回迁房是否是小产权？你敢买吗？

但高品质住宅（豪宅）的价格一直以来都是很扛打的，比如华夏四季、山海湾8号等。

前段时间网友联系血拼姐说，均价2.4万元/m2的美的北京路9號大平层豪宅现在只要1.85万元/m2，怎么回事。

有中介称该批1.85万元/m2的房源为项目的回迁房，已经是现房。在向售楼部取证之后发现，该批房源并不是回迁房，而是回迁地块的商品房，毛坯交付，目前还未开盘。

那么一定有网友好奇，回迁房是什么，能买吗？和正常商品房有何区别？为什么会有回迁地块的商品房一说。血拼姐今天就给大家科普一下。

首先我们得了解一下什么是回迁房。

所谓回迁房，百度词条有如下解释，通俗的来说就是房屋拆迁后，赔偿给拆迁户的房子，昆明大部分楼盘都有回迁房，尤其是城中村改造的项目。有的项目还有可能出现回迁房多于商品房的现象，比如目前已经被大华接手的莲花池国际商贸城项目。

(图源百度百科)

回迁房与市面上大家所熟知的商品房必定是有很大区别的。

如果回迁房用作住宅，那么产权是70年；如果用作综合用地，产权年限是50年；如果用作商业经营，产权年限是40年。

对于一手回迁房（所有者是拆迁户），其并不是商品房，不能当作商品房出售(商品房可立即入市交易，且在银行做抵押进行贷款)。回迁房享受国家政策的优惠，不含土地转让金，并不能贷款。但回迁房中有一点是需要注意的：如果拆迁的是商品房，回迁房自然是商品房。如果拆迁的是集体土地上的私房，或者是经济适用房，那这样的回迁房就与“小产权房”类似，不能够进入交易市场进行交易，且无法办理房产证。

其次，一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价（据说价格能便宜20%到50%）。主要是因为回迁房地块开发商拿地的时候成本较低，并且为了节约成本，梯户比、产品一般都会比正常销售的商品房差一些。

这也就造就了回迁房不像商品房，一般可选择空间小，产品的品质也不高。

再者，商品房和回迁房买卖双方的关系不同。购买商品房是开发商和购房者签订《商品房买卖合同》，房屋的价款在合同中进行约定；而回迁房的购买基础是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议，在协议中进行约定。

最后，对于回迁房来说，办证难度大，像有的回迁房，十多年都还没拿到房产证，这也就意味着再次入市交易就很难了。

（图源：人民网地方留言板）

那回迁地块的商品房又是什么说法呢？

其实就是，回迁房和商品房建在同一个地块，而该地块是项目的回迁地块，这样的情况，就是正常的商品房，只是说，他很有可能和回迁房共用配套，户型等方面也类似，所以这样的商品房往往价格比非回迁地块的商品房要低很多，品质也相对降低，就像文章开头说的美的北京路9號一样。

说到这，有人一定会问，这么一说，回迁房是可以买卖的吗？当然。

在二手市场上，回迁房并不少见，约占整个二手市场的10%。

那么，回迁房是否可以买卖需要分情况，一种是业主已经持有房产证；另一种是业主只持有回迁协议。

业主已取得房产证

即业主已经取得该商品小区的“房产证”，那么，该回迁房源可以走正常的二手买卖或租赁交易的流程。因为在二手交易的过程中，房产证是房管局认可并受其监督的。所以，有房产证的回迁房，既可以买卖，又正常在房管局过户、转名，是有保障的。

这类回迁房其实就和二手商品房无异了。

业主仅有回迁协议

第二种情况是，业主仅持有开发商的回迁协议，没有房产证。

这种情况下，二手房交易时是不能在房地产交易中心做过户和改名的。因为回迁协议只是业主与开发商之间的私人商业协议，并没有得到房管局的认可。

如果购房者和业主在没有获得房产证的情况下进行交易，属于私下交易，是不合法的行为。那么，只能是在公证处做公证交易，待“房产证”出来后才能做真正的过户交易。

也就意味着，回迁房只要是拿到房产证就能摇身一变成为商品房，正常交易，虽是如此，但回迁房一直以来还是被市场“嫌弃”。

谈及回迁房，有的人想到的是“低价”、“低物业费”、“地段好”，也一定有不少人用“质量差”、“密集”、“居民素质低”这些词语来形容。

其实，房子质量好不好与是不是回迁房没关系，这得看开发商是否重视质量。大部分开发商为了按时交付，赶工完成，追求速度，不注重质量已成为公认的事实。

（碧桂园龙腾世家回迁房实拍图）

据某开发商透露，出于成本考虑，很多同行在建造“回迁房”时会将施工标准降低，甚至偷工减料。

超高梯户比、低得房率、房屋开裂、户型奇葩等方面的问题暴露，造成了大家对于回迁房的不好印象，这是不争的事实。

第二方面，部分回迁房设置为独立地块，对于小区内的环境也无法保障，有些甚至没有物业公司。“回迁房”居住的多是本地村民，大多被用作出租房，人员复杂，素质参差不齐。

卫生、环境、安全等都没有保障，居住体验差，这也是硬伤。

（莲花池畔实拍图）

第三方面，“回迁房”要成功拿到房产证的周期相对较长，一般是五年。

那如果作为二手房交易，满5年的房子缴纳的税费相对较少，等购房者接手时，房子的居住年限已经相对较长(要扣除从交房到满5年，差不多10年时间)。此时接手的业主住几年后再转手，房龄就更高了，这将影响房子的贷款申请审批、利息、年限等。

第四方面，如果购买回迁房仅仅是自住，考虑以上几个问题就行了，如果是考虑投资，那么“回迁房”质量差、环境脏乱、规划不合理等缺点就会暴露无遗，这导致其接受的下家太少，升值潜力较低。

第五方面，部分“回迁房”在二手交易时需要补缴一笔土地出让金，具体情况以土地性质为主(若是国有划拨的土地，属于有限产权，需要补缴土地出让金;若土地属于国有出让性质，则属于完全产权，等同于普通商品房交易，不需要补缴土地出让金)。

当然，若是没有房产证的回迁房，那风险就更大了。

比如：有的人非要购买，可能会先向屋主交纳一部分定金，余数等到真正过户后再补交，但是屋主也无法保证什么时候能拿到房产证过户，这部分风险比较大。

比如：屋主违约，主张合同无效，已发生法律纠纷，此时可能丧失对所购回迁房的一切权利。比如：屋主出现一房多卖的情况，由于回迁房买卖无法办理预告登记，一旦城市房价高涨，违约成本过低，屋主极有可能将房屋出售给出价更高的人。

比如：部分的回迁房当取得房产证时，可能在面积上与当初的协议面积有差异而导致要补钱，那如果你在拿证之前就向屋主购买，这部分钱谁来负担?

此外，户籍迁入方面也存在各种隐患和问题。

写在最后

虽然回迁房一直以来都有不少诟病，但其实市场越来越规范了，也有不少优质回迁房案例。

比如华夏四季的回迁房，名为泰璟苑和悦璟苑，2020年已经交房入住。

（华夏四季泰璟苑图源：昆明规划建设）

整体项目为8电梯洋房，毛坯交付。小户型是1梯4户，大户型则做到了1梯2户。楼间距宽，绿化也是和华夏四季商品房的品质差不多。由于项目的位置和配套，注定了品质秒杀大部分回迁房。

还有前文提到的美的北京路9號，他的回迁房其实品质也是非常不错的。面积大、大阳台、双阳台、三面采光。

（美的北京路9号回迁地块）

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