中介买卖小产权房协议房屋买卖中介服务合同的若干法律问题-2023东莞小产权房信息_深圳小产权房源

作者｜李玉斌北京市东城区人民法院

来源｜《苏州大学学报（哲学社会科学版）》2014年第6期

【关键词】房屋买卖，中介服务，格式条款，“跳单”

【摘要】随着房地产市场的发展和国家宏观调控政策的演变，房屋中介服务市场迅速发展。同时，经过中介服务的房屋交易产生了大量纠纷。在理论和实践层面探讨房屋买卖中介服务合同的性质、格式条款法律效力、“跳单”行为的认定及规避、中介机构的审查义务等司法实践中的疑难问题及其成因，提出审理此类案件应当遵循的基本思路和统一的裁判规则，意义重大。

【正文】

房地产经纪行业是房地产业和现代服务业的重要组成部分，事关人民群众实现“住有所居”、享受幸福生活的“中国梦”。近年来，随着我国房地产市场的发展和国家宏观调控政策的演变，房屋中介服务市场发展迅速，行业竞争日益加剧。党的十八届三中全会强调，要使市场在资源配置中起决定性作用。中介机构将会在房屋交易市场中发挥更为重要的作用。但由于市场准入机制不完善以及行业管理不规范，加之市场主体趋利避害，追求利润最大化，房屋买卖中介服务合同纠纷案件数量不断攀升，案件本身日趋复杂。在司法实务中，由于处理此类案件尚缺乏具体规范，“同案不同判”现象时有发生。

一、房屋买卖中介服务合同纠纷案件中存在的问题

房屋买卖中介服务合同是指房地产中介机构为委托人提供买卖房屋有关事项的服务，委托人支付报酬的合同。房屋买卖中介服务合同纠纷案件所涉及的民事法律问题11]，根据案件类型的不同，可以区分为基本问题、实务问题两大类。基本问题是指因中介服务合同本身的性质而引发的、在所有的案件中均应当考虑的问题。实务问题是指仅在某类型的案件中存在的问题，与司法实务密切相关。

（一）基本问题

1、房屋买卖中介服务合同的性质问题

房屋买卖中介服务合同基于委托人与受托人有关房屋买卖服务的一致意思表示而成立，在本质上属于委托合同。根据我国合同法理论及现行合同法的有关规定，房屋买卖中介服务合同可以表现为居间合同、代理合同与行纪合同三种类型。因代理合同、行纪合同在实践中较为少见，故本文以研究居间合同的相关法律问题为主。

居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。依据居间合同的法律特征及房屋买卖合同中介服务实践，房屋买卖中介服务合同具有居间合同的性质是明显的，但将整个房屋买卖中介服务过程视为居间活动则是片面的。

居间活动中，居间人对委托人与第三人之间的合同没有介入权，仅是负责向委托人报告缔约的机会或为委托人与第三人缔约进行斡旋，传达双方意思，不参与委托人与第三人订约的具体洽商活动。但在房屋买卖中介服务实践中，中介机构一般均参与了房屋买卖合同的具体洽商活动，承担了合同签订过程中的许多具体劳务工作，如签约配合工作，办理抵押贷款、房屋产权转移登记手续，房屋实际交付等，有时甚至在交易过程中起到主导作用。中介机构还经常作为买方或卖方的代理人，代理合同的签订、房屋产权转移、房屋交付等活动。中介佣金的支付一般不以房屋买卖合同的签订为条件，而以房屋买卖交易活动的最终完成为成就条件。这些内容并不是理论上的居间合同内容所能涵盖的。但就整个合同的本质内容及其履行和当事人的真实意思表示而言，房屋买卖中介服务合同的法律关系的性质是居间合同形成的法律关系。实践中，将房屋买卖中介服务合同视为居间合同几乎已经成为我国房地产交易实践及司法实践的共识，但此种认定并不完全涵盖该类合同的内容。合同性质认定的问题，将影响对合同各方当事人权利义务的认定，导致司法实践中对诉讼主体确定、合同责任分配等问题产生争议。

