深圳南山北头村小产权房 深圳旧改集中起航

来源|粤湾房产

8月28日,为进一步规范征(转)地安置补偿和土地置换,

解决征(转)地历史遗留问题,

完善安置补偿措施,明确处理标准。

深圳市规划和自然资源局发布《关于征(转)地安置补偿和土地置换的若干规定》(征求意见稿)。

新征地补偿规定

2015年,深圳曾发布《关于印发征地安置补偿和土地置换若干规定(试行)的通知》,后简称“81号文”。

2016年,又追加《<关于征地安置补偿和土地置换的若干规定(试行)>实施细则》。

两个文件基本解决了多年来,征地返还历史欠账问题。

但是也有一直没有找到合适的地,进行实际性的安排落实导致用地悬空。

以及部分特殊用地原政策未覆盖到,导致土地仍未进行相关处置。

深圳目前仍有许多这种历史用地亟待解决。

《新规定》整合及调整了“81号文”征地返还地的规模和用途。

主要细化了当征地返还地用途为工业、工商等用途时所需返还的规模及用途情形。

湾叔就意见稿截取了几个重点部分。

1.采取土地安置方式解决历史遗留问题的,返还用地按补偿手续规划建设用地面积的5%确定。

原则上为居住用途,在原村集体所在区范围内安排,市政府另有安排的除外。

2.未完善补偿手续的用地,纳入土地整备统筹范围的,按照土地整备统筹相关政策执行。

3.征地返还用地,优先纳入城市更新项目统筹处理,并另外给予50%用地面积作为奖励。

4.纳入城市更新项目统筹处理的,在原村集体所在区内街道或相邻街道范围内置换补偿。

5.原村集体选择货币补偿而放弃安排征地返还用地的,货币补偿金额按规定评估后确定。

另外,可以给予20%的评估价值作为奖励。

6.开发强度按照会议纪要、补偿协议确定且未明确的。

居住用地按照容积率3.2确定,工业用地按照4.0确定。

7.因规划原因无法选定而选择价值较大的地块进行置换的。

所选地块价值差额不得超出被收回土地价值的10%。

新征地补偿规定,将解决过去条例漏洞下用地悬空问题。

就其对深圳广大城中村农业用地的针对性来看,未来土地释放体量是相当可观的。

深圳土地稀缺问题将得到十分有效的改善!

扩容落空,旧改起航

对于深圳的土地稀缺问题,一直以来扩容的呼声都非常高涨,远在旧改之上。

在不少媒体和炒房者嘴里,东莞、惠州两地大有明天就并入深圳之势。

尤其是在特区成立40周年之际,“深圳扩容大礼包”的论调,更是楼市主旋律。

“惠州惠阳12个片区规划废止!”—深圳40周年要扩容!

“7.25东莞紧随深圳出台限购!”—深圳40周年又要扩容!

“东莞滨海湾建设用地叫停,推进土地整备!”—深圳40周年又双叕要扩容!

后来都知道了,“深圳40周年大礼包”是一场炫丽的无人机灯光秀。

在深圳“1+4都市圈”的身份明确后,湾叔认为,未来一段时间,深圳扩容无望!

但不扩容归不扩容,深圳面积狭小、土地稀缺的现实还得面对。

深圳有多缺地,湾叔之前也提到过了,深圳人均住房面积只有27.8平方米!

住建局提出未来人均住房面积提高到30平方米,就已经是豪言壮志了!

这其中还有占全市70%的人口居住在城中村,和54%的住房面积在城中村。

再之前,王石也提过,深圳剩余可开发土地不足30平方公里,年新增不足2平方公里。

这样一算,多说五年,深圳将会无地可用!

土地稀缺,扩容无路,怎么办?

既然有54%的住宅面积就在城中村。

那么城中村旧改将成为未来解决深圳房源稀缺最主要办法!

深圳城中村影响

长久以来,待拆迁的城中村农民房也是炒房客炙手可热的香饽饽。

利益的驱使下,就涌现了一批又一批喜欢剑走偏锋的博拆迁炒房客。

新的拆迁补偿规定也将对这些博拆迁的炒房客带来较大影响。

直接影响无外乎两点,改造时间和拆迁赔率。

过去,拆迁改造都是以10年为单位的。最快的也得5年拆,7到8年才能完成所有环节。

其次,拆迁户和开发商在拆迁赔率和安置问题上,协商难度也非常大。

比如福田香蜜湖片区的旧改,5年前,签约率就达到了98%。

剩下2%的拆迁户,就赔率问题与开发商拖了5年,项目迟迟得不到动工。

深圳大型老破小遍布,产权人复杂,片区庞大。

而那时又缺乏完善的拆迁补偿和安置方面的相关条款。

所谓的历史遗留问题,就是对拆迁户土地的补偿和安置,没有一套完整的执行标准。

能做的,就只有政府、开发商、拆迁户之间达成有效的商议结果。

既耗费时间,又给了部分炒房客狮子大开口的可乘之机

新征地补偿规定的出台,针对旧改中碰到的所有产权和片区问题都得到相对应的解决方案。

另外还有6月深圳发布的旧改新规,超过95%的签约率即可施工。

在时间上,未来深圳旧改项目的改造进程必然加快。

再加上过去累积的延迟项目,深圳近一段时间将迎来旧改工程的集中爆发。

在赔率上,新征地对补偿也有完善的明文规定,各项情况有法可依。

狮子大开口的现象也将不复存在!

进程加快,博拆迁的炒房客无利可图。

湾叔估计,深圳旧改二手房交易量,将出现断崖式下跌;拆迁房价格也将大幅回落!

真心希望旧改的拆迁户,改善居住环境的愿望将得到满足。

深圳的土地得到释放,占全市54%住房面积的城中村旧改后,商品房的供应将翻倍增涨。

充足的供应下,极大地避免深圳房价出现暴涨的情况,刚需市场也得到了保护。

新拆迁补偿规定对深圳楼市无疑是重大利好。

那最近深圳各区都有哪些城中村将要旧改,湾叔捡几个重要的说说。

南山区有北头村城市更新和去年大张旗鼓宣传的白石洲旧改项目。

福田区有上梅林祠堂村和中洲上下沙旧改项目。

深圳老市中心罗湖区则有罗芳村、布心村和蔡屋围几大旧改项目。

现在重点开发的宝安区有西乡臣田村,以及共乐村旧村等城市更新项目。

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