小产权房网近日，北京市第一中级人民法院民一庭干警走进老山东里北社区开展“弘扬雷锋精神，便民普法进社区”主题活动。民一庭法官刘佳洁、法官助理李正围绕共有不动产管理、处分及房屋买卖纠纷中的常见问题开展普法授课。这次普法活动旨在通过一系列通俗易懂的案例，让群众了解房屋共有和房屋交易相关的法律小知识。
此次活动系老山街道通过12368诉讼服务热线向法院提出诉源治理需求后，北京一中院作出的积极回应。
近年来，北京一中院依托12368诉讼服务热线诉源治理功能，广泛开展诉源治理工作，针对各类诉源治理主体提出的法律咨询、指导调解、普法宣传等需求给予及时反馈和处理，切实发挥司法在诉源治理中的参与、推动、规范和保障作用，促进矛盾纠纷及时、高效、源头化解。
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按份共有人
如何共同管理使用房屋？
按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权，共有房屋被共有人之一居住使用，其他共有权人可以向实际使用房屋的共有人主张占有使用费。
对共同共有的房屋，由共有人之一占有使用，对于其他方的权利保护，可以通过以下几种方式解决：第一，将房屋登记至一人名下，结束共有状态，由取得房屋所有权的一方向其他共有人按照房屋市值支付折价款。该种情况一般需要考虑当事人的支付能力。第二，各方共有人都没有经济能力购买房屋，无经济能力向他方支付折价补偿款，可以协商一致共同将房屋出售后，按照比例分割售房款。第三，如果房屋不符合出售条件，比如军产房、房屋尚未取得产权证等情况，各共有人可以按照家庭原来的生活居住安排，由一方居住使用，给其他各方予以经济补偿，经济补偿通常是在租金的基础上考虑亲情因素，低于租金标准予以支付。第四，对于面积较小的楼房，我们不建议以共同居住使用的方式来实现共有物的权利，毕竟各自成家各自生活，共同居住在小面积房屋内，生活中存在诸多不便，还有可能产生激化新的矛盾；但对于农村多间房屋，能够实现物理分割的，可以通过每人居住使用其中几间的方式实现共有权利。
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无权处分订立的合同
能要求继续履行吗？
处分共有的不动产应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。共有人在未经其他共有权人同意的情况下与他人签订房屋买卖合同，虽然无权处分不影响合同效力，但合同是否能够继续履行，取决于该共有人能否取得完整的处分权。如因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。
关于买受人权利的保护。依照民法典的规定，无权处分人将房屋转让给受让人，所有权人有权追回，除非受让人为善意取得。善意取得要求买受人买房时主观上为善意，通过合理价格转让并且办理了不动产权登记变更。如果买受人符合善意取得的条件，则买受人取得房屋所有权；如果买受人不符合善意取得的条件，房屋所有权人有权追回房屋。
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购买房屋后
原有户口未迁出怎么办？
出卖人出售房屋后，应当按照约定迁出其本人及家庭成员户籍，如房屋内还存在滞留户口人员，出卖人亦应当在房屋出售前掌握并将本户滞留户口迁出，此属其作为房屋出售人的合同义务。如果出卖人未能按约定履行，则构成违约，应当承担相应的违约责任。
北京市公安局发布《北京市公安局关于印发户籍派出所设立公共户工作规定（试行）的通知》，规定在符合特定条件下，可以在户籍所在地派出所申请“公共户”落户；房屋所有权人、公有住房承租人或监护人，可以向房屋所在地派出所申请将本房滞留户口人员迁入“公共户”。
我们建议大家，签订房屋买卖合同前，可前往派出所查询房屋户口情况；房屋买卖合同中一定要对户口迁出时间、违约责任进行明确约定。
供稿：北京一中院民一庭
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