2、房屋买卖中介服务合同中格式条款的效力认定问题

所谓格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。格式条款的广泛运用，一方面节约了交易成本，提高了交易效率，但同时也在一定程度上背离了合同自由的基本原则，格式条款中可能出现的不公平条款对合同正义造成了冲击。

房屋买卖中介服务合同中，中介机构为确保自己的“旱涝保收”，通常会制定格式条款，司法实践中的纠纷多源于此。当事人有争议的格式条款主要有：（1）独家委托条款。如果委托人就特定房屋在独家委托的期限内通过其他中介机构达成交易，亦需按约定支付佣金。（2）不签约即支付违约金的条款。中介机构要求达成初步交易意向（一般仅签订定金合同）的双方必须签订买卖或租赁合同，任何一方反悔不签订合同，均需向中介公司支付相当于全额佣金的违约金。（3）未促成合同订立也应支付费用的条款。中介机构未促成交易双方订立合同，但双方亦应支付费用，该费用已远超出“从事居间活动所支出的必要费用”，但一般不超过促成合同所应支付的报酬数额。

格式条款所产生的当事人之间不公平的权利义务，侵犯了当事人的合法权益，引发社会公众对房地产中介行业的诸多不满。对中介行业格式条款的清理和整顿成为行政管理部门、行业协会等部门的重要工作内容。如2012年9月，北京市工商局、北京市住房和城乡建设委员会等部门召开“北京市房地产经纪行业整治情况通报会”，公布了房地产中介行业“十大”霸王条款。22]

对房地产中介服务合同中有争议或者疑似不公平条款的效力的认定成为案件审理的关键，直接影响着当事人责任承担问题。但在司法实践中，对格式条款效力认定的标准并不统一，“同案不同判”现象时有发生。

（二）实务问题

1、看房确认书的性质认定问题

由于房屋中介市场普遍存在房源交叉、服务费价格可议等现象，购房者在一家中介机构签署看房确认书、查看房屋后，转而在其他中介机构完成交易行为的现象较为多见。因中介机构多主张看房确认书具有居间合同的性质，且该合同的成立并不以是否达成房屋买卖合同为前提。但是，看房者多认为看房确认书仅是表明自己具有购房意向，支付居间费用应以正式签订居间合同，中介机构促成房屋买卖合同成立为依据。双方对看房确认书性质认定的不同，导致了纠纷的产生。

2、“跳单”行为的认定及规避“跳单”条款的效力问题

所谓“跳单”，是指委托人通过中介机构的居间行为找准房源后，为逃避或减少居间费用，而通过其他中介机构或直接与房屋所有权人完成交易的行为。为防止委托人“跳单”的不诚信行为，中介公司也往往通过各种合同条款来防止和惩罚“跳单”行为。司法实践中，如何认定“跳单”行为成立，如何认定禁止“跳单”行为的约定的效力问题，成为此类案件审理的难点。

3、居间报酬请求权问题

根据《合同法》第四百二十六条的规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。在实践中，即使中介机构促成了房屋买卖合同的订立，委托人也会拒绝支付或要求减少支付报酬，主要是因为签订的买卖合同无法履行或者履行过程中出现瑕疵。特别是在2010年之后，因房地产市场价格急剧上升，国家相继出台了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）、《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发[2011]1号）、《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发[2013]17号）等文件，对房屋市场实行限贷、限购、强化个人所得税征收等多项宏观调控措施。在因房屋新政因素导致房屋买卖合同无法实际履行的情况下，对于居间报酬问题，中介机构与委托人之间往往产生争议。

司法实践中，在房屋买卖合同不能正常履行的情况下，居间报酬是否应当支付，支付比例是否与中介机构居间义务的履行情况相关等问题，存在较大的争议。

4、中介机构的审查义务问题

委托人委托中介机构购买或出售房屋，多数是因自身对相关法律、政策以及实际操作的不熟悉，而相信中介机构的专业性，以能够保证交易的顺利进行。这种认识基于中介机构进行的专业审查，主要是对方当事人的身份及所买卖的房屋进行严格审查。一般认为，中介机构的审查义务主要包括四个方面：

（1）房屋产权状况审查。包括房屋的所有权人问题，房屋使用年限问题，房屋是否具有央产房、经济适用房等限制出售因素的情况，是否具有查封、抵押、居住权等权利负担或者权利瑕疵等。

