宁波小产权房 公证 宁波市住宅小区物业管理条例

宁波市第十五届人民代表大会常务委员会

公告

第45号

《宁波市住宅小区物业管理条例》已报经浙江省第十三届人民代表大会常务委员会第三十一次会议于2021年9月29日批准，现予公布，自2022年4月1日起施行。

宁波市人民代表大会常务委员会

2021年10月15日

目录

第一章总则

第二章物业管理区域

第三章业主和业主大会、业主委员会

第一节业主和业主大会

第二节业主委员会

第四章前期物业管理

第五章物业管理服务

第六章物业使用与维护

第七章监督管理和应急保障

第八章法律责任

第九章附则

第一章总则

第一条为了加强和规范住宅小区物业管理活动，维护物业管理各方主体合法权益，构建物业管理与基层治理共建共治共享格局，建设和谐宜居小区，根据国家和省相关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条本市行政区域内住宅小区物业管理（以下称物业管理）活动及其监督管理，适用本条例。

第三条物业管理应当遵循党建引领、业主自治、政府监管、专业服务、质价相符、公平公开、权责一致的原则。

本市建立和完善社区党组织领导下，居（村）民委员会、业主委员会、物业服务企业、业主等共同参与的住宅小区基层治理体系，创新物业管理方式，提高物业管理规范化、法治化水平。

第四条市和区县（市）人民政府应当加强对物业管理的组织领导，建立健全部门分工负责、协同监管机制，协调解决物业管理的重大问题，统筹推进物业管理各项工作。

第五条市和区县（市）住房和城乡建设管理部门是本行政区域物业主管部门，负责物业管理活动的指导和监督管理工作。

发展和改革、公安、民政、财政、司法行政、自然资源和规划、生态环境、排水、市场监管、市容环境卫生、园林绿化、公用事业、人民防空、地方金融监管、消防救援等部门应当按照各自职责，共同做好物业管理指导和监督管理工作。

镇（乡）人民政府、街道办事处应当按照规定的职责，将物业管理纳入本级社区治理工作体系，建立健全工作制度，明确工作职责，指导、监督本辖区内物业管理活动，并承担应急物业服务等职责。

居（村）民委员会应当支持、指导所辖物业管理区域业主、业主委员会依法开展物业管理自治活动，按照规定的职责实施物业管理相关工作。

第六条区县（市）、镇（乡）人民政府和街道办事处应当建立健全物业管理争议化解和矛盾纠纷调处机制，发挥专业性调解组织和社区法律顾问的作用，及时调处、化解物业管理服务矛盾纠纷，促进和谐社区建设。

第七条区县（市）、镇（乡）人民政府和街道办事处引导和鼓励相关单位依法成立物业管理志愿服务组织，开展物业管理相关法律、法规宣传和技能培训，支持志愿服务者参与、协助实施物业管理日常巡查、监督等活动。物业管理志愿服务组织应当吸收业主委员会成员和其他业主加入。

第二章物业管理区域

第八条物业管理区域的划分确定应当遵循规划优先、功能完善、物权清晰、相对集中、便于管理的原则。

自然资源和规划部门在审查住宅建设工程设计方案时，应当征求区县（市）物业主管部门对物业共用设施设备和物业管理用房配置的意见。

建设单位申请办理住宅建设工程规划许可证,应当同时向区县（市）物业主管部门申请划分确定物业管理区域。区县（市）物业主管部门应当自收到申请之日起三十日内，会同自然资源和规划部门、镇（乡）人民政府、街道办事处，根据住宅小区建设用地宗地范围、共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分确定。划分确定物业管理区域时，应当征求所在地居（村）民委员会的意见。

非住宅物业与住宅物业拥有共同的配套设施设备的，非住宅物业应当纳入该住宅小区物业管理区域。

第九条已划分确定的物业管理区域不得擅自调整。具有下列情形之一的，经业主大会决定，业主委员会可以向所在地的区县（市）物业主管部门提出调整物业管理区域的申请：

（一）因河道、道路等物理分割或者历史原因、分期开发以及其他生活习惯形成两个以上相对独立区域，配套设施设备、物业管理办公用房可以分割且符合规划配置相关条件的；

（二）规模较小的物业管理区域与毗邻物业管理区域合并的。

申请调整物业管理区域的，应当提交物业管理区域调整方案、物业管理用房和设施设备维护管理责任分配方案、业主大会决定等材料。所在地的区县（市）物业主管部门应当自收到相关材料之日起三十日内，会同镇（乡）人民政府、街道办事处和居(村)民委员会，依照前款和本条例第八条第一款的规定，作出是否调整物业管理区域的决定。决定不予调整的，应当说明理由和依据。

