小产权房网不是在做梦，也没有穿越，在各大网站上，现在深圳中心区真的有这么低价的住宅。
由于价格实在太梦幻，南方楼事忍不住去实探了一番，看看深圳中心区的低价房，到底长什么样。
01
中心区的房价，一言难尽……
位置在中心区核心地段，均价却比周边房价低50%；
明明是住宅，却不通燃气、还商水商电；
500万以内买到中大户型，但房子却让人蜜汁尴尬……
看了一圈下来，中心区低价房的真实情况，实在令人心情复杂。
福田：3万/平的“住宅”，不能住人
国际科技大厦
位置：华强南
土地用途：住宅
所看户型：98平
均价：3万/平总价：298万
周边二手房价：6万/平
学位：福田小学、南华实验学校
1号线华强路站出来步行不到1分钟就到、马路对面就是华强北商圈、底下小吃店林立。论地段和配套，这套房可以说是相当不错。可是为啥单价这么低？
看完网上挂的这套房后，答案揭晓：这套房是用来办公的！
网上的户型图里，这套房被分为两室一厅。
但实际上，这套98平的房子被一家小型电子公司租来做办公室。
户型图上的两间卧室都是工作间，整套房都堆满了电子器件。
整间房里唯一有点生活气息的，可能只有角落里的厕所。厨房？不存在的。
在过道走一圈就能发现，这一层楼的八套房，都是用来办公的。
墙壁是用白色的瓷砖铺的，非常有年代感
虽然国际科技大厦的土地用途纯属住宅，但实际上，无论是户型设计还是实际用途，这栋楼都是写字楼属性，毫无居住价值。
这栋楼是1990年批的地，产权50年，目前仅剩20年产权。
虽然总价不高，但假如花掉一个指标买入，首付之余，贷款只能贷10年，每个月月供2万+。而这里一套房的月租在9300元左右（年前是9600元左右），投资价值也很低。
据中介介绍，华强南这块有几栋楼的性质都类似。
上图就是华强南性质类似的楼
虽然土地性质都属于住宅，可以落户与申请学校，但其实业主都倾向于将房子用来办公。
大厦收的还是商水商电，虽然有独立卫生间与独立空调，但没有厨房，根本无法居住。
中电信息大厦
位置：景田
土地用途：住宅
所看户型：约53平
均价：3.5万/平总价：190万
周边二手房价：约6.8万/平
学位：景鹏小学、皇甫中学
地段，中电信息大厦比华强南的房子更好。
地处景田居民区，向西走10分钟就是香蜜湖，向东走就是深圳市中心，妥妥的深圳心脏地带。
然而，这栋楼的均价也比周边的住宅（甚至是老小区）低了接近50%。
走进大堂，上楼看房，熟悉的味道扑面而来：原来也是一栋“假住宅”。
所看房子没人在内，只能通过玻璃门了解概况。
同样是宅地却被业主用来出租办公，中电信息大厦的户型比国际科技大厦小一半，房子的设计与分布格局更偏向于公寓。
虽然与国际科技大厦一样，可以落户、可以申请学位、不通燃气、独立空调，但却是公共厕所，且交的是民水民电，实在是蜜汁组合的“假住宅”，毫无居住价值。
所带的学位也比较一般，因此也难以成为抢手学区房。
但这套房的总价还不到190万，价格实在吸引人，而且与香蜜湖旧改区只有10分钟脚程，如果是用来投资呢？
南方楼事算了一笔账：
如果用首套房指标买下这里，3成首付后月供接近7000元，而这里的租金在5500元到6500元之间，租金与月供勉强抵消。
但据中介透露，疫情之后，这栋楼出租率大跌。
年前几乎没有空房出租，现在则有10套房在放租，看来，这段时间想要靠租金收益，有点难。
那么，有没有可能等香蜜湖金融街建起来后水涨船高？
从规划来看，香蜜湖金融街对周边写字楼的利好，还得等到金融街发展到一定阶段，吸引了更多企业在周边聚集才能兑现，一言以蔽之，几年内，这套房的投资价值都一般。
南山罗湖：500万内买大户型？你想住就行
怡海广场
位置：南山中心
土地用途：住宅改办公
所看户型：约90平
均价：3.8万/平总价：348万
周边二手房价：7万/平
这套怡海广场的房子，面积约90平，一共三房，有独立厨卫，且重新装修过，每个房间都够宽，内部居住体验还不错，然而整套房总价才348万，简直与龙岗刚需齐平。
看了一圈低价房，怡海广场的问题也可想而知，还是因为是“假住宅”，只不过，它的地位更尴尬。
