深圳小产权房转为商品房,共有产权房将登上舞台

日前,深圳市规划和自然资源局发布关于公开征求《深圳市地价测算规则(修订征求意见稿)》意见的通告。

上述文件的起草说明书提到:目前,市住房建设局正在牵头制定我市保障性住房相关政策,取消了原来的安居型商品房、人才住房等住房类型,新增了保障性租赁住房(细分为政府组织配租和社会主体出租两种类型,下称“保租房”)、共有产权住房等住房类型。自此,此前关于深圳安居型商品房、人才住房停止供地的传闻正式落地。相应的,深圳的住房保障体系将由当前公共租赁住房、人才住房、安居型商品房三种类型为主,转为以公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房三种类型为主。

上述转变有两点值得关注。一是,可售的保障性住房方面,原本能够取得完全产权的保障性住房——安居型商品房、可售型人才住房将成为历史,采取封闭流转的共有产权住房将登上舞台;二是,可租的保障行住房方面,新增了保障性租赁住房,这意味着非深圳户籍的普通新市民也将获得低于市价的租房机会。

具体来看,原本可以销售的保障性住房——安居型商品房、可售型人才住房,售价约为同片区商品房的6折,签订买卖合同满10年后,可申请取得住房完全产权;而新增的共有产权住房,未来售价约为同片区商品房的5折,采取封闭流转,在签订买卖合同满5年后,只能面向符合条件的对象转让产权份额或者申请收购,无法取得完全产权。

相比之下,不能取得完全产权的共有产权住房几乎没有投资属性,因此,市场普遍认为,现有的安居型商品房和可售型人才房将比共有产权住房更受欢迎。然而值得注意的是,在深圳房地产市场销售去化不畅的当下,人才住房受欢迎的程度也不达预期。对此,广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,在售的人才住房、安居型商品房,在销售完毕以后,全面向共有产权住房转型,这有利于目前正在销售的人才住房的去化。

新增的保障性租赁住房即低于市价的,面向符合条件的新市民、青年人、各类人才等群体供应的租赁住房。与深圳此前就有的公共租赁住房比起来,保障性租赁住房没有户籍限制,非深户也能申请;与此前深圳拥有的可租型人才房比起来,保障性租赁住房对申请人的学历等方面有所放宽。另外,近年来深圳对保障性租赁住房的供应计划远超原来的公租房,未来深圳市民低价租房的可能性也随之增加。

深圳住房保障体系的改变是顺应新时期国家政策的新要求。2021年7月,国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》,第一次从国家层面明确了我国住房保障体系的顶层设计,即我国的住房保障体系以公租房、保障性租赁住房、共有产权住房三种类型为主体。而彼时,深圳市的住房保障体系包含安居型商品房、人才住房(可租和可售)、公共租赁住房三种类型,与国家层面规定的住房保障体系有差别,正是在这样的背景下,深圳市住房保障体系开始做出改变。

李宇嘉表示,长期以来,包括深圳在内的热点城市期,其住房保障体系更多的是保障人才。目的是促进本地经济增长和产业转型。在高房价的背景下,这样的做法没有任何问题,但是仅仅保障人才的住房需求,存在一定的功利性,也与国家新时期的保障体系存在较大的错位,也会导致新市民和年轻人的住房困难程度增加。

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