仲恺小产权房确权？楼盘预售时，须公示车位销售方案！-小产权房网

近日，惠州市政府印发《惠州市惠城区房地产开发项目停车位租售管理办法》（下称《管理办法》）对于停车位交易准则、购买原则和公示标准的明确有望推动该局面的规范。

对于只售不租、销售人防车位等违规行为还将强化惩处，项目销售关联起来进行惩戒，及时约谈违规企业责令整改。

停车位最高售价透明清楚

随着城市社区生活的完善，小区停车位作为市民居住最重要的生活配套之一备受关注。但由于停车位不同于房屋需求刚性，存在一定的滞后性或延时性，面对开发企业迫切的回款需求常常引发纠纷。

结合过去两年暖市行情，面对旺盛的需求市场，部分开发企业更是通过房源搭配停车位使用权销售的方式加速回款。进入当前的平稳市场，部分业主开始投诉企业“捆绑”销售。位于三环路边某楼盘就因为在去年市场搭售行为被多位业主投诉至政府网络问政平台。

新实施的《管理办法》则有望杜绝这一局面的出现。不同于以往停车位完成确权之后再进行备案销售，新办法要求房源预售周期就需将停车位销售方案同步公示，避免两者在销售权责上脱节。

《管理办法》提出，建设单位在预售或现售商品房就应将项目建筑区划内停车位的数量、租售方式、租金标准、机动车停放保管服务费、销售的价格区间（必须承诺最高售价）等内容在销售现场显著位置进行公示、书面告知购房人、在《商品房买卖合同》中载明。

最为值得关注的则是要求承诺最高价，避免企业出现搭售高价车位的违规行为。同时在购房合同中标注则有效规范权责，避免企业事后开脱。这也意味着从源头上解决了企业捆绑销售的行为出现，切实保障购房者的合法权益。

公共车位不得售卖其他车位不得只售不租

在今年初，位于江北三环路边的鼎峰国汇山就因停车位事件遭到主管部门的约谈。多位业主表示，开发企业销售车位时只售不租，停办了月租卡。类似的情况在雅居乐白鹭湖同样出现。

“停车位不得只售不租。”市住建局相关负责人介绍，新办法对于开发企业通过只售不租让业主被迫购买和销售无法办理产权的人防车位都将予以规范。

据《管理办法》介绍，产权清晰、不作为共有建筑面积进行分摊并依法取得权属登记的专有停车位，产权人可出售、附赠、出租。明确提出：业主要求承租车位的，建设单位应当将尚未售出的停车位或其他可以出租的车位提供租用，不得只售不租。

具体到社区租售的实施，该办法要求建设单位将租售方案在物业管理区域内显著位置公示足30日，并报主管部门备案，对于停车位的产权、销售情况、分布位置、数量、面积，以及出售出租时间、价格方案等交易细节一一公示，让社区业主充分知情。

对于不能出售的车位办法同样予以明确。指出占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车、规划注明公共架空停车的车位不得出售。对于备受关注的人防车位如何处理，办法指出经人防主管部门审核确定为人防区域的车位，平时可由建设单位使用管理，收益归建设单位所有。

该负责人介绍称，按照人防车位的要求和定位，建设单位可以按照合理的标准向业主进行出租，收取相关的收益。对于个别企业出现的销售人防车位的情形，该负责人直言人防车位是无法办理独立产权的，这也意味着无法确权和无法进行交易，有很大的风险。

此外，该办法还明确了小区停车位的销售要先满足业主需要的要求，有效保障社区居民能够优先购买便利生活。

关注焦点

如何维护业主权益？

停车位只对本小区业主销售

“刚刚买完房没有钱买车，也没有车位需求，但以后条件好些的时候没有车位了怎么办？”面对部分业主的疑惑，《管理办法》要求企业以公平、公开的销售方式出售或出租项目停车位。

为保障本社区所有业主的购买权益，避免少数几名业主囤积购置多个车位，该办法结合业主购买停车位的渐进式需求特点，要求停车位配比不超过1∶1的社区，每套房屋业主只能购买本物业管理区域内一个停车位；配比超过1∶1且不超过2∶1的，对超出1∶1部分的停车位才可向业主出售第2个停车位。车位配比更高的则据此类推。

此外，对于小区的沿街商铺等物业业主，则物业按照房屋建筑面积100平方米为一个单元计算，每一个单元可以购买一个停车位。

开发企业权益怎么保障？

备案3年后多余车位不限购买

要是业主一直不买停车位，是否意味着建设企业将一直持有？《管理办法》对此也设置了一定的购买时限以保障建设方的权益。

《管理办法》指出，对配比超过1∶1的小区，租售方案备案超过1年，项目已销售完毕，仍有未售出停车位的，建设单位在物业管理区域内显著位置、报纸及房地产行政主管部门网站公示60日（在此期间，未购买停车位的业主享有优先购买权），报房地产行政主管部门备案后，可将剩余停车位向业主出售多1个停车位。

租售方案备案超过3年的，在完成公示及备案等手续后，房屋业主购买停车位数量不限制。

惠州市惠城区房地产开发项目停车位

租售管理办法

第一条为进一步规范惠州市惠城区房地产开发项目中停车位租售的管理，保护购房人的合法权益，依据《中华人民共和国物权法》《广东省物业管理条例》等法律法规的规定，制定本办法。

