唐家岭小产权房？回迁房买卖合同有效案例北京房产律师解析-2023东莞小产权房信息_深圳小产权房源

王某某在法院诉称：王某某与杨某某于2013年8月27日签订了购房协议一份，约定杨某某将1602号回迁房出售给王某某，房屋价款共计220万元。王某某支付完购房款后按照协议约定取得了杨某某上述房屋拆迁协议和房屋钥匙，并入住该房屋。现杨某某拒绝办理房屋过户手续，为维护王某某合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、确认王某某与杨某某于2013年8月27日签订的购买1602号《购房协议》合法有效；2、判令杨某某为王某某办理1602号房屋过户手续；3、诉讼费用由杨某某承担。

杨某某在法院答辩称：王某某所述并非事实，不是杨某某真实意思表示。王某某要求确认购房协议合法有效、办理过户手续的诉讼请求没有法律依据。王某某自始至终没有向杨某某给付过任何房款，杨某某也没有向王某某交付房屋钥匙，没有出售房屋。事实上杨某某向王某某借过高利贷95万元，已还款891500元。上述房屋是杨某某夫妻共同财产，杨某某没有经过妻子同意，该协议侵害了妻子合法权益，应属无效。根据法律规定，本案房屋属于经济适用房，根据法律、法规和北京市地方性法律文件，购房协议违反了国家强制性法律法规，应属无效协议。因此，涉案购房协议属无效协议，请法院驳回王某某诉讼请求。

第三人杨某某之妻述称：不同意王某某诉讼请求，杨某某无权单方处置夫妻共同财产，共同财产未经杨某某之妻书面同意，并且杨某某之妻并不知晓。杨某某行为侵害了杨某某之妻的合法权益，根据法律规定协议应属无效。本案涉案房屋属于经济适用房，没有杨某某之妻同意不能上市交易。综上，请求判令确认王某某与杨某某签订的1602号房屋购房协议无效。

法院经审理查明：杨某某与杨某某之妻系夫妻关系，双方于1989年8月15日办理结婚登记。

2013年8月27日，卖方（甲方）杨某某与买方（乙方）王某某签订购房协议，就甲方回迁房卖给乙方达成如下约定：1、甲方将1602号1居室（以下简称涉案房屋）预测建筑面积63.49平方米，以总额贰佰贰拾万整（2200000）元卖给乙方。2、付款方式：乙方一次付清给甲方购房款贰佰万元整。3、甲方将原始甲方的拆迁协议，房屋钥匙房屋进住手续一次交给乙方入住。4、违约责任：如果出现甲方违约不能到期配合过户，甲方承诺赔付乙方贰佰贰拾万元整，如出现纠纷甲方放弃诉讼权利。5、甲方用1603号二居室88.13平房米房屋做担保，如出现甲方违约，甲方将此房做赔付给乙方永久使用。现将房屋空房钥匙交乙方居住。上述购房协议中显示有杨某某、王某某签字及指印。

2013年8月27日，杨某某向王某某出具委托书，其内容为：本人杨某某（×××）全权委托郭永东出售1602号代收房款，本人自愿放弃该房屋产权，所有权归属王某某所有。当日，王某某以银行转账方式向杨某某汇款100万元，杨某某向王某某出具收条，内容为：本人杨某某收到王某某购房款人民币壹佰壹拾万元整（￥1100000）（收到转账壹佰万元整、现金10万元整）。

2013年9月1日，案外人向王某某出具收条，其内容为：今代杨某某收到王某某购房款人民币壹佰贰拾万元整（现金120万）购1602号房。

2013年9月26日，杨某某通过工商银行网上银行向王某某汇款10万元。双方对该款项性质具有争议：杨某某称系偿还王某某借款，王某某称该款项系杨某某退还应由王某某负担的过户费用。

另查明：2010年5月28日，杨某某与拆迁单位签订北京市宅基地房屋拆迁安置补偿协议书，并于2013年8月21日与开发商北京八家苑房地产开发公司签订回迁安置交房协议书，取得涉案房屋入住手续。其中，回迁安置交房协议书第3条约定，根据北京市住房保障办公司"京住发字（2012）45号"《关于海淀区唐家岭新城、图景嘉园、八家嘉园回迁安置住宅办理房屋所有权证有关问题的回复意见》的规定，该房屋产权管理，核发"按经济适用住房管理"的房屋所有权证。现杨某某尚未取得涉案房屋的产权转移过户登记。

