小产权房中介代理？怎么从中介端省钱-2023东莞小产权房信息_深圳小产权房源

过去写的无数房产文章，我或多或少地讲过如何与房产中介谈价格、如何在这个过程里省钱、哪些钱是可以不出的、哪些钱可以少出，但一直没有归纳。

所以，今天写一篇文章，给大家讲解各种事实，并提供一些办法。

备注：千万别小看了这个钱，在我们这四线城市，动辄可以省好几千，抵一个月工资呢！个别情况还能节约上万。

1，中介费是可以打折的

我们城市的中介费是买方和卖方各出1.5%，以我过去的经验，一般两方一齐只能收2%-2.5%之间，有的甚至能砍到一半，人家房东分文不出，客户耿直也只出自己的钱，最后，一套50万的房子，中介公司只收了7500。

就是因为打折。

大家一定要记住：中介费收多少钱，在绝大多数情况下，就是一线业务员自己的决定。

某一天，你看上了一套房，还了价，中介告诉你房东底价，但有差距，让你们去面谈。你们谈了一个小时，价格从61万降到了60万，少了房东不卖。而你的心理价位是59万，也不想添钱。但中介死皮赖脸地把你拉到角落，反复告诉你这绝对是区域最低价，你想到看房几个月，这确实是目前最佳选择。可你就是咽不下这口气，毕竟，中介把你喊过来面谈的借口就是房东60万可以打开。所以，你说：中介费我只出一个点，否则绝不买。这时他哭丧着脸，说：姐姐啊！房东也只出一个点啊！我没法交差啊……你以前做过销售，这招对你用处不大，想起一个叫雷宇的人说过：中介收1万的中介费，自己也能得三四千。于是，毅然决然地说：就这样，不然我马上走。中介红着脸，吞了一口唾沫，说：好，我问问总经理，申请一下。然后，中介走向资料室，给后勤人员说：把合同打了。再给老板打了电话，说清情况，老板用勉为其难地语气讲：好嘛！这个月好好干哈！五分钟后，中介走来，说：正在申请。十分钟后，中介把合同送来，说：被骂了一顿，好在同意了，大哥，大姐，中介费打折这事儿，不要给任何人讲哈！

只要打折不是特别离谱，带你们看房的中介自己就可以决定，申请电话确实必须打，但那只是流程。

中介费的收取前会签一个佣金协议，是在与买卖房双方签了购房合同之后让你签订的，他们的规矩是，能在当天收就当天收，但一般当天收不了或只能收房东的，基本都是在过户当日收取。

那么，除了上文这种办法之外，还有一个一招致敌的办法

在你们签了合同后，当中介公司拿着那个佣金单让你签字时，你非常有底气地告诉他——中介费这么贵，我不认，打折，我只出1个点！（可以再低一点）好了，这个时候，你们占得了先机，因为中介在“能在今天签的单绝不留到明天”的销售思维下，是不想放你们回去的，尽管不舒服，就算钱收的不多，也会想尽办法把合同签了。又怕谈好了价格、协商好各种细节的你们双方私下联系，然后跳单。所以，最终，只会答应你们的要求。这般，你一定要坚守底线，有恃无恐，不要妥协！（个人建议，可以往死里打折——100万的房，给5000都行。）

对了，如果你是贷款买房：

中介公司会收取1000块钱的按揭服务费，这个钱是忽悠，完全可以不用给。

100万的房产，就算只收2个点，也是2万块。而你去找个代办，也就两千。换言之，中介费的大头，主要来自于信息和带看、以及谈判，这2万块就已经囊括了所有费用。

这时，他们还会收取你千分之5的银行评估费，这里有差价，但你也只能认。

评估公司的收费是千分之3，假如成交价是100万，你想贷款60万，那么评估价就得90万左右，评估费就是2700。而他们却收了你4500，赚了你1800。不过呢，你也可以自己对接银行和寻找评估公司，就算50万的房，也可以省1000块。