第十条物业管理区域内规划为城市道路、城市公共绿地、城市河道等的公共区域不属于物业管理范围，由市政设施、城市绿化、水行政等主管部门按照规定的职责分工管理。

物业管理区域规划建筑用地内、围护或者围墙外与市政设施相连的业主共有场地，由业主共同决定和落实管理责任，并依照市容环境卫生等法律、法规的规定，维护市容管理秩序和环境卫生。

物业管理区域内配建的向社会开放的公共厕所管理和维护，由市容环境卫生主管部门负责；垃圾房、生活垃圾分类归集点以及收集容器的配置和使用管理，依照《宁波市生活垃圾分类管理条例》等有关法律、法规的规定执行。

第十一条物业管理区域内应当依照下列规定相对集中配建物业管理办公用房、物业管理经营用房：

（一）物业管理办公用房（包括物业服务用房、业主委员会办公用房）按照物业管理区域地上总建筑面积的千分之三配置；其中，业主委员会办公用房由物业主管部门会同自然资源和规划部门根据物业管理区域的建筑规模确定，最低建筑面积为二十平方米；

（二）物业管理经营用房按照物业管理区域地上总建筑面积的千分之四配置。

居家养老服务用房、居民文化体育活动用房等配套用房建设依照相关法律、法规规定执行。

第十二条自然资源和规划部门应当在建设工程规划许可证中载明物业管理用房和配套用房的具体建筑面积及其位置，建设单位不得擅自变更。

物业管理用房和配套用房的产权登记，依照相关法律、法规的规定执行。

第十三条物业管理区域内规划用于停放机动车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建设单位不得将车位、车库出售给业主以外的单位和个人。车位、车库始终优先满足业主的需要后仍有空余的，可以临时出租给业主以外的单位和个人，租赁合同期限不得超过一年。

建设单位应当向全体业主公布车位、车库的处分情况，并与业主协商处分空置的车位、车库。业主要求承租空置的车位、车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租，不得擅自提高收费标准。

规划用于停放机动车的车位、车库，应当预留电动汽车充电设施安装条件。

第十四条物业管理区域内规划用于停放机动车的车位、车库不能满足业主、物业使用人需要的，经业主大会决定，可以按照有关规定占用业主共有的道路或者其他场地设置停车泊位，但不得影响日常交通和消防车辆通行。

业主委员会持业主大会书面决定，请求协助、指导划定前款规定的停车泊位、行车路线和消防车通道标识的，公安机关交通管理部门、消防救援机构应当予以配合。

第十五条物业管理区域内依法配建的人民防空工程,由相关法律、法规规定的管理单位承担维护管理责任。

人民防空工程管理单位委托物业服务企业承担维护管理责任的，应当与受委托的物业服务企业订立维护管理协议，并自协议订立之日起三十日内报送区县（市）人民防空主管部门备案。

人民防空工程不得出售、附赠，平时用于停车的，应当在实地标注并向全体业主开放。停车位出租的，租赁合同期限不得超过一年。

第十六条物业管理区域内房屋的所有权人为业主。业主的权利和义务，依照《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》等法律、法规的规定执行。

第十七条下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，评价物业服务质量，决定自行管理或者终止自行管理物业；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金（以下称专项维修资金）；

（六）筹集专项维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）物业管理经营用房、停车收费泊位等共有部分的经营方式、经营收益的用途和分配，以及财务管理主体和相关管理制度；

（十）审查通过物业服务合同；

（十一）业主大会、业主委员会运作经费预算；

（十二）授权业主委员会为维护业主共同权益的需要依法提起诉讼；

（十三）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十八条由业主共同决定的事项，应当依照《中华人民共和国民法典》关于业主人数、专有部分面积比例的规定进行表决。业主人数和专有部分面积，按照下列规则确认：

（一）业主的人数，按照每一房屋的不动产权属证书为一个投票权数计算；按份共有的，由共有人约定其中一名业主行使投票权；拥有一个以上房屋不动产权属证书的，按照一个投票权数计算；建设单位尚未出售，或者虽已出售但尚未交付的全部房屋，按照一个投票权数计算，由建设单位行使投票权；

（二）业主的专有部分面积（车位、车库除外），按照不动产权属证书记载的建筑面积计算；未登记的，按照测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，按照商品房买卖合同记载计算。

第十九条物业管理区域具备法律、法规规定的业主大会成立条件的，所在地的镇（乡）人民政府、街道办事处，应当及时指导业主成立业主大会筹备组（以下称筹备组），筹备成立业主大会。

