深圳小产权房出售安全吗(法律不允许买卖仅供大家了解其中风险)-小产权房网

一：小产权房证件来源

1、普查周期是一年（2009.5.27日起至2010.5.27日全面结束，过期不再接受普查）。接受普查前要先带上相关资料进行普查申报（申报周期是9个月，2009.5.27日起至2010.2.27日结束，过期不再接受申报）。简单的说就是在前面9个月内递交普查申报表的，就会在2010.5.27日之前拿到一份历史遗留回执单。所以，所有的历史遗留回执单有一个共同点：日期基本都是09年几月几号。

2、深圳的小产权除了历史遗留回执还有别的什么证件吗？常见的还有《建设用地规划许可证》，《建设工程规划许可证》，《宝安县居民（私人）兴建住宅用地批准通知书》，这三个证书也有3个共同点，时间：都是92年几月几号，盖的章：宝安县而不是深圳，有效期：签订之日起6个月内。

3、证上盖的是宝安县的章，1993年1月深圳撤销宝安县建制，按最后期限往后推六个月，也就是说这三个证件在1993年7月份之前兴建是有效的，1993年7月之前没兴建，自行作废（就变成了3张废纸），你的房子是93年之前建的吗？

二：房子性质

1、一定要看开发主体的合法性

一般情况下，进行城中村开发的主体有可能是村民，也可能是农村集体经济组织依法成立的具备法人资格和房地产开发资质的经济实体或者是村委会依法委托的房地产开发企业。但是不论主体究竟是哪个，在决定选购小产权房时一定要擦亮眼睛确认主体取得合法资格开发土地。

2、其次还要看小产权房是否取得了国有土地使用证

只有拥有了这个证才能确认它的土地性质：历史遗留登记回执、两证一书

3、还需要留意它是否符合深圳的城市规划。

只有符合城市的规划，小产权房的房屋产权证书才有可能在未来某一天有取得的可能性。否则购房者需要承担很大的风险。

4、最后，一定要看看有没有取得建筑工程施工许可证

只有拥有了这些许可证，才能确保我们购房的合理性。规避风险避免可能发生的一些纠纷与问题。

5、总结

第一等级：最好是要有两证一书，或者是历史遗留回执，这个能确保这栋楼是否是违建的。

第二等级：最好是有村委盖章的，有这种第三方见证的会安全一些。

三：历史登记、两证一书

①：历史遗留申报之《小产权房历史遗留回执》

②：两证之《建设用地规划许可证》

③：两证之《建设工程规划许可证》

④：一书之《宝安县居民（私人）兴建住宅用地批准通知书》

四：疑问

（1）小产权有没有绿本？

答：①、农民房的手续分红本、绿本、两证一书、历史遗留、猪肝本、无证。除了正规大绿本之外，其他都可以交易。猪肝本（老红本）和红本不一样，红本农民房和红本商品房的性质是一样的，需要房票。猪肝本是广东省人民政府发证，是有效的物业权证，但是由于历史原因不能在交易中心过户。农民房的手续都是排他的，有绿本就没猪肝本、有猪肝本就没两证一书、有两证一书历史遗留就没绿本、猪肝本。

②、深圳的小产权房，有两种“绿本”，一种绿本是国土局颁发的，这种是整栋一个正规绿本，但是不允许更名的，确权有风险，如果买了这种房，原业主分分钟可以要回来！还有一种是开发商或者村委股份公司自己印的绿本，不是正规意义上的绿本，仅在本小区有效。

（2）合作建房协议、整个小区一个本的这种属于什么鬼？

答：合作建房协议属于没本，有的会有历史遗留证书。整个小区一本证就比较复杂了，各种用地性质都有。

（3）1、如何确认卖家身份就是当前业主；2、私人房屋，不是整栋买的话，水电费等是交给谁？

答：①、可以看合同，如果一房多卖或诈骗是要坐牢的。

②、农民房都会有一个人管理员或管理处。

（4）如果是租客，伪造了买卖合同，让其假装成了“业主”，岂不是难防范？

答：单套农民房出租时绝大部分业主不会给租客出示合同，租客怎么山寨合同？就算山寨了，去管理处问一下登记是谁的名字在交水电，去律师楼查下有没有备份的合同，看合同的来源和签名

（5）农民房有没有存在一房多卖的情况？如何防患？

答：小产权理论上存在巨大的一房多卖风险，实际上发生的概率在千分之三左右

原因：

①、小产权都是现房交易，一手交钱一手交房，如果卖房人不是业主，怎么交钥匙给买家？买家付完钱就要收房换钥匙，业主怎么忽悠下一家？

②、小产权分2种，一种是大社区，一种是独栋，大社区的小产权房管理处一般有过户、备案、过水电的功能，如果业主已经把房卖了，带着买家去过户时，名字都不是他的，怎么过户？独栋农民房没有过户这一说，但有合同律师见证，合同上注明房子每一手是怎么交易的，签完合同，买家会拿走业主的合同原件，律师楼还有个备份，如果业主一房多卖，律师会立即阻止，要不然会吃不了兜着走。现在是信息时代，如果业主一房多卖，这属于经济诈骗，起诉后，业主就列入黑名单，就不能坐飞机、坐高铁、住星级酒店都可能会受影响。

③、如果小产权一房多卖，大家会可从各个渠道看到这样的新闻，大家自行百度类似新闻已做参考

（6）我朋友买了小产权房，好像也是律师见证过户，今年卖的时候也是律师楼见证，看着都觉得有点流程好简单。

答：小产权的交易非常简单，买卖双方签个合同按个手印，律师咔嚓盖个章就OK了，第一次人买小产权的人心里会犯嘀咕，心想这会不会简单的有点过分啊，其实由于交易是非法的，律师见证也是非法的，购买人作见证是力求保障的心态

（7）：什么样的小产权不能买？

答：千万别用买商品房的思维来看农民房，比如看山啦（可能靠近生态控制线）、看湖啦（可能靠近水源保护区），这些风景对小产权是毒药。在深圳，最安全的农民房是一大堆农民房包围的其中一栋，不要买靠山（生态控制线）、靠水库（水源保护区）的农民房，政府要强拆这种带景观的农民房时谁也保护不了你。

（8）基本原则