2，买新楼盘让中介返佣金

这个招数我一直以为大多数人都知道，但最近和几个网友聊了天，发现一个很无奈的现实：

无数购房者，对于房产的各种浮于表面的事实，都不知道，他们对房产要素、房产交易、销售内幕的了解，几乎一无所知。

所以，我再把售楼部和中介的联系简单讲一讲。

售楼部为何需要中介？

因为购房者买房，从来就有两个选择：二手房和新楼盘。

而购房者最后买哪种房，一直都是不定的，如果售楼部和中介没有任何联系，他们就是敌人。

而中介因为人数众多，且下沉到一线，直面购房者，对大众的购房影响极大。

如果不让中介卖新楼盘，他们为了利益，会想方设法地不让购房者买新楼盘。——这是废话，客户买了新楼盘，就买不了二手房。

那么，在八九成客户都经过中介的现状下，会出现什么情况呢？

——新楼盘的占比极少。

所以，新楼盘为了销量，为了利益，只能化敌为友，让中介代理。

于是，现在的情况便是——新楼盘占所有销量份额，至少有七成。

为何？

因为中介卖新楼盘，相比于二手房，所花时间少、操作难度低、收入翻几倍。

好了，购房者具体该如何做呢？

在售楼部与中介的勾连下，八九成的售楼部，你自己去的底价和中介带你去的底价是一样的，只有少数的楼盘自己去要便宜一点。不过，如果你认识项目经理或者当地住建部的领导等内部人员，也许可以拿到超低价。

咱们这里只谈多数情况，毕竟，很少人有那种关系。

新楼盘的每套房都有一个挂牌价，几乎每套房的价格都是不一样的。

也有例外，同一栋楼同一单元同一户型的上下挨着的三个楼层可能一模一样。

咱们来一次情景复刻：

你看了某个新楼盘，觉得2栋1单元10楼3号不错，置业顾问给你算了一个价格。她写了一个挂牌价：657333。但嘴里念叨着：当天订房优惠1个点、渠道优惠3个点、商贷优惠2个点、7天内购房优惠1个点。最终她写了一个价：611319。这个时候，你会说有点贵，对中介说：不是说55万就能买吗？中介解释到：那是看外面的一楼和顶楼，您的眼光好，这是楼王位置。你摇摇头，说：不行，贵了。置业顾问接话道：这样吧！大哥，你是为家中介带来的，不是外人，我们就不绕圈子，如果你今天要，我可以申请下集团底价，还能少点，但不多，估计在60万的样子，你觉得行，我就去问问。看房几个月，就这里还勉强入眼，60万也还能接受，你想点头，但你又想起了一个叫雷宇的人说的话，立刻用坚定地语气说：60万太贵了，旁边二手房比这个大，才55万。中介说：二手房您看不上，新楼盘各方面都好得多，肯定要贵一点嘛！您觉得多少合适呢？你想起那个人说的话：第一次砍价，在置业顾问告诉你可能的底价下，再减去5%，然后坚持到那个信号！你斩钉截铁地说：这样，你之前说55万能买，这套房我添两万，57万！他们见此，除了摇头就是摇头。你依计行事，稳如老狗，看着两人无话，气氛降到了冰点，但一言未发，拿出烟自顾自地抽上。置业顾问微笑着说：大哥，要不，你看这个6楼，还有旁边单元25楼，可能差距就不大。你淡定地说：不，就这个位置我看的上，其他不行，我命中适合买10楼。中介说：那您就买啊！千金难买我喜欢嘛！就这两三万，不必纠结。但你依旧不动，置业顾问乏了，说让你考虑考虑就走开了，中介也无可奈何，见你正要起身，跟出来后问你看不看其他楼盘，你说：就这里看的上，不卖给我，那就算了。然后，他突然说：要不这样，大哥，我再进去一次，把置业顾问的底价试探出来，其余的再想办法。你进去了，二十分钟后，他们俩人走了过来，置业顾问说：大哥，申请了集团底价，598000。中介说：我这里可以给您少10000，这是我们的佣金，这单我不赚钱了，等您签了合同，钱回了公司再转给您。这般，价格就是588000，和57000差距18000，但中介已经说了这句话，那就说明售楼部的底价已经放完，才两个来回，底牌就亮了，看来中介急了。你本想答应，但想起曾经看到的一张截图：渠道佣金4个点，外加现金奖励六千。心里一琢磨——差不多3万块啊！就算再砍1万，中介也还剩1万，他只带你看了3套二手房和两个新楼盘，最后就能挣两三千。何必客气？你说：不行，我最多再加五千块！中介皱了皱眉，一脸的无奈，沉默了好几秒，慢慢挤出笑，说：这样，大哥，575000是不可能的，如果你能添到58万整，我把佣金全部给你，剩2000，我带你看了两天房子，整四五百块钱辛苦费。你笑了笑，说：原来你们佣金这么多啊！他没有笑，很严肃地说：大哥，您是聪明人，你看要的不！你点了点头，然后说：你必须给我写一张条子，按上手印，并且，我得拍下你的身份证和工牌照片。他说：大哥，您是内行啊！你笑而不语！

