唐山市小产权房现状，汪小菲所说的唐山买房被坑是什么情况？诉开发商退房被驳回？-2023东莞小产权房信息_深圳小产权房源

汪小菲说的唐山买房纠纷究竟是怎么回事呢？根据汪小菲微博和裁判文书网信息显示，俏江南股份有限公司诉唐山市城投房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案确实发生过。众所周知俏江南公司是汪小菲的家族企业。

2022年1月10日，裁判文书网发布了2021年4月20日，唐山中院的一审判决书，法院判决解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议；唐山市城投房地产开发有限公司（唐山城投）返还俏江南公司购房款约6966.76万元，并赔偿城镇土地使用税、房产税和滞纳金共计约101.74万元；唐山城投支付赔偿金（已付购房款的0.2倍）约1408.01万元。

然而，事后唐山城投不服一审判决，上诉到河北省高级人民法院，2021年9月27日在河北省高级人民法院开庭。根据汪小菲2021年12月11-12日和2022年6月14日的微博互动信息显示，河北省高院撤销了唐山中院的一审判决，驳回了俏江南股份有限公司的诉讼请求。只是中国裁判文书网没有公开发布这个生效的高院判决书。当然，并不是所有的案件都公开在网上发布的，根据当事人申请，生效判决书可以不在网上公开发布。

之所以这起沉案近日被翻车，是因为近期在唐山举报各类违法犯罪行为的人比较多，汪小菲2021年10月14日在微博发布的俏江南起诉唐山房地产公司的微博被网友翻出来，并戏称汪小菲是最早举报唐山办事不公的人。

汪小菲当时的微博内容是："十年前我在唐山买了一个八千多平米的楼，开了唐山第一家俏江南。投资过亿，拉动消费，解决一部分的就业。结果开发商以各种理由十几年以来不给办房产证，办房产证就这么难吗？后来我才知道，唐山城投房地产有限公司抵押了我在唐山的土地房产，谋求其自身的贷款。相当于你买了房，开发商不给你办证儿，还拿你的房地作抵押。"

汪小菲所说的俏江南公司起诉唐山城投公司，逾期不能办理房产证，要求解除买卖合同，一审胜诉，二审败诉，是不是真的就损失了1个亿的资金呢？这个说法未必准确，俏江南公司要求解除商品房买卖合同的诉讼请求，被河北高级人民法院驳回了。但是，房子还是俏江南公司的，损失1个亿的说法是不成立的，是个别媒体的误读。

汪小菲吐槽案件败诉仅仅是感觉到没有实现俏江南公司的诉讼意愿，当然，长期办不下来房产证，肯定影响房子的转让交易，公司造成一定损失是肯定。如果当地房地产市场价格波动比较大，没有在高位时转让出去，可能会造成损失较大。相反，如果当地房地产市场一直处于价格上升阶段，俏江南公司现在拥有的房子，未必有多大损失。问题是这件事情让汪小菲感到很生气。

回顾一下俏江南公司唐山买房纠纷的事件过程：

2011年9月25日，俏江南股份有限公司与唐山城投房地产有限公司签订20110925025《商品房买卖合同》，合同约定俏江南公司购买唐山城投开发的南湖美食广场D4-1-D4楼，套内建筑面积8517.73平米，每平方米8500元，总金额人民币72400705元，2011年10月25日、11月14日、218年12月7日，双方又先后签订了《房产买卖协议》补充协议、《南湖休闲美食广场商品房买卖合同更换协议》、《补充协议（2）》，确定20110925025《商品房买卖合同》房款总额优惠人民币200万元后，变为人民币70400705元，房屋单价变为8265.2元/平米，该房屋最终测绘面积为8429.03平米，单价8265.2元/平米，房款总额为人民币69667618.76元。

