后瑞哪里有小产权房，说透了楼盘“领涨”的规律

近日，笔者拿到一份某开发商的内部研究报告，感觉很专业，很有分享价值。

这家开发商在深圳做了近30年开发，操盘过写字楼、商业综合体、豪宅、花园小区等产品业态，布局过南山、福田、前海、龙华等核心地段，最近又流出一份对深圳500个楼盘价值规律的内部研究报告。

为什么一些楼盘常年不涨，一些楼盘能领涨20年？

透过这份报告，我们发现能够领涨的楼盘具备4个规律：

规律一：

买房跟着产业走

人们常说，买房要选片区、选地段、选配套。

其实在片区、地段、配套的背后，更本质的逻辑是产业。深圳过去40年，每10年出现一个中心，支撑新中心出现的根本逻辑就是产业。

比如罗湖的崛起，靠的是商贸；福田中心区的崛起，靠的是金融；南山区的崛起，靠的是高新技术产业。有了核心产业的支撑，城市的配套会不断升级、更新，就连学位都会因生源优质而自然进化。想想看，现在南山的名校是不是超过了罗湖？

未来10年到20年，深圳将崛起哪些产业？

先进制造业至关重要。

最近深圳宣布，将在全市布局20个先进制造业园区，并公布了“20+8”的产业政策，这其实就是在布局深圳的未来。

先进制造业的优秀代表，就是“专精特新小巨人”企业。也就是在先进制造业领域，拥有自主知识产权、核心竞争力和标准制定能力的“隐形冠军”。国家之所以成立北京证券交易所，就是为了支持这类企业上市，推动经济转型。

在已经公布的国家级“专精特新”企业中，深圳企业数量位居全国第四，其中宝安区的企业达到51家，超过了南山区位居深圳第一。（下图）

广东省也公布了省级的“专精特新”企业名单，深圳以614家的规模位居全省第一。其中宝安区就拥有177家这类企业，在深圳各区中位居第一，而且超过了整个广州（下图）：

为什么宝安区能聚集这么多“专精特新”企业？

一方面因为宝安区紧邻南山，更低的地价、房价和营商成本，让南山一大部分企业、人才外溢到宝安；另一方面，宝安区实体经济发达，产业链完备，人气又很旺，片区自身也开始孕育具有竞争力的“专精特新”企业。

专精特新企业将在国家支持下优先上市，上市后财富效应非常显著，堪称“印钞机”。这将对宝安经济产生巨大的推动作用，也将全面提升宝安的不动产价值。

规律二：

买房跟着规划走

不动产投资中，还有一个重要的逻辑：买房跟着规划走，尤其是国家级规划。

在国家战略优先支持的片区置业，可以起到事半功倍的作用，享受“坐轿”的红利。过去几十年，在深圳特区、浦东新区、北京金融街、北京中关村等区域购房的人为何收益显著，就是因为这些地方在国家规划中，定位高、作用大。

深圳是“社会主义先行示范区”，深圳目前承担国家使命的第一区就是前海。为此，前海在去年实现了8倍扩容，其中大部分扩容区在宝安。

在新纳入前海的区域里，有一个片区非常特殊，这就是机场和机场东片区，它堪称多个规划的叠加区，将成为深圳版的“虹桥商务区”。

“虹桥商务区”，是上海最当红的片区，也是继浦东之后又一战略中心区。它的核心是虹桥机场、高铁虹桥站、国家会展中心（上海）。

上海虹桥商务区规划图

在传统观念里，机场、高铁站等应该在郊区，跟CBD八竿子打不着。但上海转变了观念，建设了多功能的虹桥综合交通枢纽，导入会展和商务功能，配套住宅、写字楼、公共服务设施等，吸引了大量企业总部聚集，片区全面升级为虹桥商务区。

2021年2月，虹桥商务区得到中央的支持，由国务院批复的《虹桥国际开放枢纽建设总体方案》奠定了“大虹桥”上海新城市中心和长三角开放枢纽的地位。

前海扩容之后，深圳机场正好地处前海C位。机场东高铁站的定位全面提升，成为深圳高铁站“三主四辅”之一，再加上会展新城、海洋新城、深中通道、深中城际等重大项目的建设或纳入规划，以及多条地铁、城际的相继引入，一个深圳版的“虹桥商务区”正“浮出水面”。

