2023东莞小产权房信息_深圳小产权房源_深圳村委统建楼1、问：你好，夫子老师！已付费，咨询您两个问题：1、景田两房60平公寓（近地铁，有学位但积分低于住宅，但目前能上），目前租金7000元左右，这两年几乎未涨，两房成交量也很低，均价6万多；问题为是否需要出手置换成一房或两房的住宅？还是继续放着做抵押贷款另外购置住房？（还有一个二套的名额但是要首付七成，所以也没想好，买哪里的房子—）。2、我在老家四线县城有一套房子，还不错，估值一百万多一点，目前老家是人口流出地，请教一下房子需不需要尽快出售？谢谢。
答：感谢付费咨询，你好，公寓不涨是情理之中，房龄太老加上税费太高制约流动性。建议出手置换住宅产品，二套资格全款抵押和5改3的方式都可以操作成首付3成。南山和宝安还是投资首选。老家的房子尽快出手最好，人口净流出的小城市，未来房价只会越来越鹤岗化。
2、问：老师你好，我在横岗有套三室一厅，市值320w，欠款190w。我在福田上班，住在横岗还是不方便，上下班太难了，所以现在想换到罗湖或者福田来。麻烦你给我分析一下我适合在哪里买房？
答：你好，不建议继续呆在横岗，你应该抓住这次置换机会，换到福田或者罗湖，而且离自己工作地点也近。横岗农民房太多，相对居住条件较差，周边购买力偏弱，也是该区域房价增速慢的主要原因。罗湖片区目前不被市场热点关注，价格相对低估，学位更好，工作生活也便利，自住可以换到罗湖来，可以考虑国贸和东门片区，性价比相对比较高，生活也比较便利。福田买个2房有点吃紧，可以关注皇岗、新洲片区，居住和生活都不错。
3、问：夫子你好，宏发领域4栋是住宅性质的办公室，为什么它卖的这么便宜呢？它也是住宅性质的房产证，正宗的红本为什么这么便宜呢？这个房子价格这么便宜，是否还具有投资价值？它是否将来存在着暴击的机会呢？它现在价格是不是被严重低估了？它是不是一个漏呢？平时我们看到公寓性质的住宅卖六七万的都有。像这种住宅性质的办公室，是不是显得更加的便宜呢？怎么会有这种房子的产生呢？它的历史是怎样的呢？谢谢老师回复！
答：你好，宏发领域的4栋的确是住宅性质，这栋住宅开发商当时设计成办公楼，里面煤气和油烟管道都有，但是几乎没有住家的，以办公为主。对于真正的刚需住宅市场，房子的宜居性是非常重要的。办公属性的房子的宜居属性会大打折扣，没有居住氛围，电梯等待时间长，流动人员多且杂，私密性差等。反映到价格上就是对比正常居家为主的住宅会有相应的折价。这也是为什么它价格便宜的原因。这种名为住宅实为办公的物业类型，不能说是被低估，而是市场用脚投票的正常价格。宝中今年的涨幅大概有20~30%，单价涨幅2~4万。年初宏发这个价格大概是6万左右，目前价格也就是7万过一点，跑输整体宝中涨幅。引申来看，类似的还有其他核心地段的住宅，因为办公很多，导致涨幅跑输同片区楼盘，如南山中心区的海王大厦，现代城华庭。带福外学位的青海大厦价格远低于旁边的景尚雅苑。所以，对于此类型物业需要谨慎，总体不推荐。
4、问：夫子你好，我总价预算在800万以内，需求三房小点没关系，主要是自住，其次考虑升值空间。你觉得是买碧海的次新房不带学位，还是买蛇口带育才学位楼龄20年左右的老房子？我这个预算在蛇口买不到太新的房子，又觉得碧海近半年已经涨了20%以上了，很怕去站岗。如果是买碧海的话，富通城，城市峰尚，御龙湾，香缇湾，玉湖湾，几个楼盘哪个好？我感觉都差不多。
答：你好，还是挺难选的，从地段上看，蛇口似乎要好过碧海，但是房龄对比上差了些。碧海学校不行，不能满足你的学位需求。育才，这几年表现只能中规中矩，学位因素不足以抵抗老小区的继续衰老。碧海和蛇口之间选择首选碧海。
碧海的优势：1、11和1号线双动脉；2、大铲湾利好；3、片区小，易炒作；4、楼龄基本都是10后次新；5、宝源路西南靠海边，没有农民房，适宜居住；这几个楼盘最好的是玉湖湾，城市峰尚，湾上六座。
5、夫子老师您好！请问您觉得横岗地段怎样？我手里有100万的现金，想作为投资，您认为选择龙岗还是罗湖，福田，又或者大浪，龙华，光明这一段，有没有可以推荐的楼盘，谢谢夫子老师！
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