小产权房新建新村通州？还挺失望的

“还可以！”，小A对验房结果表示了轻微的肯定，项目整体没什么太大问题，但在很多细节上，还是会有点不满意，比如，“装修材料”等。

对小A来说，共有产权房是刚需上车的机会，确实会比商品房相对便宜一些，就是后续共有产权房装修质量，有所改进就好了。

关于共有产权房的质量问题，是客观存在的事实。

不过，2021年2月份，北京是住建委发布了“通知”，总结了共有产权住房规划设计建设经验，并在此基础上提出新的修订建议。

◎来源：北京市政府官网

从供地端对共有产权房做出新的尝试。比如，针对首批集中供地中的海淀树村，通州地块等，提出“新型共有产权房”的试点规定。

值得关注的是，在共有产权房的地块竞拍中，也引入了“高标准商品住宅建设方案”投报程序。也就是说，学府壹号院、学府公馆、望京养云和国誉未来悦是新型共有产权房+高标准住宅项目。

此前，建发·望京养云，楼sir已经去看过。于是，楼sir再次顶着烈日出发，去看看另一个项目“国誉未来悦”。

◎国誉未来悦位置图

老规矩，楼sir先来说说，看完国誉未来悦的真实感受！

1）国誉未来悦位于通州老城区，周边配套较为成熟。

2）由于竞“高标准”，品质得到了大幅提升。

3）新型“共有产权房”放松了购房政策，但通州“双限”。

4）精装变成的“工业简装风”。

5）房价并未形成优势

配套啥都有

楼sir喜欢把优点放在前面说，有一说一，国誉未来悦其实位置还不错。

◎国誉未来悦地块

◎国誉未来悦营销中心

项目位于通州老城区，周边配套相对完善，如果开车出行的话，项目北侧3.2公里即为京通快速路，可以直接通往大望路，国贸；北侧约2.8公里就是广渠路。

地铁出行的话，项目与九棵树站相隔约1.3公里，楼sir骑车估计7、8分钟左右，距离7号线万盛西站远了一点，约2.3公里。

◎国誉未来悦周边交通

项目算不上是真正意义的地铁盘，但毕竟通州老城区供地有限，地铁周边的地块更是屈指可数，所以，步行20分钟内可到达地铁站的距离，楼sir一律归结为“交通便利”。

此外1.3公里外的“九棵树”地铁站，紧挨着“领展、阳光生活”大型商场，及“家乐福”大型购物超市。

◎项目周边商场

◎领展购物中心

更远一点，距离通州果园的苏荷奥特莱斯商场驾车距离约1.9公里，距离通州万达，驾车距离约3.9公里，总的来说，商圈辐射均在5公里范围内。

◎通州万达广场

教育资源方面，项目自身配建了国际双语幼儿园，据说这个幼儿园是打造高品质“近零能耗”示范幼儿园，但大概率是个噱头。

其他教育资源，距离通州区运河中学约1.8公里，距离通州数一数二的潞河中学约2.2公里。

此外，通州区第二中学，大稿新村小学，通州运河小学等均在3公里范围内。

◎项目周边学校

总的来说，在楼sir看来，项目周边配套，是其最大的亮点。

位于老城区内，无论从生活所需，到医疗资源，到教育配套等都是现成的，未来入住就可及时享受到，不用“等”。

借的总要还

接下来楼sir也说说项目“没有的”。

众所周知，北京市政府“东迁”，致使通州打造的概念很好，但却也是北京限购最为严格的区域。

买在通州，意味着未来的接盘人数将大大受到限购政策影响，流通性，也是买房必看的一大要素。

此外，楼sir要聊一下所谓的“新型共有产权房”。

◎相关政策

根据最新规定，购房人购买并持有住宅80%产权份额，享有100%使用权；政府持有住宅20%产权份额。

未来，你想卖房可以，那就是整套房子一起卖，连同政府占的20%。就好比政府是你房子的股东，你买房的时候他出了20%的钱，你卖掉房子的总额，他自然也分走20%。

当然，这也是在未来将要卖房的前提下，上一个“新型共有产权房”，海淀树村的“学府壹号院”开盘当天就卖掉800多套。

不过学府壹号院有着配套和学区加持，而国誉未来悦可能会胜在“稀缺”上，毕竟通州新盘入市较少，老城区更是稀缺。

价格并无优势

再来看看，国誉未来悦，个人80%产权份额+20%政府产权份额后的价格。

国誉未来悦去年11月开盘，当月网签，成交均价5.3-5.4万/㎡。

该项目此前指导价为7万/㎡，“共产”打八折为5.6万/㎡，楼sir去售楼处看房时，销售人员也报的是5.6万/㎡的销售均价。

但国誉未来悦在板块内属于什么水平呢？

项目东侧的新房项目鑫苑盛世天玺，在售均价6.5万/㎡，项目属于改善型社区，品质也不错。

约3公里外的临铁盘碧桂园和世界在售均价约5.8万/㎡，但可以买到100%产权。

同样位于通州老城区的，金融街武夷融御在售均价为6.4万元/㎡，周边配套也很齐全，并且可以买到100%产权。

◎周边新房、二手房价格

也就是说，如果没有政府持有的那20%产权，项目将会卖到7万/㎡的价格，而这个价格属实是高了一些。

周边二手房除了别墅以外均价在3.5-4.5万之间，以翠屏南里为例，1998年的老楼房，目前均价4.1万/㎡。

◎翠屏北里

◎数据来源·安居客

总的来说，国誉未来悦虽然有政府持有的20%产权，打八折出售，听起来好似捡了很大的便宜，但其实，与周边的价格相比，项目并没有形成价位优势。

后期去化不理想也是这个原因，很多客户是不认它7w单价的。

◎数据来源：地产营销人

如若以后再作为二手房上市交易，是要按照市价归还这20%的份额，这么一折腾没准最后会赔钱。

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