上海小产权房过户？这份操作指南请收好！

不动产的司法拍卖往往具有标的数额大、处置周期长、牵扯利益广等特点，常常成为当事人关注的焦点和矛盾纠纷易发点。不动产网络司法拍卖怎么进行？怎样选择拍卖平台？如何确定拍卖参考价格？本期勇往“执”前以不动产里的房屋房产为例，给你一份详细的操作指南！

01

哪些房产可以司法拍卖？

在拍卖前，法院会确定房屋的权属情况，属于被执行人所有的房产，才会拍卖。判断权属情况，一般通过以下方式认定：

登记在被执行人名下

可通过自然资源确权登记事务中心查询登记在被执行人名下的不动产信息，查明不动产的权属、权利负担、质量瑕疵。

未登记或者登记在第三人名下

对于未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属；对于登记在第三人名下的不动产，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以予以查封。

02

拍卖房产前首先要做什么工作？

查封：对于被执行的房产，非经查封不得处分，所以法院首先要查封房产。查封房产，会通知不动产登记机关办理查封登记手续。一次查封不动产期限不超过三年。

续封：申请执行人申请延长期限的，在查封期限届满前办理续行查封手续。查封同时，可以张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。

03

哪家法院可以进行司法拍卖？

首先

查封法院

执行过程中，原则上应当由首先查封法院负责处分查封财产。

优先债权

执行法院

已进入其他法院执行程序的债权对查封财产有顺位在先的担保物权、优先权，自首先查封之日起已超过六十日，且首先查封法院就该查封财产尚未发布拍卖公告或者进入变卖程序的，优先债权执行法院可以要求将该查封财产移送执行。

04

承租人等案外人的权利如何保障？

房产启动评估拍卖前，法院会在房屋上张贴公告，告知被执行人以及占有房屋的案外人应当自公告之日起十五日内迁出该房屋。

案外人认为其对该房屋享有租赁权而合法占有的，应当自公告之日起十五日内向执行法院提出书面异议，由法院根据实际情况审查处理。案外人逾期未提出书面异议的，执行法院在房屋不负担租赁权的状态下对其进行委托评估、拍卖、变卖。

05

房产处置参考价怎么确定？

拍卖房屋，需要确定处置参考价，并以此为基础确定房屋的起拍价。通俗而言，就是预估房屋的价格。确定房屋处置参考价，通常可以通过4种方式确定：

当事人议价

由申请执行人和被执行人协商确定房屋的参考价

定向询价

房屋有计税基准价、政府定价或者政府指导价的情况下，向有关机关定向征询参考价

网络询价

通过最高法院建立的网络询价平台确定参考价

委托评估

委托专业的评估机构进行评估

06

房屋起拍价格如何确定？

起拍价由合议庭参照参考价确定，起拍价不得低于参考价的百分之七十。第一次拍卖流拍或者竞买人悔拍再次拍卖的，再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十。

07

网络司法拍卖在哪里进行？

怎么获取拍卖信息？

网络司法拍卖在网络司法拍卖平台进行，现在一共有7家网络司法拍卖平台：

①

淘宝网，网址：www.taobao.com

②

京东网，网址：www.jd.com

③

公拍网，网址：www.gpai.net

④

人民法院诉讼资产网

网址：www.rmfysszc.gov.cn

⑤

中国拍卖行业协会网

网址：www.caa123.org.cn

⑥

工商银行融e购

网址：mall.icbc.com.cn

⑦

北京产权交易所

网址：www.cbex.com.cn

网络司法拍卖一般会在拍卖三十日前在网络司法拍卖平台发布。拍卖公告包括拍卖财产、价格、保证金、竞买人条件、拍卖财产已知瑕疵、相关权利义务、法律责任、拍卖时间、网络平台和拍卖法院等所有与拍卖相关的信息。

