深圳市坪山小产权房，还不限名额不限售？劝你先搞清这几点

可见，拥有一套属于自己的房产，从古至今一直是人们穷尽毕生的追求。

如果给你一个机会：6折单价买均价10万+的住宅，你敢信吗？

最近，深圳壹地产发现，在一些微信群里，中介们开始“集体”推送回迁指标房、小产权房的信息。

难道这类“不常规”的房产又开始活跃了？

△回迁房广告，微信群截图

01.

城市更新中

回迁房仍是重要角色之一

回迁房，顾名思义，就是旧改、棚改拆迁后，开发商征用了村民或村集体的土地，赔偿给回迁户的房子。

深圳壹地产粗略统计了一下，截至目前，深圳已公示的城市更新项目竟有907个之多，除深汕合作区。

其中，南山有88个、福田有103个、宝安有190个、龙华有143个、罗湖有89个、光明有45个、龙岗有139个、坪山有42个、盐田有40个、大鹏有28个。

假设平均每个项目有1000套回迁房指标，那这907个旧改就会产生90.7万套回迁房，相当于可以解决约90万个家庭的住房问题。

△城市更新项目统计表，上下滑动浏览

早在2020年初，深圳市住建局就曾发布官方数据显示，当时，全市住房总量约1082万套（间），其中：城中村507万套，商品住宅189万套，工业宿舍183万套，公寓等其他住房97万套，单位自建房55万套，保障房51万套。

之后，深圳又分别在2021年4月计划供地拟建设6.3万套商品住房，4万套安居房；2021年7月计划批准预售和现售约6万套商品住房，供应3.5万套公共住房，筹集租赁住房10万套（间）。

但从数据可以明显看出，即使到了现在的2022年，深圳的存量住房中，城中村的占比仍然很大，进而可以延伸出未来城市更新带来的回迁房数量也会很多。

那基本可以明确的是，回迁房将会持续在深圳未来的住房发展进程中，扮演重要角色。

02.

周边二手房均价的6折

就可入手一套回迁房

“不同项目的回迁房价格都不一样，但是同一个项目的回迁房单价都是统一的，相当于周边二手房价格的6折。”南山回迁房中介马强（化名）告诉深圳壹地产。

以绿景白石洲项目为例，2021年项目一期出售回迁指标房的单价是12万/㎡，到年底时，可出售的货源就已全部卖完。

“现在白石洲旧改的二期和三期还有回迁指标房可以买，二期单价是9.5万/㎡，三期是7.6万/㎡，最小面积是55㎡的一房一厅。”马强继续说道，“四期规划的是公寓，也有回迁房指标，单价5万/㎡左右，最小面积是35㎡。”

要注意的是，购买回迁房必须一次性付款，不能贷款。以白石洲旧改二期55㎡户型计算，一套房全款需要522.5万。

深圳壹地产通过乐有家APP查询到，目前白石洲片区的二手房挂牌均价大约10.1万/㎡。

靠近白石洲旧改的明珠花园二手房挂牌价为12.3万/㎡，距离再远一点的波托菲诺纯水岸十六期，二手房挂牌价则去到12.4万/㎡。

以白石洲旧改二期9.5万/㎡的价格与周边比较，折扣约在7.6折，如果按照7.6万/㎡的白石洲旧改三期单价对比，确实是在6折左右。

△白石洲周边二手房价格情况，图源：乐有家APP

另一方面，马强一直强调“购买回迁房不用深户、社保，不需要名额，不用交契税，有钱就可以买”，并且表示：7月1日至8日，仅白石洲旧改一个项目的回迁指标房就卖了3000㎡。

“买白石洲回迁房的客户基本都是自住型的，买的都是大户型，比如160㎡的、260㎡的。”马强补充道。

除了价格和购房资格上比普通商品房有优势，回迁房还有一个相对有吸引力的优势，便是“不限售”。

深圳壹地产了解到，根据深圳市规土委深规土规【2018】7号文件（即深圳“7.31政策”细则）第四条第二项规定，“买家首次转让所购回迁房，不受三年禁售规定。”

众所周知，很多购买回迁房的人都是出于投资考虑，不限售的优势确实会成为这部分人的重要考量部分。

此外，中介在推荐回迁房的时候都会补充一句“收定双赔”，即“客户下了定金，搞不定就双倍赔偿”，以表诚意。

△深圳壹地产制表

03.

买回迁房有风险

律师：关键要明确房屋性质

价格+区位+配套的优势，好像不管怎么看，回迁房都很适合有钱但没有名额的人，但事实真的如此吗？

北京金诉律师事务所主任王玉臣律师告诉深圳壹地产，回迁房不是常规的法定房屋类型，其中还包括商品房、经适房、按经适房管理的保障性住房等等，能不能买卖主要看房屋的具体情况。

能够在市面上交易的房产需要具备房产证，但是回迁房中并不是所有房产都有房产证。例如，与回迁房很相似的安置房。

安置房虽然也是在征地拆迁之后，由政府为拆迁户提供的新住房，但通常安置在其他位置，并不是在动迁原地进行安置。

另外，安置房虽然拥有房屋本身的产权，但是由于安置房往往建立在政府的储备地块上，并没有缴纳土地出让金，因此拥有安置房并不等于拥有土地使用权。

业主必须交完土地出让金之后，才能和商品房一样在市场上流通，但由于安置房的品质比较差，在二手房市场上并不受欢迎。

所以王玉臣律师强调道：“有些安置房不能上市交易，买了以后可能不受法律保护，合同是无效的。其次，有一些安置房是先建房后补办手续，房产证拖了很多年都办不下来，甚至不乏一些很多年没有完备建设手续的。买到这种安置房，风险也不少。一天不办理产权证，就不具备完整意义的所有权。”

当然，如果不慎购买了这类型的回迁房，王玉臣律师的建议是尽快核实所购房产需要达到什么条件才可以进行交易，例如经适房需要缴纳5年契税或者办理房产证满5年后才能交易，如果遇到这种情况，需要尽快督促原业主缴纳契税或者办理房产证。

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