什么叫大产权房与小产权房 大产权和小产权的回迁房的区别是什么

１、合法性：大产权房的房产证受法律保护，房地产开发商拥有《土地使用证》和《预售许可证》，在相关部门备案，国家承认并保护大产权房。而小产权房的房产证是乡政府或者村政府颁发的，开发商没有取得《土地使用证》，因此小产权房不受法律保护。

２、办理抵押贷款：大产权房可以进行抵押贷款，最高为房屋评估价格的七成，至于小产权房，在一般的商业银行都是无法抵押的，不过有一些乡镇信用社和小额贷款公司可能会认可小产权房的抵押：小产权房无法获得商业银行抵押认可的最大问题在于，土地是属于集体所有的，不能上市交易，只能在村集体之内转让。

３、购买方式。购买大产权房，购房者可以全款购买也可以贷款购买。因为贷款买房的可行性较高，购房者可以先交首付，再还贷款。首付大概是房产全款百分之三十或者百分之二十。而购买小产权房必须全款，因为国家不承认小产权房的房产证。因此购买小产权房，银行不予贷款。

４、转让权：如果想要将小产权房转让或者出售的话，购房时间必须满五年之后才能转让，并且要转让的话，需要补交土地出让金，而大产权房可以自由出售和转让，并且时间上也没有限制，还不用缴纳任何费用。

５、归属权：大产权房使用的土地是国家划拨或者转让的，使用年限在５０－７０年，而小产权房的建设用地是乡镇政府集体所有的，是不受法律保护的，具体没有使用年限之说。

６、风险度：由于小产权房不受法律保护，因此具有一定的风险，而大产权房的房产证等都是由国家颁发的，是受法律保护的，因此不具备任何风险。

小产权房屋买卖合同的风险有哪些

1、“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。找法网提醒，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。

２、政策风险。购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿小产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。

３、监管缺位。乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监管存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。

旧改有三个【拆迁房】、【指标房】、【回迁房】

那么这三个词是什么意思呢？

拆迁房：指的是某一片区有旧改规划，但未有正式开始拆迁的房子。这类房子通常会比较便宜。

指标房：指的是某一旧改片区内，已经签约的房子。并且已经有了明确的赔偿方案，（这类房子问题是资金成本较大，不过交房周期较短）

回迁房：指的是某一旧改片内，房子已经建好并通过验收之后按补偿协议回迁给业主的物业。这类房子的手续和二手房交易是一样的，不过由于回迁房是没有交土地出让金，所以在二手过户的时候，会要买家补交地税）

今天我们主要发表旧改的一些问题！

1、旧改房有什么风险

答：交易风险项目风险交楼周期

2、旧改房有什么优势？

答：不限购，不限售，不需要任何名额指标，没有任何限制！

3、确定是住宅吗？

答:确定是住宅，这些在开发商提供的拆迁补偿协议里都有明文规定，毫无争议。

4、旧改房的投资有何优势？

答：资产变现，实现保值，增值！超高的可见差额利润，非常高的回报率，是一种稳定增值的固定资产投资项目！

5、旧改房回报率多少

答：旧改房价格基本在开盘价的5折左右，一般年化收益率20%左右。

6、旧改房有什么门槛和限制？

答：需要有一定的资金能力！要一性次付款，无法贷款！以及购买周期时长较长（24~48个月，具体根据旧改项目拆迁补偿协议来定）

7、建设期间开发商有哪些赔偿

答：开发商签约后，每月或者每半年会支付拆迁安置费直到交楼为止，另外还有搬家费，装修补贴等...

8、旧改房的安全性如何保证？

答：指标房是开始商介入的项目，直接和开发商签协议，由开发商报送备案！回迁指标房在深圳是一个非常成熟的市场，内部有非常成熟，确定性的运作方式，是开发商加速拆迁的润滑剂，是公开的市场行为，第一点当然要和原村民（业主）签转让协议，第二要和开发商签回迁补偿协议在由开发商备案，合理合法合规，受到国家层面的保护，安全性极高。

9、交易流程是不是很复杂？

答：交流流程并不复杂，但要求专业比较高，细节多。特别是投资，应该找专业人员！

10、既然都要拆迁了，为什么还要卖呢？

答：这个问题应该是多数人都很关注的一个问题吧！首先，土豪的世界不是我们能理解的，人家手上拥有的面积至少都十几套，不在乎拿一两套出来提前变现。第二，因为旧改时间周期比较长，短则二三年，长要的说不好，所以提前变现去做其他投资，这个很正常！

11、万一有钉子户怎么办

并不需要全体业主签完才动工，项目可以分期建设；

村委街道办等部门会协调，推动进展，对于钉子户不合理要求，政府相关文件有具体措施，可以通过政府裁决强制征收，或由法院判决并强制执行。

12、购买旧改房需要出的费用有哪些？

答：购买面积的全款，原业主更换新业主的更名费，以及中介操作费，但是回迁指标房不用更名费，这种指标房是业主因为急用钱想卖一点，面积所以没有和开发商签约所以还没有在国土局，村委，街道办等备案，这种合同有七份，所以不需要更名费。

13、什么是城市更新？为什么要城市更新？和旧改是什么关系？

答：城市更新和旧改是一个意思，城市更新主要包括两方面；一是拆除重建，一个是综合整治；拆除重建是为了释放更多的土地资源和打造更好的城市环境。综合整治主要是提升社区的生活环境，城市形象。深圳这个弹丸之地，土地供应越来越少，要获得更多的土地要么填海，要么旧改。

回迁房交易流程

1.确定购买意向。

2.交订金。

3.签约房屋转让协议。

4.和开发商签约拆迁补偿协议合同。

5.村委—街道办—开发商—住建部—国土局等存档备案。

6.领取开发商拆迁补偿合同。

7.每月领取开发商过渡费（季度）每月。

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