（2）房屋使用现状审查包括房屋实际居住人、承租人情况，房屋装修情况、水、电、物业服务费、供暖费交纳情况等。

（3）当事人委托资格审查。在签订合同时，房屋产权人或者购买人委托的代理人是否具有合法的代理权限。

（4）购房者资格审查问题。在当前限制购房的调控政策背景下，只有满足户籍、纳税、已有房屋数量等一定条件的人群才具备购房资格。33]购房人的资格问题成为房屋买卖合同能否实际履行的一个重要因素。

中介机构上述审查义务的缺失导致居间合同纠纷的产生，而审查义务对居间合同义务的履行、居间报酬的确定是否产生影响，则是司法审判的难点。

5、中介机构及其从业人员的资质对于居间合同的效力影响问题

根据住房和城乡建设部出台的《房地产经纪管理办法》、国家工商行政管理总局颁布的《经纪人管理办法》等规范性文件，对房地产中介市场实行市场准入机制，要求中介机构必须具备足够数量的房地产经纪人员。根据《房地产经纪管理办法》第二十条的规定，房地产经纪机构签订的房地产经纪服务合同，应当加盖房地产经纪机构印章，并由从事该业务的一名房地产经纪人或两名房地产经纪人协理签名。在实践中，多数中介机构的从业人员并不具备房地产经纪人员资格。

房地产中介机构不具备从事经纪业务的资质，或者中介机构不具备从业资格的人员代表中介机构签署的居间合同，对居间合同效力是否会产生影响，在司法实践中存在一定争议。

二、房屋买卖中介服务合同纠纷频发的原因分析

房屋买卖中介服务合同引发的纠纷主要集中在房屋交易方拒付居间费用方面。房屋交易方多以房屋买卖合同解除、未能实际履行或履行存在瑕疵以及中介机构提供的居间义务存在瑕疵等为由拒付居间费用。中介服务合同纠纷频发，主要是存在以下方面的原因：

1、地产宏观调控政策的频繁调整

房地产调控政策，作为房地产交易市场必须遵行的规范与规则，对房地产交易影响广泛。政策的调整，不仅对于房地产交易双方的市场行为具有导向意义，还会引发中介服务市场的波动。自2010年起，国家密集发布了一系列稳定房地产市场价格的限贷、限购、强化税收等宏观调控政策。房地产政策的调整在导致房屋买卖合同出现履行争议的同时，也引发了买卖双方与中介机构之间就居间报酬问题、居间义务履行问题等方面的纠纷。另外，国家教育政策的调整，也会影响购买“学区房”的房屋买卖合同纠纷，进而引发中介服务纠纷。44]

2、制度规范的缺失和监督力度的不足

目前，我国还没有专门的房地产中介管理立法，仅有的几个法律条文散见于《合同法》、《城市房地产管理法》中，不足以起到规范现实生活中复杂多样的房地产中介行为的作用。其他有关中介活动的规范性文件主要是住房和城乡建设部及国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合发布的《房地产经纪管理办法》，效力层级较低，难以被人民法院直接引用。因缺乏具体规范，中介机构对自己权利与义务的边界认识模糊，各中介机构对其提供服务的内容、收费方式等存在较大差别。同时，相关行政管理部门对中介机构的违法违规行为查处力度不大，监管力度不足，助长了中介机构不规范行为的发生。部分中介机构为谋取非法利益，甚至采用“房源套现”等方式进行刑事诈骗，侵害卖房人的合法权益。

3、社会诚信缺失

一些中介机构为促成买卖合同的成立，对当事人的身份及房屋信息审查不严，甚至将本应由买卖对方承担的义务揽到自己身上，一旦买卖合同订立后，中介机构对合同的履行应付了事，从而引发纠纷。部分中介机构服务意识差，急功近利，缺乏诚信的行为是导致目前中介机构社会形象不好，沦为“黑中介”之称的主要因素。从买卖双方来说，出于追求利益最大化的目的，买卖双方往往会选择不诚信行为获取非法利益，如在交易过程中或利用政策规定，或恶意违反合同约定，引发违约行为从而发生法律纠纷。同时，为不付或少付居间费用，应当承担居间费用的一方当事人往往通过各种方式跳过中介机构，直接与对方当事人签订买卖合同，从而引发纠纷。

