深圳布吉小产权房翰林府邸，经开区学区房怎么买？-2023东莞小产权房信息_深圳小产权房源

2020年4月，经开区二手房成交价格为：17252元/平，较3月份上涨614元/平，涨幅4%。

疫情过后，经开区的房价也开始企稳转升。

根据经开区的中学学校分布，将经开区划分为9个子版块进行分析：45中芙蓉分校板块、68中板块、168玫瑰园西板块、168玫瑰园东板块、46中海恒板块、经开实验学校板块、72中板块、168玫瑰园南板块、清华附中板块等。（关注合肥房博士，后台回复“学区”查看。）

一、各板块去化周期走势：

合肥贝壳平台2020年5月份挂牌数量为65000套，折算成全市平均去化周期，大约为57个月。

1、168玫瑰园西校板块，去化周期10个月，房源紧张，供不应求；

2、168玫瑰园东校板块，去化周期11个月，房源紧张，供不应求；

3、45中芙蓉分校板块，去化周期27个月；

4、72中板块，去化周期28个月；

5、经开实验学校板块，去化周期30个月；

6、46中海恒板块，去化周期36个月；

7、168玫瑰园南板块，去化周期45个月；

8、68中板块，去化周期46个月；

9、清华附中板块，无数据。

二、各板块成交价格走势：

1、168玫瑰园西校板块，2020年1-4月成交均价为22365元/平；

2、168玫瑰园东校板块，2020年1-4月成交均价为21358元/平；

3、45中芙蓉分校板块，2020年1-4月成交均价为19484元/平；

4、168玫瑰园南板块，2020年1-4月成交均价为16547元/平；

5、68中板块，2020年1-4月成交均价为15820元/平；

6、46中海恒板块，2020年1-4月成交均价为15068元/平；

7、经开实验学校板块，2020年1-4月成交均价为14753元/平；

8、72中板块，2020年1-4月成交均价为11944元/平；

9、清华附中板块，无数据。

经开区成交均价最高的前三个板块分别是：168玫瑰园西，168玫瑰园东和45中芙蓉。

三、各板块房价分析

由于部分板块的数据量较少，受数据限制，本文重点分析经开区比较热门、成交价格较高的几个板块：45中芙蓉分校板块、168玫瑰园西板块、168玫瑰园西板块、46中海恒板块、168玫瑰园南板块等。

1、45中芙蓉分校板块

2020年1-4月份成交均价为19484元/平，较2019年上涨134元/平，涨幅2.8%。

45中芙蓉分校，2019年中考指标到校最低分728分，排名第17位，高于48中望湖校区、50中新望岳等中档学区，成绩非常不错。不过2019年45中芙蓉参加中考只有170人左右，人数较少，还不能全面反映该学校的实际水平。45中芙蓉分校包含融科城1-6期次新小区，还有报业园、文锦新城等单位集资小区。加之近政务区，居民素质和生源质量不差。最终落位在中档水平，应该没什么问题。另一方面，经开区周边有50新和168玫瑰园两大顶级学区，保持着对优质生源的强大吸引力。最终，我估计45中芙蓉也只能作为二线学区存在，跻身顶级一线学区可能性很小。

融科城融祥园：

2020年1-4月份成交均价为20863元/平，较2019年上涨1404元/平，涨幅7%。

融科城2013年开盘，2015年陆续交房，房龄较新，处于黄金期，几乎没有折旧。（房龄与房价的的折旧关系，可以关注：合肥房博士，后台回复：房龄，查看。）距离地铁3号线800米左右。紧挨着融创中心，在板块内处于核心位置。整个融创城小区，均是高层为主，比较拥挤，这是很大的不足。主流户型85平2房，成交总价均值170万左右，年升值率7%左右。97平左右边户3房，总价均值210万左右，年升值率达到10%左右，比较优质。140平米南北通透正规4房，总价310万+，年升值率达到了10%以上。作为政务区周边品牌改善小区，承接了政务区的改善需求外溢，这种大户型有一定的市场。