懂了吗？

售楼部的底价，一开始置业顾问就知道，基本在第一次放价（611319）后往下2到3个点，个别能到4个点。

（上文的版本我把砍价的流程简化了，往简单粗暴地方向写，一般还有好几个来回，所以，大家必须坚定57万，不要添价，必须坚持到中介主动提返佣金，到那时再添一点点。）

所以，你直接在这个价上减去5个点（也可以是6个点），太多了不行，那样置业顾问和中介会认为你没有买这套房的诚意，他们也没有让你添钱到可以成交的自信，自然就不和你聊了。

低于售楼部底价的空间基本就是多数中介公司能给的极限，我上文提到的佣金数额和目前乐山的概况八九不离。

这里必须说明：

答应返佣数额前，带你去的中介必须向公司渠道经理告知情况，虽然也是走流程，返佣数额中介本人就能决定，但流程必须有。佣金加奖励是3万，如果你给中介公司留不到1万，和二手房的中介费那般，中介公司得利太少，他们公司老板不会同意，因为一旦开了口子，以后底下人乱来，这对于主要收入来自售楼部的中介公司无疑于自己给自己一刀。

所以，在多数情况下，中介带你看房，操作的好，真的可以便宜。

因为，你自己去，少了上面的办法，很难得知售楼部的底价。

不过，这只是目前的态势下的无奈，如果能斩断中介和售楼部的联系，那么新楼盘的底价会更低。

3，跳单

对，作为一名前房产经纪人，我支持跳单！

为何？

因为目前房产中介的现状，就是一个蛀虫组织。他们并没有让购房简单化，也没能减少房东或客户的支出，更无法为房东和客户提供保障。反而建立了信息壁垒，极尽可能地让所有成交都过自己的手，雁过拔毛！还增加了成本，远高于付出的中介费或动辄几万出自客户身上的佣金。

所以，如果房产中介不变成以下任何一个模样，我会永远站在它的对立面，且一直干它！

去销售化，房产中介不参与选房和谈判，只负责带看和介绍以及售后。

这个我写过一篇详细的文章，你能想到的困难我基本都写到了，以及那个终极问题：为什么不这样实施？

增加付出和分担风险，现在的中介对房产的调查极其敷衍，且需要负责的部分极少。

他们对某套房的调查基本来自于房东的讲述和对房产的目测，换言之，房东所隐瞒的在暴露前基本都不知道。这套房几年前漏过水，目前没有漏，他们不会去查探。况且，他们口头上说没有漏水，最后因为漏水导致你损失了好上万，他们没有任何责任，最多把房东电话告诉你，让你们自己沟通。50万的入门刚需和70万电梯三房，在成交难度和时间上，没有任何区别，多数交易都是正常流程，双方根本没有任何风险，中介也不需担责。那么，为何要按照总价多少来等比例收费？

降低中介佣金！

这里有一个无懈可击的点，那就是上文提到的代办服务，公司收费可以谈到两千以内，个人收费也就几百。确实只是两方合同，中介没有签字，但我也讲了，中介在一般的正常交易里所签的三方合同，根本没有风险以及不承担任何连带责任。那么，你遇到正常的房产，私下交易找代办，根本没有任何区别。备注：绝大多数的交易，都是正常交易。那么，一套动辄上百万的房，除去售后之外，也不过提供房产信息、带看、谈判服务，凭什么能收十倍于代办的费用。这是真的，售后所需要的时间，在一般情况下，可以占到总时间的两三成。更搞笑的是，前期的多数工作，没有任何技术含量，一小时五十块都值不上。我曾经统计过一个中介卖一套二手房，各个环节都调到中等难度，所花的时间是29.5小时，而售后服务一共花费大概8小时。（就是以我曾经卖一套较为繁琐的二手房过程做的参考）而房产内的信息壁垒，从根上就是中介主动制造的，且打破这个壁垒，想要自己查探房产信息，其实也不难。所以，目前中介的收费，真的远高于他们的付出和所体现的价值。

基于以上的叙述，就解决了跳单的道德限制，接下来咱们说如何操作。

三种办法：

前期跳单

通过中介看房，一段时间以后，权衡性价比、分析个人情况、兼顾上班和生活，选定了一套，不想通过中介。

第一步要搞到房东电话。

可以找其他中介买，总有人会卖的，在乐山几百块就能搞定。可以直接问门卫，花的钱不多，几包烟，以及成交后几百块的口头承诺，如果人家真不给，可以把自己的电话给物业，让物业给房东打电话，让房东和自己联系，这个可能都不需要钱；如果住着人，可以到晚上去敲门；特殊渠道，这就自己想了，有点门路的人举手之劳。