4、中介机构部分从业人员素质不高，流动频繁

相关法律、法规对设立房地产中介机构在房地产经纪人员资格和数量等方面没有强制性规定，而从业人员资格认证、监管制度尚不完善，大部分中介机构的从业人员并未获得经纪人职业资格认证，甚至未经过相关从业知识的培训就匆匆上岗，从业人员良莠不齐。大量无证从业人员普遍缺乏行业认同感和职业责任感，不愿将房地产经纪作为长久职业。据调查，房地产中介机构业务人员月流失率高达20%，平均从业年限不足1年。{1}部分中介机构从业人员缺乏应有的业务知识和法律常识，严重影响了中介行业的服务水平和整体形象，也引发了诸多的法律纠纷。

5、房地产中介市场竞争激烈

行业准入门槛低，导致中介行业竞争异常激烈。就北京市而言，现有1.14万余家房地产经纪机构。55]另外，针对退出中介行业的公司没有设立有效的监管机制，退出行业的条件宽松，为中介公司的违法竞争行为滋生了土壤。激烈的行业竞争，促使该行业产生了许多期望短期赚取“快钱”的小型公司，纵容员工不择手段开展业务，如为抢房源不惜采取不正当手段获取房源信息，对业主的生活造成一定的骚扰；为抢客户而向客户提供虚假信息，诋毁同行，压价竞争，甚至恶意网签房屋等。恶意竞争的行为，一方面了影响了整个房地产中介行业的形象，另一方面也为与买卖双方之间的纠纷埋下了隐患。

三、房屋买卖中介服务合同纠纷的司法对策与建议

1、统一审判原则

审理房屋买卖中介服务合同纠纷案件，涉及范围广，直接面对人民群众，裁判结果与群众切身利益密切相关。为努力让人民群众在每一个司法案件中都感受到公平正义，保障宏观经济政策的调整和落实，人民法院应当明确以下审判原则或指导思想：

第一，坚持约定优先原则。法院审理房屋买卖中介服务合同纠纷时，首先应当尊重当事人的合同约定，在不违反法律、行政法规的强制性规定的情况下，依据合同约定确定双方权利、义务以及责任的承担。

第二，坚持调解优先原则。因中介服务合同纠纷案件尚缺乏具体的法律规定和统一的裁判尺度，法院应当坚持调解优先的原则，在法律、政策未禁止的范围内，引导当事人通过多元化渠道化解矛盾，根据案件特点、当事人的诉讼心理、行业惯例等因素，寻求各方当事人的利益平衡点，妥善化解当事人之间的争议。

第三，坚持主动释明原则。房屋买卖中介服务合同中，通常会约定较高的违约金或违约金的计算方式。因多数当事人并不知晓违约金调整制度，为真正体现我国合同法对于违约金“补偿性为主、惩罚性为辅”的立法价值取向，公平公正地处理纠纷，法院应当主动行使释明权，向当事人说明相关法律规定，以减轻当事人的诉累，节约司法成本，真正做到服判息诉。

第四，坚持利益衡平原则。法院在审理房屋买卖中介服务合同纠纷案件中，在严格依照合同约定和法律规定认定违约责任，保护守约方合法权益的基础上，应当根据买卖双方法律知识相对欠缺、维权能力相对不足的特点，对买卖双方违约责任认定和责任的承担程度适当进行调整，确保双方当事人之间的利益平衡。

第五，坚持贯彻政策原则。国家关于房屋的限贷、限购、严格税收等宏观调控政策，旨在通过抑制不合理住房需求和投机性购房来遏制房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题，具有公共政策性质。在审理涉及此类案件中，法院应坚持保障国家房屋市场宏观调控政策落实的原则，维护公平和社会诚信，促进房地产市场的良性发展和保障基本民生利益。对在审判实践中发现的违反国家房屋市场宏观调控政策的情况，应及时向相关行政部门发送司法建议，建议相关部门依法查处，维护国家宏观调控政策的贯彻落实。

