂勇、周忠容、刘柯妤在房屋买卖合同中约定了各自的权利份额，但该约定只能视为权利人内部约定，不具有公示效力。按照《中华人民共和国物权法》第九十九条规定，“……共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。”本案中，刘柯妤举示的证明无法证明其请求分割涉案房屋符合法律规定，故刘柯妤上诉理由不成立，一审判决结果正确，应予维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，本院作出（2014）渝五中法民终字第06040号民事判决：驳回上诉，维持原判。

刘柯妤申请再审称，现有新证据证明涉案房屋系刘柯妤与被申请人刘茂勇、周忠容按份共有，且二被申请人的退休金每月共计7000元左右，可以租房居住，也可以到苏州与申请再审人共同居住，涉案房屋并非二被申请人的唯一住房。申请再审人享有90%的份额，依据《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定，申请再审人有权主张折价分割该房屋，也有权处分该房屋。现愿意以4万元作价收购二被申请人的份额，二被申请人可继续在该房屋居住至二被申请人去世止，亦可到苏州与申请再审人共同生活。被申请人刘茂勇、周忠容答辩称，购买该房屋资金来源于变卖二被申请人的其他房屋的价款和刘柯妤返还我们的6万元。当时房屋购买合同中约定给予刘柯妤90%的份额，是我们疼爱女儿的表现。现我们与刘柯妤的性格不合，生活习惯不一样，双方关系不睦，不愿到苏州与刘柯妤共同生活。该房屋系我们退休后养老居住房屋，不愿意租房租住。因担心刘柯妤取得完全产权后处分房屋而致我们无房居住，不同意将我们享有的份额转让与刘柯妤，并承诺有生之年不转让处分享有的份额，二被申请人去世后其份额归刘柯妤所有。原审判决正确，应予维持。

再审中，刘柯妤提交了下列新证据：1.重庆市国土资源和房屋管理局于2015年2月10日颁发的213房地证2015字第XX××XX号重庆市房地产权证，证明该房屋属刘茂勇、周忠容、刘柯妤按份共有，刘茂勇占产权的5%、周忠容占产权的5%、刘柯妤占产权的90%。2.《销售不动产统一发票》，证明该房价款为273048元，购房人为刘茂勇、周忠容、刘柯妤。刘茂勇、周忠容质证后对证据的真实性无异议，但认为购房发票不能证明实际出资情况。本院再审审查后对前述证据予以确认。

刘茂勇、周忠容举示了开发商向周忠容出具的房款收据5张，拟证明房款系刘茂勇、周忠容出资，第二次交款15万元中刘柯妤出次6万多元，并一起去交款。刘柯妤质证后认为，房款系共同出资，产权份额应以房地产权登记为准。本院再审审查后对前述证据予以确认。

本院再审查明，涉案房屋系刘茂勇、周忠容、刘柯妤按份共有，刘茂勇占产权的5%、周忠容占产权的5%、刘柯妤占产权的90%。购房款大部分系刘茂勇、周忠容出资。刘柯妤庭后提交《承诺书》载明：“现父母二人将10%的产权过户给独生女儿刘柯妤。刘柯妤承诺访房屋一直由父母居住，不卖此房，直到父母愿意到苏州与我生活养老为止，或者一直居住到父母去世为止。”再审确认原一、二审查明的其余事实。

本院再审认为，现有新证据证明，本案讼争房屋系刘茂勇、周忠容、刘柯妤按份共有。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”单从该条规定看，刘柯妤占份额90%，有权决定本案讼争房屋的处分，但本案中刘茂勇、周忠容与刘柯妤系父母子女关系，双方以居住为目的购房，从购房的相关证据看，大部分房款由刘茂勇、周忠容出资，刘茂勇、周忠容购房时将大部分财产份额登记在刘柯妤名下，超出刘柯妤出资部分，具有赠与性质，系父母疼爱子女善良风俗的具体表现。“百善孝为先”一直是中国社会各阶层所尊崇的基本伦理道德。孝敬父母乃“天之经、地之义、人之行、德之本”，是中国传统伦理道德的基石，是千百年来中国社会维系家庭关系的重要道德准则，是中华民族优秀的传统美德。亲子之爱是人世间最真诚、最深厚、最持久的爱。父母将子女抚养成人，含辛茹苦，殊为不易。为人子女，应常怀感恩之心，不仅应在物质上赡养父母，满足父母日常生活的物质需要，也应在精神上赡养父母，善待父母，努力让父母安宁、愉快地生活。从刘柯妤陈述及提交的《承诺书》看，刘柯妤仍存在赡养父母之念，值得肯定和发扬。目前刘茂勇、周忠容与刘柯妤之间存在较深的误解与隔阂，双方生活习惯差距较大，刘茂勇、周忠容多年在本土生活，不愿去苏州与刘柯妤共同居住生活，刘茂勇、周忠容对居住地和居住方式的选择应予尊重，他人不应强求。刘柯妤虽然承诺财产份额转让后，可由刘茂勇、周忠容居住使用该房屋至去世时止，但双方目前缺乏基本的信任，刘茂勇、周忠容担心刘柯妤取得完全产权后变卖房屋而导致其无房居住，有一定合理性。刘茂勇、周忠容承诺有生之年不转让处分享有的份额，去世之后其份额归刘柯妤所有，刘茂勇、周忠容持有的财产份额价值较小，单独转让的可能性不大，刘柯妤担心父母将其财产份额转让他人，无事实根据，且刘柯妤承诺该房由其父母继续居住，目前要求其父母转让财产份额并无实际意义，徒增其父母的担忧，不符合精神上赡养父母的伦理道德要求，并导致父母与子女之间的亲情关系继续恶化。《中华人民共和国物权法》第七条明确规定：“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”综上，刘柯妤要求其父母转让财产份额的诉求与善良风俗、传统美德的要求不符，本院不予支持。本院（2014）渝五中法民终字第06040号民事判决认定为共同共有不当，导致适用法律有瑕疵，应予纠正，但判决结果正确，应予维持。为此，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款，《中华人民共和国物权法》第七条之规定，判决如下：

维持本院（2014）渝五中法民终字第06040号民事判决。

本案再审案件受理费626元由刘柯妤负担。

本判决为终审判决。

审判长代贞奎

审判员李庆

审判员蒲宏斌

二〇一五年九月十日

书记员龚玮涛

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