深圳蛇口租小产权房渐入佳境-小产权房网

于创新涌动的发展浪潮中，观点指数研究院通过专业深度的数据研究与调研剖析，于2022观点商业年会现场重磅发布《表现力指数·2022年度商业地产表现报告》。

以下为《2022年度住房租赁发展报告》：

2022年，保租房热度不减，各项利好政策频出，同时亦不乏创新性新政发布，如以租换购、先租后售等，在有效增加保租房供给的同时，也稳定了房地产市场的发展。

企业方面，今年租赁企业发展加快，无论是在保租房认证、申报保租房REITs、项目扩张、资产交易还是在冲击IPO上，都实现了重大突破。

市场端，今年上半年北京、上海、深圳等重点城市疫情反复，租赁市场热度有所消散。

不过，随着疫情得到有效管控，叠加春节后的租房热度以及毕业季的租房旺季刺激，租赁市场再度迸发活力。

政策与指引，创新性举措为保租房保驾护航

自去年7月《关于加快发展保障性租赁住房的意见》发布以来，保租房热度不减，相关配套设施陆续出台。今年保租房热度持续，各地在土地供给、保租房财政补贴、税费减免、金融支持、保租房认证流程、以租换购、非改租、盘活闲置住房等方面增加支持措施，推动保租房加快建设。

住建部年初透露，2022年40个城市计划筹集建设240万套（间）保租房，数量相较去年的目标即94.2万套（间）增长了2.55倍，占十四五目标650万套（间）的36.92%，2022年将是保租房实现快速增长的关键一年。

今年以来，多地政策端就多渠道增加保障性租赁住房，发布了多个创新性政策。

如5月11日，长沙发布《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》。其中提及，《方案》施行之前已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。

据观点指数了解，长沙是首个推行以租换购的城市。之后，成都及西安也发布了关于以租换购的新政。

7月6日，成都发布《关于居民自愿将自有住房用于保障性租赁住房操作指南》，其中提及，居民自愿将自有住房用于保障性租赁住房，住房纳入保障性租赁住房房源库后，居民即可申请在出租住房所在限购区域取得新增购买一套住房的资格。西安方面则明确住房被纳入保障性租赁住房管理并正式签订租赁合同后，出租人家庭同样是可在限购区域获得新增购买一套住房的资格。

另一创新性政策是湖北首次在保租房交易层面提出可能，发布的《关于加快解决从事基本公共服务人员住房困难问题的实施意见》，提出满足规定供给的保障性租赁住房可允许先租后售，租赁满5年后，承租人可申请转为共有产权住房，购买部分或者全部产权。已交的租金，可以计入购房款。

观点指数认为，以租换购及先租后售新政推出的背后，一方面与地方筹集保租房目标相关，同时有利于让限购群体适度放宽，鼓励家庭积极入市，在稳定房地产市场及盘活闲置物业等多方面都起到积极的作用。

此外，今年在保租房REITs方面亦有相关文件颁布。先是证监会、发改委联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》。《通知》严格落实房地产市场调控政策，在发起主体、回收资金用途等方面构建了有效的隔离机制，压实参与机构责任，切实防范REITs回收资金违规流入商品住宅和商业地产开发领域。

再者是沪深交易所发布保租房REITs指引，主要内容包括业务参与机构与基础设施项目、回收资金使用与监管、运营管理与信息披露三方面内容。

这是交易所直接加大保租房融资支持力度的举措，同时伴随相关指引的陆续出台，保租房REITs发展也开始驶入快车道。

新金融启航，保租房REITs取得突破性进展

去年7月，国家发改委发布958号文，宣布保障性租赁住房纳入基础设施REITs试点范围。在多项利好政策助推下，经过一年多的发展，今年保租房REITs取得突破性进展。

8月31日，北京保障房、深圳人才安居和厦门安居集团首批3只保租房REITs在沪深证券交易所同日成功上市交易，发行规模总计37.97亿元。三单项目华夏北京保租房REIT、红土深圳安居REIT以及中金厦门安居REIT自交易所受理以来便受到极大关注，认购倍数均超过100倍。募集资金金额分别为12.55亿元、12.42亿元和13亿元，体现出市场对保租房REITs产品的高度认可。