图源深圳地铁

未来在机场东，将诞生一个面向大湾区、服务大湾区的新超级CBD，它将是深圳又一个重要的商业流量入口。

为了设计好机场东枢纽，深圳联合国铁集团举行了建筑设计方案全球征集，中标方案报价1.151亿元，由此可见深圳打造“虹桥商务区”2.0版的雄心。

深圳机场东枢纽效果图

未来的深圳机场东片区将华丽变身、全面升级，它的未来堪比宝中。

规律三：

买房跟着旧改走

深圳越是村落面貌的地方，升值空间越大。

深圳土地空间小，城市虹吸能力强，资金人口增长速度快，但却没有更多的空间容纳人口和产业，旧改是深圳释放空间的主要手段。

一个项目周边有城中村和厂房，意味着未来可以释放更多空间，而旧改项目源源不断的入市可以产生比价效应，优化片区的城市风貌，不断抬升片区的整体价值。

深圳很多网红盘都诞生于旧改。如润玺、天元，以及蛇口20万+的一线海景豪宅。存量土地稀缺，拆旧建新成为深圳城市发展的一大特色，所以那些靠近城中村、工业区的新楼盘，不仅是城市更新的定价盘，也是最先享受区域升级的红利盘。

还有三个案例，分别是南山区白石洲旧改、福田区皇岗村旧改和罗湖区蔡屋围旧改，这些板块虽然现在城市面貌不佳，出门就是城中村，但丝毫不影响周边房价冲上10万+。

买房也是投资，我们不仅要衡量片区现在的价值，更要看到片区未来的成长，着眼于未来。

如果你想享受类似深圳湾、宝安中心这样成熟的国际化城市封面，那么你现在就要承担20万+/㎡的房价；如果你想获得更大的升值空间，那么选择有产业布局和明确规划的旧改板块更为妥当。

现在的旧改起点，很可能是未来的城市高点。

规律四：

买房跟着品质走

在深圳市场，发生一个特别现象是：同样的地段，却出现20w、10w、6w、4w的悬殊极大的共生现象。

在我们正常的认知中，同样的地段，不同的楼盘，价格一般不会相差太大，但在深圳却真实发生，如下图所示：

造成这种现象的原因是深圳老破小、城中村太多了，几乎遍布每个区。这导致城中村、工业区、最早一批商品房、10年内的次新房，以及10年后入市的新房会形成一个阶层分明的价格梯队。

在此背景下，决定楼盘升值潜力的就不单单是地段和城市界面，而是楼盘自身的颜值审美。颜值高、品质好的社区在二手房市场更受到顾客认同，因此涨幅更快。

社区圈层和业主身价越高，房子就越值钱。虽然多元混生的深圳包容每一种人，但也存在明确的阶层领地感，决定房价的不仅是地段配套，更是阶层的一致性。

决定楼盘领涨的规律是产业、规划、旧改和品质，这4个规律不是凭空想象出来的，而是建立在对500个楼盘数据研究之上的。虽然做调研报告是一个开发商的必修课，但花这么大力气去研究，能够输出有价值研判的，在国内房企中特别少见。

这份研究报告出自谁之手？答案是卓越集团。

卓越集团成立于1996年，经过近30年的深耕，现已成为中国具有领先地位的大型商业及住宅综合性地产开发集团，连续多年被评为中国房地产百强企业。

目前卓越以“立足深圳、布局全国”的策略，先后在深圳、上海、广州、杭州、武汉、长沙、重庆、青岛、东莞设立分公司，已开发代表性产品包括：卓越商务地产系列、卓越蔚蓝海岸系列，以及卓越城市豪宅系列。

卓越一直在贯彻执行自己的产品观：选择符合时代发展要求的产业布局之地，通过旧改不断释放空间提升片区价值，并且还要给到项目片区标杆地位的颜值和品质。

云奕府，是卓越教科书级别项目，高颜值打造首置楼盘。

云奕府处于深圳未来产业的风口。项目位于前海扩容辐射圈，毗邻107黄金发展主轴，西侧约4公里为碧海湾板块，南侧约8公里是大铲湾企鹅岛，再南下约2公里可达前海自贸区。