2、针对具体问题，确立裁判规则

针对前述审判实践中存在的问题，笔者建议修订相关法律、司法解释，增加或者修订相应的裁判规则：

（1）明确房屋买卖中介服务合同是三方法律关系的混合合同

根据房屋买卖中介服务实践，笔者认为，房屋买卖中介服务合同属于混合合同，实质上包含了三重法律关系，分别是买卖双方的房屋买卖合同关系、买方与房地产中介机构的代理或居间合同关系、卖方与房地产中介机构的代理或者居间合同关系。

明确房屋买卖中介服务合同的法律性质，有助于明确诉讼主体。在履行合同过程中发生争议时，是否追加第二方进入诉讼，实践中存在一定的争议。笔者认为，应当区分以下情况分别处理：

第一，在房屋买卖双方因履行买卖合同发生纠纷时，如果是守约方要求违约方赔偿因违约行为造成的损失，此时无须追加房地产中介机构进入诉讼。但如果是买卖一方要求解除合同或者确认合同无效，因涉及房地产中介机构的合同权利义务，则应当追加房地产中介机构作为第三人进入诉讼，以维护其合法权利。

第二，在房地产中介机构与房屋的买方或卖方发生代理合同纠纷或居间合同纠纷时，因原则上不涉及买卖另一方的权利义务，故此类案件，一般不应追加买卖另一方进入诉讼。

第三，房屋买方签订居间合同但未实际购买房屋，而由他人购买房屋的情况下，如果房地产中介机构诉请居间费用，此时，应当追加实际购房人作为第三人参加诉讼，以便查清事实，明确责任承担。

（2）从严掌握认定格式条款无效的标准

合同的无效分为绝对无效和相对无效。绝对无效是指合同违反了法律法规的强行性规定而无效。该合同是当然的、自始的无效，且任何人都可主张该合同无效，即使在当事人没有提出合同无效请求的情况下，法院或仲裁机构也应当依据职权主动干预，宣告合同无效。相对无效具有两种含义，一是指可撤销合同，由于此种合同必须由相对人提出才可撤销，因此其效力是相对的；二是指那些并非当然无效而仅对特定的当事人才发生无效后果的合同。此种合同的特点是该合同并不是自始的、当然的无效，仅是指针对特定的人才不产生效力。{2}463

关于格式条款的效力问题，根据《合同法》第四十条的规定，如果格式条款的内容违反法律、行政法规的禁止性规定，或者提供格式条款的一方当事人免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，应当认定该条款无效。但就违反上述规定的格式条款是否均应当为绝对无效的条款问题，实践中存在不同的观点：第一种观点认为，应当严格依照法律的规定，只要格式条款具备上述情形之一的，人民法院均应当依职权认定该条款无效。第二种观点认为，如果格式条款的内容违反法律、行政法规的禁止性规定，则该条款应当是无效的条款，且是绝对无效的条款。但如果格式条款的内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，而仅是格式条款的内容显示公平，则应当赋予当事人选择确认格式条款效力的权利。

笔者认为，在格式条款的订立中，一方虽未参与协商，但其仍可以表达意思，有权做出承诺；订约双方的经济实力虽有差别，但地位仍然是平等的。格式条款仍是一种合同类型，它需要以双方当事人的合意为基础。格式条款一旦成立，对双方当事人均产生拘束力。因此，应当在尊重当事人意思自治的基础上，从严掌握确认格式条款无效的标准，区分具体情况，赋予当事人选择确认格式条款效力的权利。

如果格式条款具有《合同法》第五十二条、第五十三条规定的情形，即格式条款的内容违反法律、行政法规的禁止性规定，则该格式条款是绝对无效的条款，人民法院应当依职权予以确认。

如果提供格式条款的一方当事人对格式条款中免除或限制其责任的内容，在合同订立时没有采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并且没有按照对方的要求对该格式条款予以说明，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，应当赋予对方当事人以申请变更或撤销该格式条款的权利。66]也就是说，此种情况下的格式条款应当是相对无效的格式条款，对方当事人具有选择申请变更或撤销该格式条款的权利，也有选择确认该格式条款无效的权利，人民法院不能依职权主动确认该格式条款无效。