第二步，谈判。

这里会有一个问题，就是你不知道房东的心理价格，之前的中介也就告诉了你一个掺了水的价格，现在房东面对你，也不会说底价。于是，可以再做一件事，可以花钱让其他中介告诉你他们知道的房东底价。当然，如果你超级会谈判，则不需要。其实中介也未必擅长谈判，他们能知道房东的底价主要依靠行业优势。

第三步，找人代办，个人就几百，公司一两千。

一般公司会说，一次性2000，贷款3000。所以，你得砍价。

完整跳单

谈判后跳单，这种适合在你把中介的佣金压缩到极致，他们不同意大家一拍两散后。

这时你知道了房东底价和交易细节，甚至各个流程的时间点，对方的情况也摸了个大体，只要找到房东，立马就能成交。

但这种情况中介防备最深，基本都会查探你是否跳单，他们看到自己为他人作了嫁衣，付出了努力就差临门一脚而没有得到钱，一般不会罢休。

所以，为了不惹上麻烦，建议这么干：

如果你有家庭，之前是你去谈的单，之后就在房本上只写爱人的名；买了房以后，两三个月内不要住进去；让房东帮个忙，透漏中介一些和你完全不一样的信息（年龄和性别）和故意说成交价比谈判时少了比中介费还低的价，原因就是一次性，自己马上需要钱云云。

这样，可以把中介发现是你买这套房的可能性降到最低。

另类跳单

没有任何道德考量，也没有任何潜在麻烦！

在中介带你看了很多房以后，喜欢一个片区的几个小区，经过多方了解，对这个片区了如指掌。

那么，你要在不通过中介看房的情况下找到房源。

以下比较难，需要不少时间和经历。

找房源：

网上的房源消息虽然是假的，但如果你足够了解这个区域的几个小区，那么你就能辨别，目前中介在网上挂的房产，至少价格和小区是真的。然后可以通过物业、向中介买信息、特殊渠道的方式得知房东情况。通过物业其实没那么难——稍微好一点的物业，对于自己小区的出售房产，是非常清晰的，因为只要卖房，中介就得带客户看房，物业一般都有登记。只需要给物业一些好处，物业要么告诉你房东电话，要么告知房东你有意向。向房产中介买信息也不难——其实花不了多少钱，我当初买房，本公司找不到想要的房，向其他中介买只花了五百块，还是成交后给的。你告诉一两个中介，让他随时告知你某两个小区的新出售房情况，一套十块，成交了一千块云云。只要不是他们公司封盘的房源，基本没有任何暴露的可能。

最后找人做代办。

如果房屋产权清晰，没有抵押贷款，房东是能查到的正经人，自己弄也不太麻烦，现在的流程已经简化好几倍了。

写到此处，我知道大家对于跳单还有顾虑，那就再写三个事实：

一

中介即便知道你跳了单，已经住了进去，基本不存在用暴力或反复骚扰的方式来逼迫你给钱。因为你按照我说的做，事情暴露需要好几个月，基本上也没那么生气了，做出过激行为的概率小的多。而中介本质是销售，他们也需要口碑，如果做出了过激行为，他们的公司形象会大打折扣，老板不会这么做，也会阻止底下人这么办，而最后的方式也不过是走法律途径。

二

就算走法律途径，打官司你输了，那么最后的结果不过是你补上中介费和诉讼费。而这个中介费一般比他们的标准低，诉讼费也就几百。（标的才几万，诉讼费贵不了）换言之，正常给中介费和被动给中介费，基本不差，也就是说，跳单的经济代价等于没有！况且，以我对中介带看流程的了解和对这类官司的翻阅，在很多情况下，你不会输掉官司。

三

如果你跳了单，那么，你少付的钱不只是自己的中介费。还有对方的中介费。假如，房东的底价是60万！中介费你和房东都只出一个点，也就是6000！那么，房东得了59.4万，除了交易费，你花了60.6万！你跳了单，又会谈价，或许你真的能用59.4万购入，代办费花了1500，最后少花10500。当然，这是理想状态，但低于60万购入绝对没问题。

如果，足够多的人知道以上方式，且付诸实践！

那么，就会倒逼中介公司朝着正经行业的方向发展。

也就不会有那么多人被坑了，更不会有那么多中介了！