上市首日，前两者开盘便封涨停，后者也在开盘后不久后即封涨停。截至收盘，上述三只REITs分别成交6215万元、5348万元、1.13亿元，合计成交2.29亿元。

保租房REITs的成功发行实现了中国公募REITs覆盖资产领域的进一步扩容，同时打通租赁市场投融建管退的闭环，推动企业从管资产到管资本服务模式的转型，有效缩短资金回报的周期，降低企业资金压力，也将进一步完善保障性租赁住房的金融体系。

首批三只保租房REITs成功上市不久后，9月22日，华润置地发布公告称拟分拆华润旗下位于上海的保障性租赁住房项目作为基础设施类公募REITs底层资产，在上海证券交易所上市，预计募集金额为11.2亿元。华润置地将作为战略投资者认购基金份额总额约34%。

9月23日，有巢住房租赁(深圳)有限公司作为原始权益人的“华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金”在上交所申报并获受理。

据观点指数了解，该基础设施REIT的底层资产为有巢国际公寓社区泗泾店和有巢国际公寓社区东部经开区店，两者分别是位于上海市松江区泗泾镇及松江区松江工业区东部园区的保障性租赁住房，前者由泗泾项目公司拥有，后者则由东经济区项目公司拥有。于公告日期，华润置地间接持有泗泾项目公司及东经济区项目公司的100%股权。

值得关注的是，上海泗泾社区是有巢公寓首个开业的集体土地建设租赁住房项目，同时，该项目也是上海首例集体土地入市试点新建租赁住房项目。该项目的土地出让方为上海松江区泗泾经济联合社，项目企业拥有土地的所有权、使用权、经营权和收益权，企业支付土地款项后无需继续向村集体支付固定收益分红。

据观点指数不完全统计，目前有巢公寓已入市的6个大型租赁社区项目有4个是利用集体土地建设的租赁住房项目，分别是上海泗泾社区、北京总部基地店、润棠瀛海项目以及广州设计之都店。

首批成功上市的三单保租房REITs的原始权益人均为保租房企业，而华润置地通过此次申报，将有望成为首个涉足保租房REITs市场的房地产企业。

对于房企而言，发行公募REITs将是提升长租公寓业务的经营效益，减少对传统债务融资方式依赖，实现集团融资渠道多元化的重要途径。

另外，内地市场现存的3只保障性租赁住房REITs的原始权益人，都不是以住宅开发为主业的房地产企业，华润置地通过本次申报，有望成为首家涉水公募REITs市场的典型房企。同时伴随各地保租房认证办法的发行，将极大刺激企业纳保工作的推进，吸纳更多项目纳入保租房管理，有效增加市场供给。

长租的韧性，多数企业规模与收入双增长

8-9月，上市企业中期业绩报告陆续发布，其中住房租赁业务展现出较强的韧性，即使在疫情多发下也实现了规模与收入等各项指标的增长。

从已公布运营数据租赁企业来看，相寓、泊寓及冠寓在管房源规模均超十万间，房源规模优势明显。

其中，相寓在管房源规模位居首位，主要因为相较于集中式企业而言，分散式企业在房源获取上更为便捷。

对比以往财报数据，今年上半年相寓的业绩表现亮眼。

2018年底，相寓规模达到峰值，在管房屋套数为30.3万套。2020年底则减少了6.7万套，主要是缩减了无法带来盈利的房源库存，提升了房屋运营效率。

截至2022年6月30日，相寓业务覆盖全国15个城市，在管房源25.7万间，同比增长4.47%，较2021年底增长1.58%，平均出租率为95.8%。据观点指数了解，相寓2022年上半年平均出租率水平较疫情前（2019年底）高0.8%，较2021年底增长0.4%。

值得注意的是，今年上半年相寓实现营业收入29.82亿元，同比增长212.25%。主要得益于规模与出租率实现同比增长，增加了业务创收。除此之外，相寓表示今年上半年业务收入、成本等财务指标与去年同比变化较大，主要是有适用新租赁准则所带来的营收与成本会计核算口径变化，以及部分业务收入作为融资租赁收益，归集到了资产处置收益科目中。