第二十条筹备组由业主、镇（乡）人民政府、街道办事处、建设单位、社区党组织、居（村）民委员会的代表等组成。筹备组组长由镇（乡）人民政府、街道办事处确定。建设单位未派员参加筹备组的，不妨碍筹备组的成立。

筹备组成员名单应当自筹备组成立之日起三日内在物业管理区域内公共信息宣传栏等显著位置公示。业主对筹备组成员有异议的，由镇（乡）人民政府、街道办事处协调处理。

第二十一条筹备工作经费由建设单位承担，具体标准由建设单位与物业所在地的镇（乡）人民政府、街道办事处协商确定。

建设单位应当在物业交付前，将筹备工作经费交由镇（乡）人民政府、街道办事处管理，由筹备组使用。

筹备工作经费应当专款专用。筹备组应当在首次业主大会会议召开后，及时将筹备工作经费的使用情况向全体业主公布，接受监督。筹备工作经费的结余部分应当纳入专项维修资金或者根据业主大会的决定使用。

第二十二条筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。

首次业主大会会议应当审议通过业主大会议事规则、管理规约，并选举产生业主委员会成员。

业主大会议事规则应当对业主大会的议事事项、议事方式、表决程序和业主委员会的组成、任期及其会议召开等作出约定。

管理规约应当对物业管理区域内有关物业的使用和管理维护、环境卫生和秩序的管理、房屋装修和外观维护、物业管理相关费用分担方式、业主应当履行的义务、违反管理规约应当承担的责任等事项作出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

业主大会议事规则、管理规约示范文本，由市人民政府制定，并向社会公布。

第二十三条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，将业主大会决定和会议记录、业主大会议事规则、管理规约和业主委员会成员名单、联系方式、职责分工等材料报送所在地的镇（乡）人民政府、街道办事处备案。

镇（乡）人民政府、街道办事处应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明，并解散筹备组。

第二十四条业主大会会议每年至少召开一次。有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

（一）经百分之二十以上业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要业主大会决定的；

（三）业主大会议事规则规定的其他情形。

业主大会定期会议或者临时会议未按照规定召开的，物业所在地的镇（乡）人民政府、街道办事处应当督促业主委员会限期组织召开。

第二十五条业主大会会议可以采取线下或者线上书面征求意见、集体讨论等形式召开。

鼓励在市物业管理综合信息平台上以网络会议方式组织召开业主大会会议。市物业管理综合信息平台应当免费提供业主大会会议系统供业主使用。

第二十六条业主大会修改业主大会议事规则、管理规约或者调整业主委员会成员的，业主委员会应当自业主大会决定作出之日起三十日内，将业主大会决定报送所在地的镇（乡）人民政府、街道办事处备案。

第二节业主委员会

第二十七条业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会会议选举产生。业主委员会应当执行业主大会的决定，接受业主大会、业主的监督，并履行下列职责：

（一）按照规定组织召开业主大会会议，报告物业管理实施情况、业主委员会履职情况；

（二）拟订物业服务合同；

（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业订立物业服务合同，或者与业主大会解聘和不再续聘的物业服务企业进行交接；

（四）根据业主大会决定组织实施或者监督物业服务企业实施物业共用部位、共用设施设备的经营活动及其收益的使用、管理，并建立健全经营活动管理、经营收支公布等相关制度；

（五）组织筹集专项维修资金，监督专项维修资金的使用；

（六）建立健全质价相符的物业服务评价机制和物业服务收费标准调节机制；

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同，协助物业服务企业督促业主履行交纳物业服务相关费用的义务；

（八）督促业主遵守业主大会决定，监督管理规约的实施，制止业主、物业使用人违反物业管理法律、法规和管理规约的行为；

（九）制作和保管业主大会、业主委员会会议记录，保管共有部分配置、使用、管理的档案；

（十）制作和保管物业管理活动的会计凭证、账簿、财务报表等有关文件资料，建立规范的财务制度；

（十一）建立物业服务投诉、举报渠道，及时了解业主、物业使用人的意见和建议，协调解决物业服务纠纷；

（十二）配合有关主管部门在物业管理区域内依法履行职责；

（十三）配合镇（乡）人民政府、街道办事处和居（村）民委员会依法履行职责，并接受其指导和监督；

（十四）业主大会赋予的其他职责。

第二十八条业主委员会可以根据物业管理区域的实际需要和业主大会的授权，按照国家有关规定开设基本账户。

本市探索实行业主大会统一社会信用代码证管理制度。业主大会依法成立并办理备案手续后，由有关单位发放统一社会信用代码证。业主委员会可以持代码证以业主大会名义办理业主共有资金基本账户并将账户信息向全体业主公开，接受业主监督。业主大会统一社会信用代码证管理的实施办法，由市物业主管部门会同相关部门研究制定。