第二条惠州市惠城区内房地产开发项目停车位的租售管理适用本办法。

第三条本办法所称停车位，是指房地产开发项目建筑区划内规划用于停放机动车的车位、车库。其归属由当事人通过出售、附赠、出租等方式约定，应当首先满足业主的需要。

建设单位是指开发建设房地产项目的房地产开发企业或其他房地产开发单位。

配比是指物业管理区域可出售停车位与房屋套数的比例。非住宅以房屋建筑面积每100平方米为1套计算比例，不足100平方米的计1套。

第四条不作为共有建筑面积进行分摊并依法取得权属登记、产权清晰的专有停车位，产权人可出售、附赠、出租。

占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车、规划注明公共架空停车的车位不得出售；经人防主管部门审核确定为人防区域的车位，平时可由建设单位使用管理，收益归建设单位所有。

业主要求承租车位的，建设单位应当将尚未售出的停车位或其他可以出租的车位提供租用，不得只售不租。

第五条建设单位在预售或现售商品房时，应将项目建筑区划内停车位的数量、租售方式、租金标准、机动车停放保管服务费、销售的价格区间（必须承诺最高售价）等内容在销售现场显著位置进行公示、书面告知购房人、在《商品房买卖合同》中载明，同时向房地产行政主管部门备案。房地产行政主管部门应将备案信息报送区价格主管部门。

第六条建设单位应按照经房地产行政主管部门备案的物业管理区域进行停车位租售。

第七条建设单位租售停车位的，应当将租售方案在物业管理区域内显著位置公示30日，可通过电话、短信、函件、网络等形式通知业主，并将租售方案报房地产行政主管部门备案。开发项目开始租售停车位的时间以建设单位在房地产行政主管部门备案的停车位租售方案中记载的开始租售时间为准。停车位租售方案应当包括以下内容：

（一）项目房屋数量与停车位的配比情况，房屋销售情况，停车位产权情况、销售情况、分布位置、数量、面积情况（符合规划的平面示意图）；

（二）人民防空工程的范围及停车位安置情况（注明使用注意事项）；

（三）停车位出售或出租的时间、价格、方式及公示方案；

（四）停车位实行年租、月租、临时出租的方案分类说明；

（五）物业服务费用及其他管理事项说明；

（六）其他需要说明的事项。

第八条建设单位应按照公平、公开的销售方式出售或出租开发项目物业管理区域内停车位。

配比不超过1:1时，每套房屋业主只能购买本物业管理区域内1个停车位；配比超过1:1且不超过2:1的，对超出1:1部分的停车位，建设单位可向每户业主出售第2个停车位；配比超过2:1且不超过3:1的，对超出1:1部分的停车位，建设单位可向每户业主出售第3个停车位。以此类推。

开发项目物业管理区域内规划用途属于非住宅的房屋，以房屋建筑面积100平方米为1个单元（套）参与计算可购停车位，即房屋建筑面积每100平方米可以购买1个停车位。

物业管理区域内房屋建筑面积超过200平方米（含）的住宅，可在本条第二款限制下额外多购买1个停车位。

第九条配比超过1:1，且停车位租售方案备案超过1年，开发项目物业管理区域内房屋已销售完毕，仍有未售出停车位的开发项目，建设单位在物业管理区域内显著位置、本地报纸及房地产行政主管部门网站公示60日（在此期间，未购买停车位的业主享有优先购买权），报房地产行政主管部门备案，可将剩余停车位向本物业管理区域内已有停车位的业主出售多1个停车位。

停车位租售方案备案超过3年的开发项目，参照前款规定，完成公示及备案等手续后，房屋业主购买停车位数量不限制。

对房屋未销售完毕的开发项目，在扣除未销售房屋的套数相应数量的停车位数后仍有剩余的，对剩余停车位的出售可参照上述规定执行。

第十条对在2015年12月23日《惠州市中心城区房地产开发项目停车位租售管理暂行办法》（惠府办〔2015〕37号）施行前开发项目已进行停车位销售且未销售完毕的，建设单位对剩余未销售的停车位应制订销售方案，并参照本办法第七条规定办理备案。备案时间超过6个月的，未出售的车位参照第九条第一款规定的方式销售；备案时间超过18个月的，未出售车位参照第九条第二款规定的方式销售。

第十一条房屋（非车位）购买人在购买停车位时可以以本人、配偶的名义购买。

第十二条房地产开发项目的停车位数量无法满足本项目物业管理区域业主需要的，建设单位不得向本项目物业管理区域业主之外的单位或个人出租。在已满足本项目物业管理区域内业主购买和租赁需要的前提下，建设单位确需将停车位出租给本项目物业管理区域之外的单位或个人的，租赁期不得超过6个月。

第十三条配比不超过1:1时，建设单位应采取竞标、摇珠、先到先得等方式向相关购房人出售、出租。

第十四条建设单位与停车位购买人在签订停车位的《商品房买卖合同》时，应当在合同中注明房屋购买人已购买本开发项目物业管理区域内房屋的房地产权证号或商品房买卖合同编号。

第十五条不动产登记机构对不符合本办法规定出售的停车位，不予办理产权登记。建设单位违反本办法导致不能办理停车位产权登记，造成购买人损失的，依法承担相应法律责任。

第十六条对已签订《商品房买卖合同》并办理了预售登记备案，或在2009年3月1日《广东省物业管理条例》修订施行前已开具销售发票的停车位，符合房屋登记条件的可办理登记，不受本办法的限制。

第十七条房地产行政主管部门应当对建设单位的停车位租售方案进行指导，提出合规合理建议。强化对建设单位停车位的处置行为事中事后监督，对违反规定的要约谈建设单位负责人并责令整改；情节严重的或整改不力的，可以暂停销售网签，直至降低企业信用等级。

第十八条惠阳区、大亚湾开发区、仲恺高新区及惠东县、博罗县、龙门县可参照本办法执行。

第十九条本办法自发布之日起施行，有效期5年。

|来源：南方日报记者张峰

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