楼市泡沫如何界定

我国楼市经过几十年的飞速发展，如今房价已经实现了一轮又一轮的飞涨，而对于楼市泡沫这一说法一直广受争议，无论是普通民众还是开发商或是专业人士对此都有自己的见解，那么楼市泡沫如何界定?

楼市是否存在泡沫要从以下几方面来判断：

1、房价表现为出售价格过高、出售价格快速上涨、出售价格全面上涨、实际租金下跌、投资者对形势十分乐观。

过高房价收入比意味着房地产价格脱离需求基础，房地产价格持续急剧上扬是房地产泡沫的重要表现，而合理的出售价格增长不应高于可支配收入的增长，否则这个增长将不可能长期持续。

通常租赁市场能够准确反映真实的消费需求，当销售市场投机需求旺盛时，租赁市场上供给大量增加的同时需求大量转向销售市场，结果将导致房地产的租赁价格下降。投资者乐观是房地产价格和需求泡沫增长的心理基础，乐观心理改变也是导致泡沫破灭的充分必要条件。

2、需求表现：房屋销售急剧增长，抵押贷款大幅增加，国内外资金大量进入。

房屋销售额增长率过高的增长意味市场上着存在真实需求以外的投资需求。而房地产真实需求依赖于家庭收入的增长，房地产投机需求则主要依赖于住房抵押贷款的增长。因此，住房抵押贷款增长与家庭可支配收入增长比，从需求的角度反映房地产泡沫的发展程度，指标值越大，说明投机程度越高。

3、供给表现：供给超常增长，房屋空置率过高。

房地产开发投资是房产供给对需求最为直接的反应，如果开发投资额超过正常的增长速度则可能意味着投机需求和虚高价格的形成。而房地产开发贷款增长超过其他全部贷款的增长速度，超正常速度的贷款增长，可能是银行资金对投机需求的趋利性反应，一定要引起足够的重视，这说明楼市泡沫正在或已经形成。

除此之外房房屋空置率也是房产超需求供给的真实表现，当前我国的房屋空置率远远超出国际公认警戒线10%的标准，虽然当前我国的空置率概念与国际存在一些区别，但同样反应了一些问题。

房产泡沫可以理解为房价在连续上涨过程中持续上扬，而这种趋势使得大多数人产生价格会继续上涨的预期，从而导致房价的循环性不断上涨，而事实上，房地产泡沫过度膨胀最终的结果是预期逆转、过高的空置率和房价的暴跌，而且从本质上来说，楼市泡沫是不可能会持续存在的现象。

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