融科城融和园：与融祥园户型面积段基本一致，设计比较合理，位置略差。升值率、成交量、成交周期基本接近。

融科城融福园：

2020年1-4月份成交均价为20055元/平，较2019年上涨1017元/平，涨幅5%。融福园的户型偏大偏改善。中间户3房110平，总价220万+。边户130平，只有3房，总价250万+。

距离地铁口超过1公里，位置较偏。这种位置，配以大户型改善户型，产品定位不准确，未来流动性远不及融和园和融祥园。

德信文锦新城：超过10年的大户型为主的多层小区。挂牌面积均值为：130平，挂牌套数为：44套，去化周期为132个月：2020年0成交记录。这是一个逐渐老去的老、旧、大、多层小区，在市场上已经很难找到愿意接盘的买家。

报业园：报业园是省里宣传部门的集资小区，小区当初的设计，本意也是为了改善自住，小区容积率不高，比价安静。挂牌面积均值119平，总价均值为222万。房龄超过10年的大户型为主的“改善”小区，越来越无人问津，挂牌套数为：41套，去化周期为82个月，高于全市均值25个月，2020年0成交记录。

瑞格花园:户型偏大，房子超过10年，小区前面是芙蓉路+铁路，东边是医院，周边居住环境较差。去化周期88个月，0成交。

上湖名苑：与报业园，德信文锦新城等大面积小区不同，上湖名苑的面积段下沉到89平米3房，总价格在160万左右，而房龄还在10年以内。这对于近政务区的刚需来说，是个不错的选择。与之类似的，还有名仕豪庭小区。

3、168玫瑰园西板块

2020年1-4月份成交均价为22365元/平，较2019年上涨676元/平，涨幅3.1%。

由于近几年168玫瑰园西在中考方面成绩非常稳定，总分750分以上、700分以上人数占比，均名列合肥个初中前茅，甚至高于传统的50中东、50中西、48中等名校之上。

加之168玫瑰园有一部分优秀生源可以提前进入小168高中，不占用指标到校名额。168玫瑰园西的指标到校最低分比其它顶级初中要低10分以上。导致168玫瑰园比其它初中进入大1、6、8高中、小168高中的比例明显高于其它学校。

正是由于这种优势的存在，168玫瑰园的房价近2年，也是坐火箭一般，一飞冲天。在所有学区房中，热度仅次于50中新。2019年初，我的密圈好友，即开始购入国耀花半里小户型，从2019年初不到100万，到现在的140万左右。每一个后来者都是越买越贵，越贵越买......

5月份挂牌数据显示，168玫瑰园许多热门小区如国耀花半里、中环云邸、大学城博雅居的去化周期不足10个月，房源非常稀缺。168玫瑰园西各小区的成交数据及升值率见下表。（由于成交数据量较少，部分小区数据波动较大，仅供参考）

国耀花半里：成交量最大的小区，1-4月份就有11条成交记录。去化周期只有7个月。国耀花半里的优势是面积小，位置核心，总价低，学区稳。类似的小区还有大学城博雅居。博雅居的产权只有50年，大中户型成交价格比国耀花半里低20%以上，33平的一房小户型升值率也能达到15%以上，也是非常优质的投资标的。

绿城玫瑰园：目前在合肥的改善二手小区里，栢悦公馆、凯旋门、绿城玫瑰园能算得上前三名。玫瑰园分南北两个区，北区以高层为主，南区是别墅区。4月份成交了一套684平的独栋别墅，总价1918万，2020年第一套超过千万的成交记录。豪宅与名校之间，往往是相辅相成、互相成就。不过也要注意到，玫瑰园目前的去化周期是32个月，在板块内去化周期最长。栢悦公馆的去化周期大概是16个月左右。从另一个侧面反映，随着玫瑰园房龄的增加，随着合肥更多高品质新楼盘的竞品推出，玫瑰园高层超大户型的流动性在降低。