这里聚集的是新一代深圳人，他们有学历、有建树、有审美、有想法、有国际视野，他们对居住的要求是高审美、纯粹性和阶层一致性。云奕府的设计初衷，就是解决他们的不将就。

云奕府周边超百万体量旧改云集。如占地约54万㎡鸿荣源钟屋黄田旧改，占地约20万㎡华润草围旧改，占地约118万㎡华润航港产业城，占地约17万㎡宏发黄田金碧片区，总建面约60万㎡中粮大悦智慧城等……

众多品牌开发商争相入驻，是片区潜力的最好证明。华润操刀南山大冲旧改，华润城成为了深圳豪宅增值迅猛的代表。鸿荣源壹成中心，革新了龙华老城的区域价值认知。

可以看出，航城片区城市更新，都是手握深圳核心区大型城市更新成功案例的开发商来操刀旧改，这正是片区门槛高、潜力大的最好证明，也将加速城市蝶变，不断提升片区配套和价值。

云奕府的颜值将刷新片区印象。深圳经历快速且巨量的城市开发后，住宅产品也在更新换代，高颜值带来视觉体验的同时，也对住宅的保值增值也起到关键作用。云奕府不惜成本高标准打造首置楼盘，一起看看项目的几大亮点：

融合科技美学的颜值立面

示意图

汲取IPHONE手机科技美学设计风格，云奕府的外立面采用铝板+LOW-E玻璃材质，不仅颜值高，还具有防水耐腐降噪的功能，使用五年十年仍历久弥新。在当下的深圳市场，能够把深圳湾顶奢公寓的外立面材质用在首置楼盘上，除卓越外再难找出第二家。

杂志美学级的家居空间

示意图

高定精选良材，高效收纳空间，高配品牌家电，中央空调和新风系统……充满细节和品质的国际五星级酒店装修风带来“跨越阶层”的感觉，并由此带来的内心满足感。

概念店奢装风的入户?堂

示意图

入户大堂极简、通透、时尚，业主每一次归家，就如同走入概念专卖店的感受，带来尊贵的身份感。

可开泳池PARTY的社区

示意图

景观泳池+户外吧，将电影里泳池派对的场景带入社区生活，炎炎夏日来一场夏威夷风情party，在碧波清水中恣意徜徉，舒展心情，既能消暑又十分治愈。

治愈式森系园林，随处可优雅躺平

示意图

疲惫一整天的打拼者，回到家需要宁静舒适的环境进行调节，而森系园林能治愈焦虑浮躁，让业主可以在社区里任何地方躺平。

网红景区式街区，家门口就是打卡地

示意图

L形转角街区，营造独立的社区网红休闲小生态，把家门口当作打卡地。

行政酒廊礼遇的私享空中吧

示意图

特意放大阳台的局部空间，形成空中吧台，夜幕下赏城市繁华景色，品一杯红酒，惬意悠然。

建面约85-110㎡户型空间，通过对上千个用户调研分析和深度访谈后，量身定制了一套高端居住解决方案，涵盖LDK一体化空间、全屋收纳系统、四维降噪系统和阿里云智慧系统等多项细节品质。

户型图左右滑动查

云奕府在内部打造一个集购物、运动、休闲、亲子、派对、教育于一体的全面闭环的新生代极致社区。在外部，云奕府也坐拥城市核心生态资源和便捷优胜配套，游刃有余解决工作事务和享受健康生活。

全景鸟瞰图

项目一路之隔是狮子山公园，规划建设为足球主题公园，是运动、放松的好去处。项目周边还有网红打卡地西湾红树林湿地公园、尖岗平峦山公园、碧海湾高尔夫公园、铁仔山公园、凤凰山公园等生态公园。

除自带约3000㎡社区商业，项目周边有航城里商业、壹航城购物中心（后瑞店）、新天地购物广场、福永天虹、西乡天虹等多个百货聚集，吃喝玩乐一应俱全。

交通方面，云奕府周边1/12/20三地铁环绕，距离20号线航城医院站（规划中）约800米，1站到机场东，5站到大铲湾和宝中，7站到前海湾和深大站，8站到高新园，通勤便利。

孩子的教育也不必担心，云奕府项目东侧用地规划是幼儿园，西侧用地规划18班小学，南侧用地规划30班高中，周边配套省一级、市一级公立学校：钟屋小学，黄田学校，航城学校。

进入6月以来，深圳楼市明显升温，随着一批限价新房的入市，深圳迎来置业的窗口期。

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