另，2012年4月18日北京市住房保障办公室对海淀区住房保障和改革办公室"京住发字（2012）45号"《关于海淀区唐家岭新城、图景嘉园、八家嘉苑回迁安置住宅办理房屋所有权证有关问题的回复意见》第一条内容为，同意对八家嘉园三个重点村改造项目回迁安置住宅产权性质按照经济适用住房管理，核发"按经济适用住房管理"的房屋所有权证，前述回迁安置住宅需要上市交易时，按照市政府《北京市已购公有住房上市出售实施办法》（京政发〈2003〉3号）的规定，由购买人按成交额的3％补交土地出让金。

关于王某某所持购房协议书、委托书、收条真实性问题：杨某某、杨某某之妻对上述证据中杨某某签名及所摁指印真实性均不予认可，但经法院充分释明后，均未提出鉴定申请。另杨某某认可购房协议书系其本人签名，但主张双方之间系借贷关系，购房协议书系受胁迫签订，并非其真实意思表示。对此，王某某主张双方系真实房屋买卖关系，双方之间借贷纠纷与本案并非同一法律关系。

关于购房款项支付问题：王某某主张向杨某某支付了约定的全部购房款，其中，购房款120万元由杨某某委托的案外人郭永东代为收取，其另通过银行转账支付购房款100万元、现金支付10万元，后退还王某某过户费10万元。杨某某称其共计收到的100万元系借款性质，未收到其余款项。

关于房屋入住问题：王某某称在签订购房协议后依约定取得涉案房屋钥匙及拆迁安置补偿协议书等原件装修入住，并提供涉案房屋供暖、燃气、有线电视费用、装修费等票据，以证实其实际入住。杨某某称未向王某某交付房屋，王某某系擅自强行入住。

关于涉案房屋处分问题：杨某某、杨某某之妻均主张杨某某处分房屋时杨某某之妻不知情，杨某某无权处分夫妻共有财产。王某某则主张房屋拆迁安置协议均系杨某某签订，王某某信赖杨某某有处分权而与其进行交易，属善意第三人，购房协议属合法有效。

法院认定上述事实，有购房协议、委托书、收条、银行转账明细、北京市宅基地房屋拆迁安置补偿协议书、回迁安置交房协议书、北京市住房保障办公室"京住发字（2012）45号"《关于海淀区唐家岭新城、图景嘉园、八家嘉苑回迁安置住宅办理房屋所有权证有关问题的回复意见》、当事人陈述意见等证据材料在案佐证。

法院判决认定：根据最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》相关规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，杨某某虽不认可购房协议的真实性，但承认购房协议系其本人签名，且经法院充分释明后，杨某某对购房协议、授权委托书、房款收条签名真实性未提出鉴定申请，对此应承担举证不能的不利后果。杨某某主张购房协议系被胁迫签订，但未及时提出撤销，亦未能提供充分证据予以证实。结合购房协议、授权委托书、房款收条内容及双方陈述，足以认定王某某与杨某某签订的购房协议应为双方真实意思表示，双方之间形成房屋买卖合同关系，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。杨某某主张与王某某之间系借贷关系，王某某亦承认双方之间另行存在借贷关系，但因双方借贷关系与本案并非同一法律关系，本案不予处理。

另，根据合同法及其相关司法解释规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。在行为人处分夫妻共有财产的房屋买卖合同中，无权处分行为涉及合同能否履行以及合同履行后相对人能否取得标的物所有权问题，并非必然影响该合同的效力。因涉案房屋拆迁安置补偿协议及回迁安置交房协议均系杨某某与开发商签订，王某某有理由相信杨某某有权处分涉案房屋并与其签订合同，第三人杨某某之妻现有证据不足以证实杨某某与王某某恶意串通侵害其合法权益的事实。故关于第三人杨某某之妻要求确认购房协议无效的主张，缺乏充分的事实和法律依据，法院不予支持。

因杨某某尚未取得涉案房屋所有权登记，双方就购房款支付问题尚存争议，故关于王某某要求办理涉案房屋所有权转移过户登记的主张，法院不予支持。