小产权房有国家福利吗吗购买小产权房是否受法律保护？-2023东莞小产权房信息_深圳小产权房源

一、小产权房的缺点

1.无法办理产权登记。房屋作为不动产，根据我国民法典物权篇相关规定，除法律另有规定外，其产权的设立、变更、转让和消灭，均应依法登记，否则不发生效力。也就是说我们通常所理解的房屋所有权，并非以占有房屋、卖方交付房屋为依据，而应当以房产管理中登记为准，只有在房产中心进行登记，才能对外公示你佣有房屋的所有权。而小产权房无法办理产权登记，也虽然购买了小产权房，但无法确认购买者为房屋所有权人。

2.无法办理按揭贷款。小产权房因为没有产权，无法做抵押贷款，也即购房人无法按揭购房，需要全款购房。

3.无法通过购买小产权房享受城市发展福利。购买房屋除为了有个稳定居住的环境，完全融入所在城市，享受城市发展所给家庭带来的福利，购房后将户口迁移到所在小区也是很多购房人考虑的事情。但小产权房无法办理户口迁移，可能对购房人子女受教育等事项并无帮助，正常的产权房屋，落户后，子女可能随着房屋所在篇区划分学校，接受教育。但无法通过占有、使用小产权房为购房人子女带来相同的受教育权利，即便所在片区学校愿意接收，也可能需要额外向教育行政主管部门缴纳相关费用才可以。

二、购买小产权房行为的法律认定

1.原则上小产权房转让合同为无效合同

小产权房作为在农村集体土地上建设的房屋，按照房地一体原则，房屋转让势必伴随着土地使用的一并转让。而根据我国土地管理法规定，除依法取得建设用地的企业因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的外，农村集体土地使用权不得用于出让、转让或出租用于非农业建设。因此，通常情况下，小产权房转让合同因为违反了法律规定而被认定为无效。仅在农村宅基地上建造房屋，而又卖给了同村集体组织成员的情况下，方才被认定为有效转让。我们大多数通过购买小产权房进行安家的人来说，要面临着转让合同无效带来的法律风险。

2.判定卖房人收回房屋还是认可购房人占有、使用的权利

现实中小产权房数量众多，买卖交易普通存在，已经成为提供住房的一种补充形式，根据相关法律规定，买卖行为通常被判定无效，一般而言，合同被认定无效后，双方能相互返还的则应返还，有些消耗品等可能无法原物返还的可折价补偿。于小产权房合同效力及后续处理问题，实践中有几种观点：

一是对合同做无效处理，但不能简单地判定返还原物，应综合考虑双方的过错、出卖人收回房屋的获利、购房人返还房屋的损失、区位房屋重置等各方面因素，平衡双方的利益关系，避免失衡，维护公平。

二是基于诚信信用原则、公平原则、房产价值的波动及市场交易秩序的稳定等因素，则对合同效力不做表态，认可购房人继续占有、使用房屋的权利。

三是综合前述观点，若未实际履行，购房人还未实际占有、使用房屋，则采取上述第一种处理意见；若购房人已经实际占有、使用该房屋，则采取上述第二种处理意见。笔者认为，小产权房买卖合同，应综合实际履行阶段、区位房屋重置、合同无效成本等情况综合判断，若做无效处理给当事人造成的利益影响较小，则原则上做无效处理，双方返还原物；若返还原物将对当事人造成的影响较大或一方已无法返还原物，如卖方已经破产或者并无财产进行返还，则不宜对合同效力做认定，认可购房人继续占有、使用房屋的权利，待日后政策层面对小产权房的后续处理有明确的意见后，再做处理。当然这其中的分寸拿捏，则考验着裁判者的智慧。

三、购买小产权房的注意事项

购买小产权房虽然伴随着诸多风险及不便利，但对于一些经济预算有限的人想在所在城市安家而言依然还是会去选择，那对于依然选择小产权购房者而言，应当注意哪些方面：

1.购房主体的诚信情况。首先若购房主体系法人统一建设、销售，则通常购买者诸多，一旦产生违约、无效风险，影响较大，相较于个人来说，更不容易引起诉讼纠纷。其次不管是法人还是个人，可通过公开途径检索其诚信水准，尽量不与不诚信的人交易。

2.分期付款。购买小产权房可能面临着后续一系列的问题，因此最好不要一次性付款，约定分期付款，并留有尾款，增加卖方的反悔、违约成本。最好进一步约定可以办证情况下卖方的协助义务，并与尾款挂钩。

3.对合同无效的后续处理做约定。可以在单独签订一份独立的协议，若后续合同被认定为无效的情况下，对应做如何补偿做出约定，如评估购房成本与同区位购房的房款差额，结合过错情况做出合理补偿约定；如若后续遭遇拆迁，对所获得的的补偿款项的分配做出合理约定等等。

4.争取公证。虽然公证机关一般不对小产权购房合同做公证，但应尽量争取获得公证，或者对于购房合同之外是否有其他补偿协议做公证，以尽量使后续遇到问题处理起来有依据。