中环云邸：168西比较不错的次新刚改小区，在我之前的文章以及小密问房圈的咨询中，168玫瑰园西，中环云邸一直是我第一推荐的小区。两房230万左右，中间户小三房260万左右。价格段低于政务，可以兼顾学区+自住+投资，是非常优质的资产。

金星家园虽然产品定位改善，但是品质拖了后腿。金星家园可以选择的2房、3房刚需户型比较受欢迎，自住+投资价值较高。4房以上大户型只能以价换量，投资价值低。

九龙园、翰林雅居、翰林府邸等总价不高的刚需小区，虽然品质、地理位置等多有槽点，因为总价低，门槛不高，价格也得到了补涨。这一点，就像政务区的浅水湾。宁买学区房中的草，不买远郊盘中的宝。顶级学区房的低品质小户型，远比远郊盘的大洋房，有投资价值。

国耀一方城、安大磐园：因为面积偏大，总价偏高，接盘者不多。168玫瑰园西板块，改善一般选择玫瑰园，刚改选择中环云邸、刚需选择金星家园、国耀花半里等，所以国耀一方城、安大磐园比较尴尬，投资慎选。

4、168玫瑰园东板块

2020年1-4月份成交均价为21358元/平，较2019年上涨1535元/平，涨幅7.7%。

我在2018、2019年间，通过实地调查和多次踩盘，确认168玫瑰园东具有很大的投资价值，虽然没有出成绩，但其价格的强势程度，使我不得不将之纳入10大有投资价值的学区房之列（关注微信公众号：合肥房博士，后台回复：学区，查看）。而168玫瑰园东区与西区，在房价上的差距越来越小的事实，也验证了我的判断。168玫瑰园东区和西区是一套领导班子，同一套教学管理规范，同一批教师队伍。168玫瑰园东相比西，主要薄弱的是生源和积淀。

168东区成交，以中小户型的投资及挂学区为主。2020年平均成交面积均值为76平，比西区小了26平。市场表现仍然是非常谨慎的。

金水童话名苑：是168东挂学区比较理想的小户型。总价低，流动快，升值率也高。2020年的成交均价，较2019年，上涨了20%。目前上金水目前的一房小户型，100万左右仍然能淘的到。性价比不错，可以重点关注。

如果需要淘小两房的学区小户型，挂学区兼偶尔自住，中环城国际公寓和经典华城，是不错的选择。

铜冠花园是板块内为数不多的新房，户型紧凑，面积段下沉。87平中间户3房，106平边户三房，都是投资的爆款。可惜现在房东心态很高，房源少，要价高。一房难求。

紫御府是板块内面积和价格段都比较合理的偏改善小区。可以作为改善自住+学区+投资需求。

海馨苑是海关集资小区，户型偏大，总价过高，房源少，成交量也较低。

香水郡小区品质很一般，户型偏大，总价200万+，因为168东尚未出成绩。香水郡目前没有投资价值。

7、46中海恒板块

2020年1-4月份成交均价为15068元/平，较2019年下跌290元/平，跌幅2.1%。

综合挂牌价格、成交数量、去化周期和升值率，可以看出。该板块，目前相对优质的小区有：海恒金屿海岸、依澜雅居、华地润园、金大地时代天街、绿地滨湖国际花都、时光原著等。这些小区的主要特点是房子比较新，户型比较合理，总价不高。

2020地铁7号线1期获批，经开区收获了第二条地铁线。另外，按照早期规划，机场S1号线，在46中海恒板块，建业时光原著附近设有一站。不过据@合肥图王小密圈最新透露，S1地铁线原规划经过南艳湖东北角的“芙蓉路”站大概率被取消。