08

买法拍房需要

手续费、中介费、税费吗？

+手续费、中介费？不需要！

司法拍卖的，买受人只需要缴纳保证金即可通过网络司法拍卖平台参与竞买，不需要支付其他任何手续费、中介费。

+带看费、辅助费？不需要！

带看房屋工作由法院委托的拍卖辅助机构负责，拍卖辅助费用由人民法院从拍卖价款中支付，不需要竞买人交纳任何带看费和辅助费。

+税费？需要！但是看情况

不同的拍卖公告承担规则不同，有一些是所有税费由买受人承担，有一些是按照法律各自分担，有些需要买受人垫付，所以一定要注意拍卖公告中关于税费负担的内容。就上海法院而言，房产交易税费，一般由买受人和被执行人各自承担，但是买受人需要预先垫付，房产过户以后，法院再行退还。

需要特别警惕和注意是，社会上存在一些房产中介等人员提供违规服务，如：

①以与拍卖机构存在“合作”等名义，承诺拍卖成交价格，并与竞拍人事前约定由“拍卖成交价拍卖公司佣金中介费劳务费”组成的“房屋代理总价”等违规行为；

②以需要与拍卖机构、辅助拍卖机构、贷款审批银行“通关系”“走后门”等名义向竞买人收取所谓的“好处费”等违规行为。

如遇到上述违规行为，请勿上当受骗，并积极向法院投诉举报。

09

竞买者如何参加竞买？

法律风险有哪些？

一般需要注意的风险，大概涉及四个方面：法律风险、商业风险、悔拍风险、限购风险。

1

法律风险

大家一般认为，法院查封房产不能买、有抵押房产慎重买。但是在司法拍卖中，这两点都不用担心。拍卖成交并付清款项以后，法院会解除查封、涤除抵押权并过户给买受人，无需担心过户问题，买受人将获得一个“干净”的房产。

2

商业风险

买受人要自己判断房屋的价值，房屋的涨跌、贵贱自行判断，起拍价和参考价只是参考。因此，购买法拍房，需要自己实地看房，慎重考虑。

3

悔拍风险

拍卖竞买人应该在参加拍卖前应该交纳保证金，申请执行人参加竞买的，可以不交保证金；但债权数额小于保证金数额的按差额部分交纳。拍卖成交后，买受人应该按照拍卖公告的期限付清尾款。如果买受人未按时付清，则视为悔拍，交纳的保证金不予退还。而且悔拍后重新拍卖的，原买受人不得参加竞买。需要提醒的是，司法拍卖“不能七天无理由退货”，参与拍卖须严肃，儿戏对待必严惩。

4

限购风险

关于限购风险。自2022年1月22日起，法拍房也纳入限购，竞买人参与竞买的，应当事先确定在本市具有购房资格。

10

网络司法拍卖如何成交？

网络司法拍卖不限制竞买人数量。

一人参与竞拍，出价不低于起拍价的，拍卖成交。

优先购买权人参与竞买的，可以与其他竞买人以相同的价格出价，没有更高出价的，拍卖财产由优先购买权人竞得。

顺序不同的优先购买权人以相同价格出价的，拍卖财产由顺序在先的优先购买权人竞得。顺序相同的优先购买权人以相同价格出价的，拍卖财产由出价在先的优先购买权人竞得。

网络司法拍卖成交后，会自动生成拍卖成交确认书并在网上公示。

11

不动产标的物如何交付？

拍卖成交后，买受人应按照拍卖公告确定的期限交纳尾款。尾款交齐以后，法院会出具拍卖成交确认书和成交裁定书。标的物所有权自法院出具的拍卖成交裁定送达买受人时转移。需要办理有关财产权证照转移手续的，人民法院会向有关单位发出协助执行通知书。

人民法院裁定拍卖成交后，除有依法不能移交的情形外（比如拍卖公告中公示，房屋附带有租赁，需要等待租期结束），应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第二条人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》

第四百八十四条对被执行的财产，人民法院非经查封、扣押、冻结不得处分。对银行存款等各类可以直接扣划的财产，人民法院的扣划裁定同时具有冻结的法律效力。

第四百八十五条人民法院冻结被执行人的银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。

申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定的期限。

人民法院也可以依职权办理续行查封、扣押、冻结手续。

《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》

第二条人民法院确定财产处置参考价，可以采取当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等方式。

《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》

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