俏江南公司先后共计支付购房款人民币34400705元，以银行按揭贷款方式又向支付购房款人民币3600万元，合计人民币70400705元。俏江南公司将办理房产证的手续交给唐山城投并委托其办理房产证，在2016年至2017年向唐山市路南区地方税务局征收分局缴纳该房产土地使用税计人民币1021434.17元。唐山城投却一直不予办理房产证。

俏江南公司曾在2020年7月29日向唐山城投邮寄催办函，要求唐山城投在2020年8月4日前明确回复可以为俏江南公司办理完成所购买商品房办证的时间，唐山城投收到告知函后，未给俏江南公司回复。2020年8月13日、14日俏江南公司两次发函通知唐山城投解除2011025025《商品房买卖合同》及其补充协议。

俏江南公司就向法院起诉唐山城投公司：双方签订的《商品房买卖合同》已于2020年8月14日解除；判令唐山城投返还俏江南公司已付购房款70400705元，并支付截止到2019年8月19日购房款利息25564181.27元，2019年8月20日至付清之日止以70400705元为基数继续按照LPR计算给付利息；判令唐山城投赔偿因其违约给俏江南公司造成的经济损失7606838.23元；判令唐山城投向俏江南公司承担已付购房款一倍的赔偿责任。

然而，唐山城投公司在诉讼中却否认了俏江南公司的说法，并称：俏江南公司至今占有和使用涉案房屋，期间经营“俏江南餐饮”，足以证实俏江南公司的合同目的已经实现，不存在行使约定解除权的事实，不构成商品房买卖合同第15条约定解除条件。俏江南公司合同目的可以实现，不具备合同的法定解除条件。

唐山城投不构成根本违反合同，2012年12月31日，唐山城投取得南湖休闲美食广场项目初始登记产权证书，已经具备办理分户产权证的条件。同时唐山城投曾经于2014年2月8日和2月17日两次发函告知俏江南公司办理产权证书，但俏江南公司一直以资金问题、不缴纳税款方式不予办理产权证书。唐山城投曾经于中信银行办理抵押贷款，但是俏江南公司的证据足以证明涉案房产不在抵押范围内，并且唐山城投已经办理了抵押财产的解押手续，更不会对俏江南公司办理权属证书产生任何影响，随时都可办理。

唐山城投未抵押涉案房产，并依约履行，不承担赔偿责任。俏江南公司提交的证据显示唐山城投抵押给中信银行的南湖休闲美食广场项目的抵押物清单并不包含本案所涉房屋，不存在违反商品房销售管理办法的规定，不存在签署商品房买卖合同后房屋抵押的事实，因此唐山城投不予解除商品房买卖合同，更不承担俏江南公司的诉请的赔偿责任。

对于唐山城投公司的说法，俏江南公司坚决否认称，没有收到唐山城投2014年2月8日和2月17日的函件，购买的南湖美食广场D4-1-D4楼房屋被抵押在银行的事实一直没有改变。

一审法院审理后认为，唐山城投于2011年签订《商品房买卖合同》后，唐山城投将案涉房屋所在的土地使用权于2013年9月23日开始设定抵押权，并办理了抵押登记。2020年7月29日俏江南公司向城投公司发出《催办函》后，唐山城投公司并未就能否办理房产证事宜向俏江南公司进行回复或与俏江南公司进行协商。虽然2014年2月17日，城投公司曾向俏江南公司发出关于办理双证的《告知函》，但自2013年9月23日起至2020年8月14日城投公司收到俏江南公司发出的《关于解除协议并退房返还房屋价款的通知函》时，案涉房屋土地使用权持续处于唐山城投公司所设定的抵押状态，俏江南公司客观上无法办理相关产权证并取得所有权。