第二十九条业主委员会由五人以上单数组成，具体人数和任期由业主大会议事规则约定。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

业主委员会成员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表担任。业主大会议事规则可以约定担任业主委员会成员应当具备模范履行业主义务等条件，但不得违反法律、法规的规定。

第三十条业主委员会成员候选人通过下列方式推荐：

（一）业主自荐或者推荐；

（二）社区党组织、居（村）民委员会推荐；

（三）镇（乡）人民政府、街道办事处推荐。

鼓励国家机关、企业事业单位、社会团体等组织的党员干部积极参选业主委员会成员。

第三十一条筹备组或者换届选举小组应当按照规定制定业主委员会成员候选人产生办法，在社区党组织的协助下，对被推荐人的资格进行审查，确认候选人名单。

确认的候选人名单、住址，应当在物业管理区域内公共信息宣传栏等显著位置公示，公示期不少于十日。

业主、物业使用人对候选人名单有异议的，由筹备组或者换届选举小组进行核实，并公开答复。异议人对答复不满意的，由镇（乡）人民政府、街道办事处调查处理。候选人名单调整的，应当重新公示。

第三十二条业主委员会会议应当按照业主大会议事规则的约定定期召开。有下列情形之一的，应当及时召开业主委员会临时会议：

（一）经百分之二十以上业主提议的；

（二）经三分之一以上业主委员会成员提议的。

法律、法规和业主大会议事规则对业主委员会临时会议召开另有规定的，从其规定。

第三十三条业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，召开会议时应当有过半数的成员参加，业主委员会成员不得委托他人参会。社区党组织可以派代表列席业主委员会会议。

业主委员会需要讨论、决定的事项应当于会议召开三日前向全体业主公开，听取业主、物业使用人和居（村）民委员会的意见、建议。

业主委员会作出决定，应当经全体成员过半数同意。会议结束后三日内，业主委员会应当将会议情况和作出的决定，在物业管理区域内公共信息宣传栏等显著位置向全体业主公开。

第三十四条业主委员会及其成员不得有下列行为：

（一）违反业主大会议事规则，阻挠、妨碍业主大会行使职权，拒不执行业主大会决定；业主委员会成员无故不参加业主委员会会议，拒不执行业主委员会决定；

（二）弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供物业管理有关文件、资料；

（三）不与业主大会选聘的物业服务企业订立物业服务合同，或者擅自修改物业服务合同；

（四）擅自以出借、设定担保、改变用途等方式处置、挪用、侵占物业共用部位、共用设施设备及其经营收益；

（五）与物业服务企业以及其他相关利益主体进行可能影响其公正履行职责的经济往来或者利益交换；

（六）违规使用业主大会、业主委员会印章；

（七）违规泄露、公开业主信息；

（八）拒不执行镇（乡）人民政府、街道办事处和有关主管部门物业管理整改要求或者人民法院裁判；

（九）不依法履行职责或者侵害业主合法权益的其他行为。

第三十五条业主委员会成员有下列情形之一的，其成员职务自行终止，由业主委员会确认并向全体业主公布：

（一）不再是本物业管理区域业主的；

（二）因健康或者其他原因丧失履行职责能力的；

（三）以书面形式向业主委员会提出辞职的；

（四）法律、法规和业主大会议事规则规定的其他情形。

业主委员会及其成员有本条例第三十四条情形，或者业主委员会成员不符合业主大会议事规则约定的任职条件的，业主可以依照法律、法规和业主大会议事规则的规定，提议业主大会定期会议或者临时会议审议决定终止业主委员会或者其成员职务。

依照本条第一款、第二款规定终止业主委员会或者其成员职务的，业主大会应当根据业主大会议事规则的约定及时选举产生新的业主委员会或者补选成员缺额。

第三十六条业主委员会应当在任期届满六十日前组织召开业主大会会议进行换届选举，并向所在地的镇（乡）人民政府、街道办事处提交换届选举书面报告。镇（乡）人民政府、街道办事处应当派员指导。

业主委员会未按期组织换届选举或者业主委员会任期内成员人数不足总数的二分之一时，镇（乡）人民政府、街道办事处应当参照本条例第十九条、第二十条有关规定成立换届选举小组，指导业主在业主委员会任期届满前完成换届选举。换届选举小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得就选聘、解聘物业服务企业等共同决定事项组织召开业主大会会议。