总体来看，今年上半年北京、上海、深圳等重点城市的疫情反复对分散式租赁企业造成的影响不大，以相寓为代表的这一批长租企业在规模与运营效率方面实现了稳步增长。

集中式企业在疫情下也同样展现了强劲的抗风险能力，从已披露数据来看，今年上半年头部企业泊寓与冠寓均实现了规模与营收的双增长。

截至2022年6月30日，泊寓在管房源规模20.99万间，累计开业16.95万间，较2021年底增长6.27%。上半年在深圳、广州、厦门、佛山等7个城市共计新增获取10个项目，房间数9674间。规模优势明显，管理房源体量稳居集中式长租公寓品牌的首位。

冠寓开业规模亦实现了稳步增长，自去年年底开业房间数突破十万间后再度实现增长，截至2022年6月30日已达到11.1万间，较去年同期增长18%，较去年年底增长5%。

创收方面，两者同样保持向上势头，相较去年同期增长幅度均超10%。

泊寓上半年实现收入14.8亿元，同比增长12.3%，出租率为94%，较去年同期出现轻微下滑。冠寓上半年实现租金收入11.8亿元，同比增长10.7%，在投资物业租金收入中的占比达20.1%。租赁业务已成为龙湖经营性收入的稳定贡献力量。

出租率方面，较2021年亦有所增长，截至上半年末，成熟期项目出租率达95.4%。

从租赁企业经营业绩来看，疫情之下租户对普通公寓的住房需求不会消失殆尽，普通白领公寓营收、规模、出租率等各项指标影响不大，但疫情管控的成本会有相应增长。

高端租赁市场受疫情影响较大

除此之外，魔方生活、旭辉瓴寓、华润有巢等租赁企业发展势头强劲，加速扩张等消息不断。

租金表现方面，据观点指数测算，样本企业平均租金为2886元/间/月，而泊寓、冠寓产品多数是面向年轻群体打造的青年公寓，租金水平相差不大。

而招商伊敦和方隅公寓房间平均租金单价处于高位水平，观点指数认为，主要是由于招商伊敦有针对高收入差旅人群的服务式公寓，而方隅公寓目标客群主要是中高端收入人群，通过中高端差异化定位增加市场竞争力。此外，两者项目主要分布在一线城市。

据观点指数不完全统计，招商伊敦项目分布最多的城市是深圳，占比达50%，其次是上海和重庆，占比均为7.89%。

从招商伊敦服务式产品表现来看，上半年重点城市疫情反复对高端租赁市场造成的影响更大。

出租率方面，2022年上半年招商伊敦服务式项目整体平均出租率为49%，较年初缩减8%，较去年同期缩减18%，具体来看主要是深圳的服务式产品出租率下滑严重。

其中出租率下滑最大的项目是深圳蛇口壹棠服务公寓，上半年出租率水平为37%，较年初88%下滑51%。

租金表现方面，今年上半年服务式产品平均房间单价为8736.6元/间/月，较年初下滑376元/间/月。

今年2月深圳爆发疫情，多个区域划为封控区，商业、娱乐以及租赁等活动受限，而招商伊敦服务式公寓多数位于深圳，疫情下差旅人群缩减，服务式公寓受挫。

魔方生活服务递表，行业资产交易浪潮渐起

经过多年发展，租房市场实现从长租公寓市场向住房租赁市场的转变，曾经租房市场的老玩家目前发展各异。

9月26日，魔方生活服务集团递表，申请在港交所上市，联席保荐人为摩根士丹利和建银国际，由此成为首个赴港上市的住房租赁企业。

招股书显示，是次IPO募集资金将主要用于业务扩张及战略性收购；更新技术基础设施及创新公寓产品；持续销售及营销工作；营运资金及作一般企业用途。

魔方并不是首个申请上市的租赁企业，先前已有青客公寓和蛋壳公寓在美股成功上市，两者都是属于分散式企业，但后期因经营不善逐步走向没落。

从招股书中可以看到，今年上半年魔方生活净利润出现大缩水，上半年净利润仅为41万元，相较去年同期的1.62亿元缩减99.75%，上半年收入8.5亿元，较去年同期的6.85亿元增长24.15%，企业处于增收不增利的境况。

据观点指数了解，魔方公寓主要有以下两种运营模式：直营模式及加盟管理和第三方托管模式。招股书数据显示，截至2022年上半年末，魔方生活在26座城市经营76190套在营公寓，其中以直营模式在营50074套，占比达65.72%，以加盟管理及第三方托管模式经营26116套，占比34.28%。