明明整栋楼建成时是住宅用途，而且户型规划标准而方正，还带厨卫，但最后却因为种种原因将用途改成了写字楼，于是整栋楼的房子绝大部分都被用来办公。
因此，即使是楼内有体验还不错的房子，却因为属性和居住氛围限制，没有了居住和投资价值，最后沦为宇宙中心的洼地。
其实，中心区低价房也不都是“假住宅”，还有一些低价房的问题并不是不能住，而是居住体验实在不好。
山东大厦
位置：南山中心
土地用途：住宅
所看户型：约114平
均价：4.3万/平总价：500万
周边二手房价：8.7万/平
学位：向南小学、学府中学
一条马路之隔就是南山书城海雅茂业海岸城，楼下就是地铁南山书城站，论地段，山东大厦也很优秀。
问题在于它的居住环境。
明明上一秒还走在海雅茂业的繁华地带，可下一秒一拐弯，就走进了通往山东大厦的昏暗小路。
小路长约100米，两边是旧厂房改造的写字楼，人身安全绝对可以保证，只不过，心里难免有些落差。
明明马路对面就是有小区的经典住宅楼盘，可山东大厦却是进了小区岗亭三步路就到电梯，简单直接。
出了电梯就是有年代感的瓷砖墙壁，还有让人一秒乱入香港旧楼的半露天过道。要是刮台风下暴雨，很容易滑倒吧……
然后会经过乌漆嘛黑的天井。
过道尽头还有个半露天的消防楼梯，一看就经历了无数风吹雨打，卫生条件堪忧，看上去也不太安全。
房子内部条件尚可，客厅主人房面积够大。
阳台看出去景观也不错，但另外两间房都太小，厕所厨房也比较陈旧。
尤其是地砖，实在是太有年代感。
客观来说，这套房打理一下，住着应该也算舒服。
只是外部环境实在堪忧，晚上8点半左右，整栋大厦亮灯的窗户还是很少，还有中年男子赤裸上身在走廊打电话。
据中介介绍，这栋楼虽然是纯住宅，但因为各方面设计较为落后，所以纯住户不多。
更多的房子是被租来办公以及当宿舍，人员成分较为复杂，居住氛围比较差。
虽然山东大厦带了学府中学的学位，颇有抢手学区房的潜质，但如果是买这么一套房来自住，外部环境未免太差。
如果是出租，整套房月租在9000元左右（前提是这个行情要一直能租出去），而首套买入这套房的话，月供要1.7万。
再加上这房子的条件也实在没转手价值。
诸葛找房上，山东大厦上一套成交的房子还得追溯到2018年。
算下来，这套房的居住价值一般般，投资价值也不高。
带着山东大厦的经验再去看罗湖挂盘价2万/平的房子，一眼就能看出问题。
即使不是“假住宅”，但居住感不好也是分分钟的事，楼龄老旧、户型奇葩……
价格低的房子，肯定有点坑。
看完一圈低价房，南方楼事总结出了核心区低价房的存在原因：
1、因为整栋建筑批地时间较早，楼宇建筑情况不适合居住，导致土地性质与实际用途有出入，住宅成为办公楼，有名无实；
2、因为建筑楼龄与规划问题，导致房屋居住体验不佳，于是真住宅被打入冷宫，成为核心区域价格洼地；
论居住价值，这类房子的要么为零，要么很低；
论投资价值，若是按揭买下，租金收益首先就抵消不了月供，待到若干年后供完房，收益也实在有限；
再者，这类房子的置换率也实在不高，毕竟价值就摆在那里，涨幅相当低，基本上入了手，就不太可能转手。
数据来源诸葛找房、贝壳
说到底，刚需客根本不需要浪费一个指标购买这类住宅，这类房子，用中介的话说，只适合有个闲钱用来养老出租，或者是开公司的人。
事实证明，一分钱一分货这句话，在绝大部分时候都是适用的。
在奉行市场规则的深圳，房价高，有可能有泡沫，但核心区的住宅房价低，则一定是因为价值不够。
02
哪里才有真笋盘？
初入买房行列的人，以后看到中心区如此低均价的房子时，基本可以直接略过。
毕竟，筛选掉这些市区罕见“极致笋盘”的时间，已经足够调整预期和预算，淘到更实用或者更有置换空间的房子。
关外的话，布吉均价偏低，可选择空间大，且离罗湖近，交通相当方便，在罗湖上班的话，可以考虑在这上车。
布吉关附近房价
如果是在龙岗附近上班，龙岗中心城片区规划已经较为完善，楼盘均价友好，选择也很多。
龙岗中心城房价情况
如果是想住关内，福田南部还有零星洼地，二手房的保养情况也还较好：
福民片区房价情况
南山桃园附近也还有少量总价较为友好的“遗珠”可供上车过渡。
桃园附近房价
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