业主委员会应当自换届选举小组成立之日起十日内，将其保管的有关财务凭证、业主名册、会议记录、印章等移交镇（乡）人民政府、街道办事处保管。新一届业主委员会选举产生后，镇（乡）人民政府、街道办事处应当将保管的物品及时移交。

第三十七条新一届业主委员会选举产生后，除本条例第三十六条第三款规定移交的情形外，原业主委员会应当与新一届业主委员会进行换届交接，制作交接清单，当面核实交接下列资料、设备：

（一）业主名册以及联系方式；

（二）业主大会、业主委员会印章；

（三）业主大会、业主委员会会议记录和决定；

（四）保管的会计凭证和账簿、财务报表等；

（五）物业服务合同和物业共用部位、共用设施设备经营合同；

（六）历年物业共用部位、共用设施设备经营收益收支公告档案资料；

（七）利用业主委员会工作经费购买的办公设备、办公用品；

（八）使用和保管的其他档案材料。

第三十八条业主共同决定聘请业主委员会专（兼）职事务工作人员并支付报酬，或者向业主委员会成员支付工作津贴的，相关费用可以在物业共用部位、共用设施设备的经营收益中列支，不得另行向业主摊派。

公职人员兼任业主委员会事务工作人员或者担任业主委员会成员的，不得违反规定领取报酬和津贴。

第四章前期物业管理

第三十九条本条例所称前期物业管理，是指业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效前的物业管理活动。

建设单位承担物业管理区域内的前期物业管理责任。

第四十条建设单位应当在取得商品房预售许可证或者现房销售备案前选聘物业服务企业，订立书面前期物业服务合同，制定临时管理规约，并报送所在地的区县（市）物业主管部门备案。

临时管理规约应当参照管理规约示范文本，结合前期物业管理特点制定。

第四十一条建设单位应当在商品房销售（预售）现场，公示前期物业服务合同、临时管理规约和物业共用部位、共用设施设备等资料。

建设单位与房屋买受人订立的商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同的主要内容。临时管理规约应当作为商品房买卖合同的附件，向房屋买受人明示，由房屋买受人签署书面承诺书。

第四十二条建设单位与前期物业服务企业约定的前期物业服务费应当符合前期物业服务标准和服务水平。按照国家和省有关规定实行政府指导价的，价格主管部门应当制定和动态调整相应的基准价及其浮动幅度，并定期向社会公布。

物业交付前，建设单位应当按照前期物业服务合同的约定，向物业服务企业支付前期物业服务费，用于物业交付前的物业服务。

物业交付后，业主应当按照前期物业服务合同的约定，向物业服务企业交纳前期物业服务费。已竣工尚未交付给房屋买受人或者尚未出售的房屋，由建设单位交纳前期物业服务费。

第四十三条前期物业服务企业应当履行下列职责：

（一）参与物业共用部位、共用设施设备等建设工程的检查，对发现的工程质量问题和其他不利于物业使用和管理的问题，及时向建设单位或者相关专业单位提出整改建议，并协助专业单位督促落实；

（二）对物业共用设施设备的安装位置、管线走向等事宜向建设单位提出建议，并参与物业共用设施设备的安装、调试等工作；

（三）建立物业共用部位、共用设施设备等工程资料和日常管理档案并供业主查询；

（四）按照临时管理规约、前期物业服务合同的约定，向业主提供物业服务并引导业主遵守约定，维护物业公共利益和管理秩序；

（五）配合所在地的镇（乡）人民政府、街道办事处做好业主大会的成立工作。

第四十四条物业竣工验收合格后、交付前，物业服务企业应当在所在地的区县（市）物业主管部门和镇（乡）人民政府、街道办事处的指导、监督下与建设单位共同确认物业管理区域，对物业共用部位、共用设施设备进行查验，确认查验结果，形成查验记录，订立物业承接查验协议。承接查验应当邀请业主参加并在物业管理区域内公共信息宣传栏等显著位置向业主公开查验结果。承接查验可以邀请第三方专业机构参加。

物业承接查验协议应当对承接查验的情况和结果、双方权利义务、存在问题、解决方法及其时限、违约责任等事项作出明确约定。承接查验发现问题的，建设单位应当及时整改。

建设单位应当在签订物业承接查验协议后，及时向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。

物业承接查验的费用，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。

第四十五条物业服务企业承接前期物业时，建设单位应当向物业服务企业移交下列档案资料:

（一）物业管理区域划分确定的相关文件；

（二）竣工总平面图，单体建筑、结构、设施设备竣工图，分幢分层平面图和套型图，物业管理区域内道路、停车场（库）、地下管网工程、人民防空工程竣工图等竣工验收资料；

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