图片来自：微博@合肥图王

这对于3月5日土拍中，顶格价拍得经开区202001地块的绿地、经开区202002地块的中海两家开发商。以及万科产融中心、海尔云玺两个在售楼盘，不是一个好消息。

8、168玫瑰园南板块

2020年1-4月份成交均价为16547元/平，较2019年上涨431元/平，涨幅2.6%。

2019年168玫瑰园教育集团在南艳湖南岸设立168玫瑰园南校区，给南艳湖周边带来了很大的想象空间。不过最终学区划分，只是将锦绣大道以南的滨湖前城、绿地滨湖印象、中环湖滨公馆、观澜华庭等划入。南艳湖四周的小区，如海恒金屿海岸、绿地滨湖国际花都，却仍在46中海恒范围内。当时有不少赌学区的朋友，也未能如愿。而被划入168玫瑰园南区的几个小区，突然之间，来了个名校教育集团的分校，就像天上掉馅饼一样。在房价上，各小区普遍跳涨1-2000元/平。

该板块限于成交量较少，升值率存在较大偏差，仅供参考。

绿地滨湖印象：在板块内属于品质不错、房龄均新的小区。2019年学区正式宣布划入168玫瑰园南区以后，小三房从150万跳涨到了170万左右。当月挂牌均价已经达到20046元/平，业主心态较高。

御景前城情况与滨湖印象类似，在学区正式确定后，价格跳涨了20万左右。然后处于僵持状态，房价逐渐回归理性和平稳，并略有涨幅。

观澜华庭：成交量最大，房龄新，户型小。70平左右2房，90平左右三房。实际成交价格上涨幅度并不大。小2房基本横盘，小三房实际年升值率5%左右，中档资产。

滨湖前城、江汽六村、新年新村等品质较低的二手回迁或集资小区，受学区拉动的幅度非常小，成交量很低，实际涨幅非常低。

从经开区的168玫瑰园南区板块价格走势，可以看出，当一个学区利好出现时，周边的小区房价会迅速反应，如果是名校的正规分部，校区，通常周边小区的房价会有一个跳涨。这一点在高新区的科大附中高新中学板块也得到了验证。高新区的消息发布后，峰尚公寓、金濠优活城等小户型涨幅超过30%以上，板块内品质小区绿城桂花园，价格也有明显的涨幅。但是这种利好的影响，并不像成熟学区房那样持久和深远，在广度和深度上，都有局限性。第一波利好兑现在部分小区的房价上，后面价格又会进入横盘状态。比如168玫瑰园南区、高新区的科大附中，对于一些老旧大户型小区，价格拉动很小。

由于清华附中合肥学校，只对清华水木园招生，所以目前没有成交数据可供分析。据我密圈好友透露，清华附中也在周边小区进行掐尖，加上水木园的生源，未来应该也不至于会考得太差。这两年，清华附中合肥学校，科大附中高新中学，名校初中纷纷走集团化办学之路。而集团化，会不会是个花拳绣腿，尚未可知。

2019-2020年间，经开区的风头完全被高新区抢去。经开区新房供应量少，只有168玫瑰园的学区房，独领风骚。除此以外，经开区的一些次新二手房，表现的也还算可以。这其中包括：68中板块的葛洲坝玖珑府、华邦繁华里、经开实验学校板块的禹州翡翠湖郡、世茂翡翠首府等等。合肥当下仍然是以滨湖、高新作为重点发展区域，经开区2020年大概率也还是中规中矩，靠学区撑场面。

2020年国内疫情基本有效控制，5月份，全社会复工复学，逐渐走向正轨。深圳、上海、南京的房价均出现上涨态势。贝壳平台数据显示，4月份合肥全市二手房成交均价，较3月份上涨了341元，涨幅2%。走出了2、3月份的低迷行情，但是仍没有达到2019年12月份的价格高度。说明合肥楼市，已经在3月份触底后，开始反弹。而我在4月份的文章《2020年4月，合肥滨湖新区房价跌了吗？》（关注微信公众号：合肥房博士，后台回复：滨湖，查看），已经告诉大家，滨湖的房价已经企稳反弹。随着金融机构贷款利率逐渐下行，银行房贷逐渐宽松，合肥楼市也逐渐走出低谷，并有了进一步上行的动力和空间。

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