深圳公明松岗小产权房(你选谁?)

图源:武神安居

光明PK沙井,你站谁?

光明申购近1.6万,沙井9000+,总价2房预算190万,光明安居凤桐苑和沙井华发新城华苑,谁才是最优选择?

以下将围绕两者的区位规划、产业、交通、配套、自身等维度,进行分析。

规划

光明位于深圳西北部,东至观澜、西接松岗,南边是石岩和龙华,北边与东莞黄江镇接壤。定位为深圳北部中心、科技创新中心、大湾区综合性国家科学中心先行启动区,这里有定位为“世界一流科学城”的光明科学城,要建设世界级原始创新高地。沙井位于宝安西北部,东邻光明、西濒珠江口、南靠福永、北接东莞滨海新区。未来将以大空港新城、国际会展中心为核心,打造产城融合的西部城市中心。片区规划有国际会展城、海洋新城、海上田园城和宝安综合港区。2021年,沙井约15平方公里、2/5的范围纳入大前海版图。

图源:买房之前

总体来看,两个片区都有各种高大上的概念、国家级的重磅规划加身,不相伯仲。

产业

沙井是传统的工业重镇,西部智造中心,未来依托的是空港新城核心腹地,发展临空经济、会展经济、海洋经济以及旅游业,但这些产业并不高端。

而相比之下,光明走的是高大上的科技路线,光明自北往南,中大、科学城、云谷等大片储备地全是文教、科研用地,几乎都是围绕前沿科技和产业转化,光明未来的目标是要打造大湾区科技创新高地,以科技之名支撑深圳未来增长极。

科学技术才是第一生产力,深圳以科技立市,因此单从产业面貌上看,沙井要弱于光明。光明不仅自身规划有大量高科技产业,也可以承接南山科技行业发展的外溢。

图源:买房之前

交通

先说高速交通,从南山出发:

光明的2条高速:南光、龙光都免费;而沙井,目的地华发新城,走沿江16大洋,南光转外环12大洋。

再说轨道交通:

光明

目前已开通6号线。

6号线串联了宝安、龙华、福田、罗湖多区,但却唯独不能直达南山,因此目前从光明坐地铁到南山需要换乘,耗时约1小时20分钟。

片区规划有13号线二期(北延线)、18号线、26号线和29号线。

安居凤桐苑所在的凤凰城站是6号线和13号线的换乘站,13号线二期将于2025年6月建设完成,光明与南山科技园、深圳湾、留仙洞等科创高地直接串联,待13号线二期开通后,未来从光明凤凰城到达南山科技园仅需40多分钟。并可在光明城站换乘高铁

图源:买房之前

沙井

目前已开通11号线、12号线、20号线(一期会展城至机场北段已开通运营)。

12号线,号称“西部换乘之王”,串联了会展中心、机场、宝中、南山中心这些西部大热区域,并可在12号线福海西站换乘穗莞深城轨。从华发新城华苑所在的12号线海上田园南站出发,到南山站,大约为60分钟。

此外,片区还规划有地铁18号线。

图源:买房之前

综上对比,现阶段高速交通光明更优,轨道交通沙井更优,但是等2025年13号线全线开通后,光明的交通略胜一筹。

但是相较于华发新城华苑紧邻海上田园南站,安居凤桐苑距离凤凰城站约为1.1公里,较为劣势,不过今起(3.15)开通的B976科农同观路口环线将接驳凤凰城地铁站。

图源:深圳光明

环境

提起沙井,很多人的印象是破旧、脏乱差。虽近年来有所改观,但整体城市面貌依旧不尽如人意:厂房、小产权房密布,片区更新靠旧改,推动起来也比较慢。

不过华发新城就在海上田园旁边,周边多为新建小区、华发冰雪世界、国际会展中心,空气质量和城市面貌那也是OK,但因靠近机场,偶会受到飞机起飞降落的声音影响。

图源:全景看地

而光明,不仅有大片空地、宽阔的马路、拔地而起的艺术馆群,更有深圳北部的“绿色心脏”之美誉,现有公园279座,建成公园约占全市20%以上(来源:《光明山水连城综合规划2023.01》)。规划到2035年实现公园365个,公园面积51.62km2,人均公园面积36.87㎡,其中自然郊野公园12个,城市公园50个。(来源:《深圳市光明区公园建设发展专项规划(2022-2035)》)。

光明的整体环境偏好,但是安居凤桐苑紧邻地铁高架,不得不面对来自地铁经过的噪音及视野遮挡的影响。

图源:深圳市光明区公园建设发展专项规划(2022-2035)

配套

一切为了孩子,教育配套是影响当代家庭置业的关键因素之一。可惜,光明和沙井在这方面都不尽如人意,但是整体来看,光明实力更强。

安居凤桐苑附近学校有凤凰城实验学校、深圳中学光明科学城学校(2023年9月招生)、深圳实验学校光明部等,但都是在1公里以上。

图源:安居凤桐苑售房说明书

华发新城目前周边教育资源缺乏,最近的翻身实验学校西校区距离项目约4km,不过项目自带约6000㎡公立幼儿园、72班九年一贯制学校,项目周边还规划有54班的九年一贯制学校、36班小学,目前均未明确哪个学校进驻。

来源:网络

商业配套:

安居凤桐苑周边以小区为主,最近的商场需要去到凤凰城地铁站的光明蓝鲸世界及光明万达广场,自身带有5485㎡商业、1000㎡社区菜市场、1500㎡熟食中心、老年人日间照料中心等,还是能满足基本需求。华发新城周边暂无大型商场,但是背靠131万㎡的华发冰雪世界,且还有自身6972㎡底商,周边招商、特发的相关商业配套,还是很值得期待的。

图源:网络

产品

安居凤桐苑占地1.8万㎡,建面13.4万㎡,共建设有6栋住宅楼,住宅总户数1086户(其中可售型人才住房房672套,只租不售人才住房414套)。

来源:安居凤桐苑说明书

本次配售房源共672套,预计交付时间为2024年7月31日,配售均价为29000元/㎡(毛坯),其中:

约66-68㎡两房248套,总价约186-202万;

来源:安居凤桐苑说明书

约84-87㎡三房424套,总价约230-260万。

来源:安居凤桐苑说明书

华发新城华苑总建面约30万㎡,是131万㎡的华发冰雪世界的人才房部分,是2023新入市人才房中最大体量项目,项目分3个地块,本次配售04-01、04-02地块占地6.2万㎡,建面24.6万㎡,住宅总户数2712套

来源:新城华苑售房说明书

本批次配售住房共2712套,预计交付时间为2024年12月31日,配售均价为30482元/㎡(毛坯),其中:

约71㎡两房1968套,总价约190-231万;

来源:新城华苑售房说明书

约85㎡三房744套,总价约242-275万。

来源:新城华苑售房说明书

安居凤桐苑和华发新城都是纯安居房项目,价格29000和30482,均价相差1482元/㎡,总价相差10-20万,不是很大。

产品而言,虽然华发新城梯户比较高T6和T8,但是公摊少了,使用率也就上去了,户型也可有亮点:

2房产品:华发新城面积大约3㎡,总价多9万,但可以做成2+1房,还是可以考虑的3房产品:华发新苑是全3房2卫户型,而安居凤桐苑只有182套的3房2卫户型,其他562套均为3房1卫,且厨房不太方正

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