深圳小产权房带车位深圳宝能公馆车位之争的根源-2023东莞小产权房信息_深圳小产权房源

其实，这次双方车位之争的根本是无产权登记车位的权属问题。宾利车主与劳斯莱斯车主之间的问题，也是处于城市中的我们可能会遇到的问题，但少有人能把它说清楚，更不知道该如何维护自己合法权益。无产权登记车位容易引发各类纠纷和风险，本号曾研究过大量的此类车位纠纷判决，并提出从立法政策层面彻底解决的方案。如今，深圳宝能公馆车位之争，再次将这一问题呈现出来。

一、无产权登记车位权属的司法认定（以下为各级司法机关对深圳某小区无产权登记车位的权属认定，具体内容可根据案号索引查询）

1.深圳南山区法院：涉案地下车位为小区全体业主共有----（2012）深南法民三初字第201号民事判决、（2015）深南法民三初字第237号民事判决；

2.深圳中级法院：涉案地下车位为小区全体业主共有---（2012）深中法房终字第3158号民事判决、（2016)粤03民终3713号民事判决；

深圳中级法院：从最高人民法院（2018）最高法民再263号民事判决认定可以看出，在房产销售时，双方已就车位权益归属开发商所有作出约定。原审判决认定车位属于全体业主所有系认定事实有误。---（2020）粤03民再79号

3.广东省高级法院：涉案地下车位不宜认定归小区全体业主共有---（2014）粤高法民一提字第30号民事判决；

广东省高级法院：深圳中院仅以商品房预售合同中对车位权益未作约定为由，认定车位权益已随着房产转让而同时转移至全体业主，属事实认定不清---（2017）粤民申7371号裁定

4.最高检察院：案涉车位应属于全体业主共有---（2018）最高法民再263号民事判决；

5.最高法院：涉案地下车位不宜认定归小区全体业主共有---（2018）最高法民再263号民事判决；

从以上司法机关对该类车位权属认定上看，同一小区的相同车位，不同的司法机关认定结果完全不同。最高法院以（2018）最高法民再263号民事判决认为车位不宜认定归小区全体业主共有，这一认定似乎成为终局认定，也成为深圳中级法院推翻自己此前认定的依据，但其理由实在难以让人信服（详见本号之前《最高法院判决关于地下车位归属理由的评析》）。关于无产权登记车位的权属问题，司法尚且如此矛盾，如此不能令人信服，更何况业主、业委会、开发商、物业公司等各类权利主体对此更是你争我夺，花样百出，各类纠纷层出不穷，各地判决五花八门。

二、无产权登记车位归属的法律性规定

１.《民法典》275条、276条及原《物权法》第74条均规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

2.《深圳经济特区房地产转让条例》第13条第2款规定，房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。

3.《人民防空法》第5条第2款：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”。

根据以上法律和规定，除人防车位外，无产权登记车位所有权实行“约定归属”。

对于法律规定的所谓“约定归属”，深圳南山区法院、深圳中级法院、最高检察院都认为，商品房预售合同未对车位权益明确约定，车位权益已随着房产转让而同时转移，即应归全体业主共有。

但是，广东高院、最高法院却认为，开发商在商品房初始销售时，通过另行签订车位租赁合同的方式对车位权益进行了明确约定，即应归属开发商所有。

可见，所谓法律规定的“约定归属”，当事人怎么约定是个复杂问题，对于约定司法怎么认定也是个复杂问题。

三、宾利车主与劳斯莱斯车主谁是谁非---切勿随意下定论

先抛开权力与腐败、财富与来源、文明与丑陋这些网络热点的是与非，要说清宾利车主与劳斯莱斯车主在车位使用上的谁是谁非，还是要回归到车位归属的原点。

如果依据广东高院和最高法院的上述判决，认定开发商对这种无产权登记车位有所有权，那么开发商将其所属车位的使用权赠与宾利车主，宾利车主的车位使用权理应受到保护，劳斯莱斯车主占用该车位一个月就是侵犯他人物权的违法行为。