虽然加盟管理及第三方托管模式的在管房源数量不低，但魔方生活的收入主要来源于直营模式。

数据显示，今年上半年直营模式收入8.09亿元，占同期总收入95.2%；2019年至2021年，直营模式分别产生收入9.11亿元、9.13亿元及13.9亿元，占同期总收入96.2%、96.2%及94.5%。

不过，在重点城市疫情散发的背景下，作为主要收入来源的直营模式面临出租率下滑的危机。2022年上半年，魔方公寓直营模式下成熟期项目平均出租率为83.9%，较年初88.5%下滑4.6%。上半年整体直营模式的平均出租率为82.4%，较年初缩减4.1%，其中，蓝领公寓出租率为85.4%，白领公寓出租率为81.2%，白领公寓出租率出现下滑。

直营模式下，即使出租率下滑，每月需向业主支付的租金、房间维护成本，员工薪资等各项成本支出，可能维持不变或增加，这对租赁企业净利润及经营业绩带来压力。在激烈竞争的租赁市场下，稍有不慎，将有可能失去市场份额。

资产交易方面，据观点指数不完全统计，今年年初截至报告期末行业共计录得6宗资产交易，其中包含博枫收购上海租赁住宅项目、雅诗阁收购奥克伍德全球、城家合并瑞贝庭公寓酒店品牌、锦和资管收购上海徐汇服务式公寓项目以及瓴寓子公司购买上海物业等。

其中，雅诗阁对奥克伍德的收购将新拓包括韩国清州、中国张家口与青岛、孟加拉达卡以及美国华盛顿特区在内的多个租赁市场，全球版图将再增81家物业，约15000套房源。雅诗阁收购奥克伍德全球以及城家合并瑞贝庭公寓酒店品牌，将助力扩大双方在服务式产品的丰富度。

据观点指数观察，交易资产多数为服务式公寓。企业在资产交易方面更看重中高端租赁市场的发展。同时，资产购买方多为实力租赁企业、资管公司及房企背景企业。行业资产交易频频，收并购成为企业扩充市场份额的重要渠道。

新入市产品多元化，上海成拓店首选城市

观点指数选取27家住房租赁企业作为样本企业，监测今年以来其项目开业情况。

据观点指数不完全统计，1-9月样本企业共计开业68个租赁项目，有新增项目开业的企业主要有安歆公寓、乐乎公寓、魔方公寓、旭辉瓴寓等，新增入市租赁产品多样，涉及普通白领公寓产品、蓝领公寓、服务式公寓等。

样本企业中，开业项目数最大的租赁企业是安歆公寓，1-9月新增开业项目数达13个；其次是乐乎公寓，1-9月新增开业项目数达11个。其中乐乎开业项目多数以轻资产为主，如乐乎杭州火车车站店、乐乎北京来广营店、乐乎王四营桥店等等。

1-9月租赁企业新增开业项目的房间数主要集中在100到300套之间，大体量的项目占比较少。新增开业大体量租赁项目主要有有巢公寓北京润棠·瀛海项目（3000套）、华润有巢国际公寓社区广州设计之都店（1500套）、锦江发展·有巢公寓南三环店、乐乎青年社区·北京北内以及瓴寓的城开莘社区（2562套）等。

城市分布方面，据观点指数不完全统计，1-9月新开业的住房租赁项目多数位于上海，占比达33.82%，其次是北京，占比13.24%。

上海成为租赁企业开店的首选城市，而一线城市新增开业项目数合计占比超一半，达60.29%，表明一线城市租赁市场需求规模巨大，租赁企业仍看好相关租赁市场的发展。

另外，对于人口流入量大的城市诸如武汉、成都、天津等地，租赁企业的关注也逐步加强。

市场表现方面，由于今年上半年重点城市疫情反复，租赁活动受限。2月春节长假期间，大量流动人口由核心城市流向三四线城市，一线城市及人口净流入大的城市需求下降，市场表现较为冷淡。3月虽处于节后返工潮阶段，但是并没有出现预想的租金大幅上涨现象。究其原因，或是受到疫情反复影响，相较往年租赁需求受到一定程度的抑制。

从今年上半年一线城市住宅挂牌租金走势来看，上海、厦门、南京及成都在租金表现方面较为平稳，环比变动幅度均在5%以内；深圳、北京及广州的租金波动较大，其中北京1-3月租金持续走低，4-5月份租金实现大幅增长，6月再次回落。