如果提供格式条款的一方当事人违反了提示和说明义务，并且格式条款具有免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利情形的，该格式条款也因严重违反了公平原则而应属于绝对无效的条款，人民法院应依职权确认该格式条款无效。77]

具体到房屋买卖中介服务合同纠纷案件中，房地产中介机构虽相对于买卖双方处于物质资源、法律资源等社会优势地位，但因房地产中介机构间竞争关系的存在，单个房地产中介机构并非处于绝对垄断地位，具有生存的市场压力，买卖双方与房地产中介机构之间存在协商合同条款的可能性。并且，随着有中国特色社会主义法律体系的形成，社会公众的法律意识和法律知识普遍提高。为保护双方当事人的合法权利，对房屋买卖中介服务合同纠纷中的格式条款，应当充分尊重双方当事人的意思表示，在格式条款不属于绝对无效的合同条款而仅是其内容的规定显失公平的情况下，应当从严掌握确认格式条款无效的标准，赋予买卖双方选择确认格式条款效力权利，允许买卖双方申请变更或撤销格式条款的内容。具体到个案中，人民法院也可以根据案件的具体情况，主动行使释明权，向当事人释明关于格式条款的法律规定，由当事人自行选择是否主张格式条款无效。

另需说明，格式条款的无效，并不等同于含有格式条款的合同无效，仅是合同的部分无效，不影响合同其他条款的效力，也不影响合同整体的效力。

（3）看房确认书不具有居间合同的性质

关于看房确认书的性质，笔者认为，看房确认书并非居间合同，居间费用的收取并不能以看房确认书为依据。原因在于：第一，从合同内容来讲，看房确认书一般不包括提供居间服务的内容、居间费用等居间合同成立应当具备的基本要件，不能作为居间合同成立的依据。第二，从合同履行来讲，房地产中介机构主要是履行了提供相关房屋供买方选择的义务，而并未履行促成房屋买卖双方签订房屋买卖合同的义务。

因此，如果房地产中介机构依据看房确认书要求相对方承担支付居间费用的义务，因此时双方之间的居间合同尚未成立，故其诉讼请求缺乏合同依据，不能得到法律的支持。

（4）禁止“跳单”的约定应为有效

房屋买卖中介服务合同中，关于禁止买方利用房地产中介机构提供的房源信息却绕开该中介机构与卖方房屋签订买卖合同的约定，其本意是防止买方利用中介机构提供的房源信息却撇开该中介机构购买房屋，从而使中介机构无法得到应当得到的居间费用。笔者认为，该约定并不存在免除一方责任、加重另一方责任、排除对方主要权利的情形，应当认定为有效。

至于衡量买方是否构成“跳单”行为，司法实践中，关键是看买方是否利用了该房地产中介机构提供的房源信息、机会等条件。如果同一房源信息经多个中介机构发布，买方通过其他公众可以获知的正当途径获取同一房源信息的，买方有权在多个中介机构间选择报价低、服务好的中介机构促成房屋买卖合同的成立。此时，买方的行为并没有利用先前与之签约的中介机构的房源信息，其行为不属于“跳单”行为，不应当承担违约责任。88]

禁止“跳单”约定有效，严格认定“跳单”行为，既有利于保护中介机构的合法权利，维护中介行业市场秩序，促进诚信交易，也有利于房地产中介机构之间公平竞争，提供服务质量，为消费者提供更好的中介服务，更好地保护消费者的合法权益。

（5）居间报酬应当与房地产中介机构居间义务履行情况相一致

关于居间报酬的支付问题，司法实践中存在两种不同的观点。一种观点认为，房地产中介机构促成房屋买卖双方签订房屋买卖合同，其居间义务即行履行完毕，可以行使居间报酬请求权。另一种观点认为，房屋买卖合同的签订并不代表交易一定能够完成，中介机构的义务范围已不局限于促成买卖合同的订立，还扩及到买卖合同的履行。

笔者认为，房地产中介机构的居间义务应当包括两方面，一是提供订约机会并促成交易的义务，二是对交易双方以及交易房屋是否符合双方的交易需求等订约相关事项进行审查并如实报告的义务。中介机构获得的居间报酬应当与其居间义务履行情况相一致，主要分为以下情况：