但是，如果依据最高检抗诉理由、深圳南山区法院和深圳中院的上述原判决，认定小区全体业主对这种无产权登记车位共有，那么开发商就无权将该车位使用权赠与宾利车主，该车位理应由小区业主共有共用，劳斯莱斯车主作为业主先来先停并占用该车位一个月，就不是违法行为，也没有侵犯宾利车主的车位使用权，因为宾利车主压根就没有也不可能取得该车位的使用权。

如上一、二两点所述，对于这种无产权登记的车位，立法的“约定归属”没有解决权属明晰的问题，导致司法认定对此又矛盾不一，尽管最高法院作为终极裁判者，明确这种车位不宜认定归属小区业主共有，但其理由实在难以让人信服。（详见本号之前《最高法院判决关于地下车位归属理由的评析》）

因为此类车位无法进行产权登记，而且从立法，到司法，再到现实，对该类车位的产权也从未令人信服的明晰过。所以，一方面，很多所谓有车位的业主其实与宾利女车主一样，他们所取得的车位长期使用权或租赁权并不稳定，面临种种风险（详见本号之前《以使用权转让和长期租赁方式变相买卖无产权车位的法律风险》）；另一方面，很多无车位业主其实与劳斯莱斯车主一样，他们可以不与开发商通过打官司争夺车位权属，而是通过业委会换掉开发商的物业公司，在实际控制小区地下车位后实现自己的目的。在开发商已无法实际控制小区车位的情况下，即便开发商起诉后，法院将地下车位判归开发商所有，判决也难以执行（详见本号之前《最高法院判决关于地下车位归属理由的评析》）。

四、终极解决之路

无产权登记车位因为源头权属不清，后续就必然被曲解利用，进而纠纷不断。曲解利用，表现在即便很多地方司法判决都认定这类车位归开发商所有，但鲜有开发商直接与业主签订车位买卖合同，而是大多都以使用权转让或赠与、长期租赁的方式与业主签订合同，由此也引发了大量的纠纷，至于司法判决对于此类纠纷的认定，那更是五花八门，同案不同判比比皆是。本号曾专门对此进行过分析和梳理，感兴趣者可翻看本号前面的文章。本号在《民法典》制定过程中，就曾建议立法明晰这种无产权登记车位的权属问题，但民法典依然沿用了原来物权法的相关规定，并未作任何改变，这或许是因为彻底解决无产权登记车位的权属问题需要规划登记、地方政策、国家立法相互协同才行，单纯通过国家立法无法将此问题根本解决（详见本号《小区地下车位产权之争的探析》）。

立法和政策层面，对无产权登记的地下车位等地下建筑不应再持回避态度。对这一积弊已久的问题，并非没有解决办法，有两种路径可供选择：

一是在立法层面将地下车位作为主物进行规定。那么在政策层面，从政府规划容积率之初，就把地下车位建筑面积算入容积率，从而使地下车位通过分摊地价的方式分摊相应的土地使用权，这样一来，地下车位将与房屋一样，形成独立的产权，办理产权登记自然顺理成章。这种方法虽然解决了产权登记和产权纠纷问题，但却会严重加重业主负担。在汽车普及、车多位少的现实条件下，地下车位的地价、建筑成本自然最终应当转移到购买业主身上，开发商会利用其掌握紧缺车位的优势，过于放大利润，从而加重业主负担。因此，这种方法必须辅以合理的定价机制，防止车位定价过高。对于这种有独立产权的地下车位，还必须制定买卖限制性规定，防止小区业主以外的主体购买小区车位或个别业主购买多个车位等情况。

二是在立法层面将地下车位作为从物进行规定。那么在政策层面，政府规划容积率之初，虽然不把地下车位纳入容积率，但是从立法上明确地下车位属于小区业主共有，开发商把政府规划强制要求配建的地下车位成本算入房价之中，并在土地出让、规划公示、房屋出售时公开地下车位的情况，这样既解决了开发商建筑成本问题，也能明晰产权，使地下车位作为从物依附于房屋所有权。对于这种业主共有车位，车位所有权随着房屋所有权的转移而转移，车位所有权不会流转到小区业主之外，故只需在小区业主之间建立车位的公平分配使用机制即可，无需制定对外买卖限制性规定。