产业园改成小产权房？产业园、保障房、文旅项目的Pre-REITs和公募REITs融资-2023东莞小产权房信息_深圳小产权房源

先说交易对手方面的问题，能找的基本只有城投平台，民营企业的项目还是不太敢碰。城投目前能拿出来的主要是工业园、产业园、孵化器以及保障房、文旅等项目，对Pre-REITs和公募REITs融资也趋之若鹜，有些城投甚至将这些工作当成政治任务，所以各方在交易热情上还是很充足的。

做Pre-REITs项目最难的点在于能否找到合适的底层资产，说直白一点，如果底层资产都无法包装，产品投资人肯定很难落实，毕竟融资体量一般都不小。需要注意的是，大家做Pre-REITs项目最终是冲着公募REITs的方向实现产品（资金）退出的，因此一开始介入项目就基本锚定了往满足公募REITs融资条件的底层资产去物色。

让人头疼的是，底层资产的物色经常都困难重重，以城投平台的Pre-REITs项目融资为例，城投最拿得出手的资产一般都是工业园、产业园、孵化器之类的物业，但产权分散是个普遍的问题，如果做重组，税费和操作周期都是很大的问题；再以城投的安置房、保障房类项目为例，能做Pre-REITs产品的只能是自持运营类的，如果项目是建成后出售的，肯定也做不了；还有一种是文旅类的资产，不过落地起来也是有各种各样的难题。

在假定底层资产能满足基本准入条件的情况下，目前大家更头疼的其实是资产的收益问题，比如我们要求底层资产、项目需满足预计未来3年净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值）原则上不低于4%的标准，实际盘点后却发现大多数目标资产、项目都很难达到这个要求，背后真正的原因或许是目前国内外复杂形势下各行各业的日子都不太好过。

当然，回到业务本身，如果项目本身可以推进，则大家核心关注的是两个问题，一是是否需要做资产重组，也即针对原始权益人的资产持有结构考虑是否需要做资产隔离或风险隔离；二是在需要做资产重组的情况下，具体确定以何种方式重组，比如资产划转、企业分立、投资入股还是资产转让。

前文提到过，我们做Pre-REITs产品的最终退出路径主要是依赖公募REITs产品的发行并完成资金退出（也可以理解为融资置换），因此不管是Pre-REITs还是公募REITs产品，前期的资产重组都是无法绕开的工作，其中重组的方式以及税费的估算就是难点中的难点。