深圳西乡固戍新小产权房？一个错误的买房决策，5年的血汗钱打水漂，为何

1、问：报哥，您好，我名下没有商品房，有一套固戍的小产权，年收入在30多万，宝宝一岁半，小产权自住还是挺好的，满足了我们一家五口的需求，我在纠结是博拆迁，等存钱过几年再买商品房，还是现在卖掉小产权，购买商品房，如果是置换商品房，我对学位没什么了解了，想听听您的建议，感谢~

答：你好，建议把小产权出手置换成商品房。小产权会随着市场涨，维持在同地段商品房约三分之一的价格就不错了，不能贷款，没有什么投资价值；博拆迁是不推荐的，少说打底10年起步，虽有方法，可以提前拿下能转正的房等拆迁，但一般人玩不了。

小产权出手后，再根据手上的资金选择相对应的学位房。

2、问：报哥，您好，请问龙华上塘潜龙漫海宁花园潜力如何？想在那边买一套小单位投资兼学位，本人在附近有一套大三房自住但不带学位。另外还问一下，金地上塘道和曼海宁谁潜力更大？或者有没有更好推荐，谢谢！

答：你好，感谢付费咨询。这2个盘都是在那片区还不错的盘，红山是所谓的宇宙中心，龙华的核心区域，短短两年房价能冲到8万以上不一般；深圳北CBD也尚未建成，利好兑现需要时间，什么时候兑现也未知数，现在进去是否站岗也不好说；上塘定位为龙华的核心居住区，是龙华居住环境较好的片区，位置对比曼海宁略占上风。

3、问：老师您好，认真学习了您的很多问答，感觉您非常专业！我现有1200万左右的预算，打算进行自住以及投资。原计划是300万单房或一室一厅小户型进行纯投资，以及900万左右的三房自住。小房之前有了解花好园，趣园，但是感觉都不够理想。碧海宝中那边的小户型不是担心噪音，就是担心高位，怕未来出手不涨反跌。900万左右的三房之前考虑过是留仙洞天悦南湾或者是大学城华辉云门及柏林天瑞，打算自住加长期持有，等待片区总部基地和国际教育成熟加持带来的房价上涨。但不知道这样的配置是否合理？您对于单间和三房，有无其他更合适的推荐？或者说我应该把全部预算投放在同一个房子？自由工作，居住地不限。请老师多多帮忙，非常感谢！

答：您好，感谢付费咨询！

预算1200有两种打法：

一、拆成2-3套来买（总价300-500万）但是要考虑房票的问题。多套进可以攻退可以守，持有成本会下降。

二、直接买一套核心地段.核心物业.双重属性的物业。

三、300-500万的投资策略刚需为主（产品1-3房）买普涨区域2019年深圳领涨区域已经涨上去了购买力会外溢。

四、1200万总价的物业一定要考虑你的房子为什么会涨到2500万涨到这个价格什么样的人来买这样的物业一定是置换的人群（他们对产品.学位.地段都会有要求）

五、1200万买房，除了看总价，也要结合你的月供能力，房票情况，是否考虑学区等需求再做楼盘的精准匹配。投资就是一个计划，把控好风险，留足至少2年的月供。然后用排除法来选择，你可以买哪里，不是你想买哪里，最后买错比买贵更加恐怖。

可以考虑的参考选筹：

【宝中】：天健时尚，西岸官邸，金泓凯旋城，宏发领域，西城上筑，丽晶国际，第五大道、幸福海岸等.

【碧海片区】：中信湾上六座、城市峰尚，富通城、玉湖湾等

【前海南片区】（南海中学）：鼎太风华，诺德假日，阳光玫瑰园

【科技园】科苑学里（文华）、润府（科华），阳光带滨海城（南外高新），海怡东方花园（南外高新）

【前海自贸区】：前海时代，招商领玺

【蛇口】半岛城邦（南外滨海），南海玫瑰园（育才太子湾）

【后海】蔚蓝海岸二期（北师大），后海理想雅园、漾日湾畔（南二外），太古城（深圳湾）

【后海总部基地】：红树西岸、中信红树湾

以上选筹可作为参考，能不能入手重点还是看价格，逢笋入。

4、问：老师，您好，我在罗湖有2套老旧小区房。想卖掉其中一套，换一套好一点的。价格大概在700万左右的三房，老师有好一点的推荐吗？

答：没判断错误，应该是一套自住，一套出租。卖掉罗湖一套置换到更具投资价值的地方是正确的选择。这一套应该兼具投资，自住，升值的空间。700万的三房在南山和福田选不到很好的标的，可优先考虑宝安碧海和西乡片区。

5、问：老师好，近期一直在关注你的帖子，颇受启发。本人计划上半年购房，本人90后，目前年收入60万左右，首付计划在200万以内，主要是自住加投资。目前主要在看福田梅林一村，觉得福田整体的生活环境相对较好，周边发展也比较稳定。老师可以帮忙分析一下，就我目前的情况来看，除了这个区域，还有没有推荐的区域。

答：你好，感谢付费咨询。梅林一村长期看跑平大市，短期看有学位暴击的可能，梅林一村也是非常著名的公务员社区，盘子非常大总共有13个区7000户，基本都是三房四房或者顶复，设计是改良过的港式户型设计，高层小洋房，整体感很强，物业管理ok，但是车位不足。交通方便颇有优势，进出依托北环大道、地铁9号线两个站，背靠塘朗山梅林水库和运动公园，环境和交通都是很不错的。原本的初中是一个短板，但在建的梅香学校可能划为名校分校，这个还未确定的因素是重大利好。目前在同类型的福田花园社区盘中，梅林一村是价格相对较低的，因此跑平大市没有问题。

居住：不推荐，整体感觉差

投资：梅林彩田片区虽是重点发展区域，但短时间无法兑现，对梅林一村也很难发生推动效应，关外次新很大的选择空间，买过后需要考虑以后接手的对象，刚需客已买不起，改善环境差，房龄也已过20年往后金融属性也会越来越差，除非绝对的笋盘。

整体居住环境，综合考虑推荐：宝安碧海片区

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