小产权房大热?什么是小产权房有必要先简单的了解一下

一、二手小产权房怎么交易

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证,购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。

二、二手小产权房买卖需要注意

1、法律效力,“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效,但也区分不同情况:对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,该房屋买卖合同认定有效;对于房屋出售给本乡以外的人员,未经有关部门和组织批准,如果合同尚未实际履行或购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应做无效处理。

2、房产转让。“小产权房”拿不到正式的房产证,因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权,没有所有权。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,小产权房不能向本非集体成员的第三人转让或出售,即购买后不能合法转让过户。

3、政策风险,购买在建小产权房时,购房人与开发商签订合同并交付房款后,如果相关部门整顿向产权房的建设项目,可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。

三、小产权房产生原因

1、城市房价过高:中国许多大中城市的高房价是催生小产权房的重要原因之一。由于中国经济社会发展不平衡,若干大城市的房价长期快速上涨,远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平。与此同时,政府经济适用房、廉租房的建设无法满足这些住房需求。小产权房存在着大量现实的购买群。

2、擦边球的空间:根据法律规定,在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上,农民可以自行经营,而且农民自建的住房也是可以进行交易的。正是因为政策法律规定中存在很多模糊不清的地方,才导致了各地小产权房建设的泛滥,在合法与非法之间给小产权房留下了一个擦边球的空间。

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