俏江南公司与唐山城投公司签订的商品房买卖合同无法实现合同目的，俏江南公司有权依法行使法定解除权。俏江南公司俏江南公司于2020年8月12日向唐山城投公司发出《关于解除协议并退房返还房屋价款的通知函》，唐山城投公司工作人员王菲于2020年8月14日签收该通知函，合同自解除通知到达对方时解除，故原唐山城投之间的《商品房买卖合同》及其补充协议于2020年8月14日已经解除。虽然唐山城投公司于2020年11月24日注销了案涉房屋土地使用权的抵押登记，但该注销行为发生在合同解除之后，其行为已不再是履行合同的行为。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第八条已针对房屋先卖后抵行为承担责任方式进行了规定，即由出卖人承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿。俏江南公司要求适用该规定，理据充分，本院予以支持。但在一般情况下，购房人就合同解除并无期待利益损失，站在利益平衡的角度，惩罚性赔偿的金额不宜过高。根据本案的实际情况，本院认为赔偿金为已付购房款的0.2倍即足以体现惩罚性。

2020年4月20日，一审法院判决：确认俏江南股份有限公司与唐山市城投房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议于2020年8月14日解除；唐山市城投房地产开发有限公司返还俏江南股份有限公司购房款69667618.76元，赔偿俏江南股份有限公司城镇土地使用税、房产税和滞纳金共计1017434.23元；唐山市城投房地产开发有限公司向俏江南股份有限公司支付赔偿金14080141元（70400705元×0.2）；

唐山城投不服一审判决向河北省高院上诉，河北省高院在2021年9月27日组织了一次开庭活动。2021年12月11-12日，汪小菲在微博发文吐槽称，唐山买房投资1个亿被坑，一审法院判决胜诉，二审被诉。2022年6月14日，汪小菲在回应网友关于唐山买房一事时，再次提到二审被驳回败诉了。

由于汪小菲没有公开河北高院的二审判决书内容，裁判文书网也没有公开发布。但，二审驳回俏江南公司的诉讼请求一事应当是真实的。民事案件二审一般3个月是个审理周期，延期审理也不会超过6个月期间。现在已经2022年6月中旬了，俏江南与唐山城投的商品房买卖纠纷案件河北省高院终审判决结果出来应当是没有悬念的。

房地产市场上，开发商将楼盘项目抵押从银行获取贷款是司空见惯的事情，由开发商将商品房抵押造成买房人不能按期办理产权证的诉讼案例不在少数。但，开发商逾期办理产权证是否造成买房人大量损失不一定，遇到房屋价格上升时期，逾期办理产权证，买房人并不一定造成多大损失。但是，遇到房屋价格下降时期，逾期办理产权证，买房人会带来较大损失。

同时，自住买房和投资买房，开发商逾期办理产权证带来的后果也不相同，炒房者遇到逾期办理产权证会造成资金积压，房价波动等损失较大，而自住商品房逾期办理产权证，对买房人来说经济损失不那么明显，但可能会造成一些生活的不便。

法院诉讼有风险，很多案件在不同法院，不同级别法官审理过程中，由于对事实和法律关系判断，认识上存在差异，会存在判决结果不同。俏江南诉唐山城投逾期不能办理房产证，长期将购买的商品房抵押在银行，影响俏江南公司的开店经营行为。

虽然，唐山城投举证称2014年2次发函要求俏江南公司配合办理产权证，但是，客观上在俏江南公司2020年8月20日前后2次发函要求解除《商品房买卖合同》后，唐山城投并没有回应，而且在俏江南公司起诉以后，房屋被抵押在银行的事实没有改变。一审法院据此判决唐山城投违约，双方商品房买卖合同解除。唐山城投返还俏江南购房款69667618.76元，税款1017434.23元，赔偿金14080141元。

从汪小菲微博爆料河北高院驳回俏江南公司诉讼请求的事实来看，高院是采纳了唐山城投举证2014年2次发函要求俏江南公司配合办理产权证，俏江南公司没有及时回应，丧失了合同解除权。同时，唐山城投公司在2020年11月24日注销了俏江南公司购买商品房的房屋土地使用权的抵押登记，这样就不影响俏江南公司办理产权证。因此，河北高院撤销了唐山中院的一审判决，确认俏江南股份有限公司与唐山市城投房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议合法有效，继续履行。