44万小产权房，【谈案说法】投资建设“小产权房”要审慎-2023东莞小产权房信息_深圳小产权房源

2018年1月7日，颜某与戴某、陈某签订《协议书》，在颜某提供东莞市民房住宅工程施工许可证的前提下，双方约定共同参股投资建设位于东莞市某村的房屋。《协议书》约定，涉案房屋由颜某与戴某、陈某及案外人谢某出资建设，原告负责投资总预算的10%即263.5万元，原告因此享有涉案房屋10%的权利；颜某负责出资总额的20%，并与谢某及业主的联系协商，享有涉案房屋相应的权利。涉案协议书签订后，原告根据协议约定，分别于2018年1月8日支付颜某35万元、132万元，共计167万元。被告颜某在收到原告支付的投资款项后，涉案房屋至今仍未获批准建设，也未开始施工。原告认为被告根本违约，严重损害其合法权利，并导致合同目的无法实现，从而提起诉讼。

另查明，2018年1月19日，案外人蔡某、陈某甲为甲方，东莞市新某实业发展公司、谢某为乙方签订了《合作建房协议》，约定就涉案房屋进行项目开发建设，蔡某、陈某甲以其名下拥有使用权的土地出资，东莞市新某实业发展公司负责房屋的规划、建设。

又查明，谢某为东莞市新某实业发展有限公司的法定代表人。

法院裁判

原告与被告颜某经协商后达成协议，签订了《协议书》。原告与被告颜某约定，颜某以涉案备建房屋部分权利出资，原告出资263.5万元，合伙参股投资建设房屋。双方签约后，原告依约向颜某支付了167万元。涉案备建房屋的土地是宅基地，且该土地是案外人蔡某、陈某甲从李某处交易获得。蔡某、陈某甲与东莞市新某实业发展有限公司签订《合作建房协议》，由该公司出资建设涉案备建房屋，但涉案备建房屋至今没有获批准建设。虽然颜某未能提供证据证明其拥有涉案备建房屋的部分权利，因此，颜某与原告签订的《协议书》，意思表示不真实。涉案房屋的土地使用权属于案外人，原告及被告颜某不是涉案房屋的土地使用权人。

根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续”、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”的规定，建设房屋必须取得政府有关职能部门颁发的许可证才能进行建设，而涉案备建房屋没有获得人民政府相应职能部门的批准，领取有关许可证。

依照案发时施行的《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，双方签订的《协议书》违反了上述法律的强制性规定，该《协议书》归于无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。颜某应退还原告投资款167万元。由于颜某隐瞒其没有涉案备建房屋的部分权利，没有取得相关许可证，其过错导致合同无效。故颜某应赔偿原告投资资金的利息损失，以167万元为基数计付利息给原告。

法官说法

宅基地使用权是农民基于集体成员的身份而享有的福利保障。土地管理法以及有关法规中已经对宅基地使用权的取得及其必要限制作出了明确规定。

根据现行法律的规定，宅基地房屋的权属，取决于建造者是否获得行政部门有关土地规划、建设审批。未履行合法审批程序，因违反土地管理法规，建造者无法取得房屋所有权，此类房屋在性质上应归属于违法建筑，无法获得国家法律认可，自然也无法办理权属登记。

涉案拟建房屋使用的土地系宅基地，非农村集体成员试图通过合同方式在宅基地上投资建设房屋，并间接取得该房屋的部分财产性利益，在法律上存在较大风险。