第一，全面履行义务的情况：①如果房地产中介机构全面履行其审查义务并促成房屋买卖双方签订了有效的房屋买卖合同，即有权向委托人或买卖双方收取居间报酬。②若房屋买卖合同成立后因不属于中介机构自身的原因致使买卖合同不能履行或者解除的，中介机构仍有权行使居间报酬请求权，买卖合同未能履行或解除的责任由买卖双方另行解决。房屋买卖一方不能以合同尚未履行、对方违约或合同解除为由拒绝支付居间费用。

第二，瑕疵履行义务的情况：①若房屋买卖合同因中介机构未能全面履行审查义务或在履行审查义务过程中存在过失导致订立的买卖合同无法实际履行的，则委托人有权拒绝支付居间报酬或者减少支付居间报酬。②如果买卖合同履行过程中出现了履行瑕疵，而该瑕疵系因中介机构在履行审查义务时存在过错或者违背诚实信用原则虚假承诺所致，委托人有权要求减少居间报酬。③如果房屋买卖合同被确认无效或者被撤销，中介机构不得收取居间费用；委托人也有权要求中介机构返还已经支付的居间费用。

第三，房屋新政因素的情况：房屋买卖合同因国家的限贷、限购、税收等政策因素无法继续履行的，如果房地产中介机构在订立合同时明知买卖双方不具有贷款条件、购房资格却仍以承诺可以协助办理贷款、取得购房资格等条件促成房屋买卖合同订立的，或者未向买卖双方明确说明相关税收政策的，应当承担相应的违约责任，不得要求买卖双方或者委托人支付相应的居间报酬。

还需说明，在目前的实践中，房地产中介机构与当事人签订的居间合同中，中介机构所提供的服务已经不局限于履行审查义务、促成买卖合同成立这一纯粹的居间服务，还包括房产评估、按揭贷款、代缴税费、代办产权过户、代办房屋实际交付等延伸的代理服务。因此，应当根据居间合同的约定，详细审查中介机构的各项延伸义务，根据延伸义务的履行情况确定居间报酬以及代理服务费用的给付比例。

（6）中介机构及其从业人员的资质不影响居间合同的效力

具体到房屋买卖中介服务合同纠纷中，如果房地产中介机构不具备从事经纪业务的资质，或者其不具备房地产经纪资格的工作人员代表中介机构签署了居间合同，笔者认为，此时中介机构违反的禁止性规定属于中介机构及其工作人员在未取得特定资格时从事经纪行为。此类规定的目的在于实现行政管理机关对中介机构的管理职责，维护中介行业的市场秩序，但此类规定属于管理性禁止性规定，并不影响居间合同的效力。

【注释】作者简介：薛峰（1967—），男，新疆乌鲁木齐人，法学博士，北京市东城区人民法院党组成员、副院长，中国人民大学民商事法律研究中心研究员，首都经贸大学教授，主要从事民商法研究；李玉斌（1980—），男，河南安阳人，北京市东城区人民法院民一庭助理审判员。

[1]司法实践中，房屋买卖中介服务合同纠纷也会涉及刑事犯罪问题。如2006年的天津汇众事件，当时通过汇众买卖二手房受害的多达1300多户，共1.424亿元房款被挪用。参见：《法制日报》：《房产中介房源套现乱象亟待整治》，2013年5月15日第8版。

[2]详见：“9家违法经纪机构记入信用黑名单”，《参考消息?北京参考》，2012年9月6日，第1版。

[3]如北京市人民政府办公厅《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（京政办发[2011]8号）规定，自本通知发布次日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同）、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。

[4]参见：“明年幼升小100%、小升初90%划片入学”，载《北京青年报》，2014年2月18日A6版。

[5]参见：“9家违法经纪机构记入信用黑名单”，《参考消息?北京参考》，2012年9月6日，第1版。

[6]参见：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条、第九条的规定。

[7]参见：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条的规定。

[8]参见：《最高人民法院关于发布第一批指导案例的通知》（法[2011]354号）。