小产权房为什么不合理交付 城投债务压力加剧

中房报记者许倩北京报道

近日，青岛市部分共有产权房交付难事件，揭开了地方城投资金压力的“冰山一角”。

“青岛家安运营管理有限公司未及时付款导致个别共有产权购房人延迟收房，在此，我们深表歉意。现已经安排资金付款，于今天将48套未拨付房款2571万元全部拨付到位，购房人可以到开发商处办理收房手续。”青岛城阳市政投资集团2月2日官方微信发文称。

记者从青岛城阳政务网查阅到，自2020年3月青岛市城阳区推出人才共有产权房政策以来，在相关领导留言板中，针对共有产权房“市政不打款”“无法收房”的投诉达上千条。

国家发改委国土经济室主任黄征学分析认为，青岛共有产权房交付难事情，既暴露地方财政收入承压，也反映部分地方城投企业债务风险在加速累积。在这种情况下，地方城投仍然举债拿地，将进一步增加企业违约风险。

他建议，地方政府切实负起防范风险责任，做到“谁家孩子谁抱回去”，着力化解城投债务风险。

交付难或蔓延至保障房项目

在房地产行业下行期，城投平台资金压力正被一个个保障房业主维权案例揭露出来。

近日，有购房者在山东省青岛市城阳区长信箱留言称，两年前其掏空所有积蓄，通过市政共有产权方式，购买了城阳白云山龙湖舜山府房屋，最终却因市政公司未支付相应部分首付款项，开发商拒绝交房。

对此，涉事方城阳市政投资集团的答复是：正在积极筹措资金解决付款问题。

随着该事件在网络上的快速发酵，几日后，青岛城阳市政投资集团微信号发布说明并道歉，并称已将所欠房款拨付到位。

城阳市政投资集团还表示，目前公司经营稳健，资产质量优良，从未出现过债务逾期等问题，债务风险可控，经营呈稳健上升态势。

记者注意到，在青岛城阳政务网领导留言板中，有关“共有产权房市政不打款”的投诉有1400条，被投诉城投公司有城阳市政投资集团、青岛城阳城市发展集团有限公司、青岛动车小镇投资公司，投诉时间集中于2021年~2022年。

青岛城阳区的共有产权政策从2020年才开始。2020年3月，青岛市城阳区出台聚集人才六条举措，针对人才“买房难”、“买房贵”难点，将不同层次的人才购房者与区属国有企业的产权比例进行划分，由区属国有企业垫付或赠予30%房款。

上述出现交付困难的白云山龙湖舜山府项目，其中就有约200套用于人才引进。

这一政策的推出令城阳区楼市快速回暖，大大消化了区内商品房存量。青岛网上房产数据显示，2020年，城阳区全年新房共成交2.485万套，较2019年几乎翻番，其中仅人才共有产权住房网签量就达到1.1万余套，贡献近半。

“但压力却落到了需要垫付30%的城阳区城投平台身上，部分城投平台付款方面出现延期，开发商不得不垫资开发，后来部分开发商逐渐退出。”青岛当地一位企业人士称。

按最初设想，青岛市城阳区共有产权人才政策将持续至2023年，但到了2022年3月31日，城阳区财政局方面称，因即将出台新的人才住房政策，为确保与新政策顺畅衔接，即日起暂停人才共有产权住房政策。这日后，向引进人才发放购房券的新政策出台了。

但城投公司的资金压力已加剧。企业预警通数据，2021年城阳市政投资集团全年营业收入13.26亿元，净利润5880.38万元；2022年上半年，总营业收入9.21亿元，净利润却仅571.31万元。半年间，利润迅速下滑，负债却从84.39亿元攀升到110.88亿元。

据青岛市统计局数据，2022年青岛市全市生产总值为14920.75亿元，稳居北方第三城。其中，城阳区GDP总量为1348.33亿元，排名全市第五，但增速却仅为1.1%，全市垫底。

据城阳区政府披露，2022年1~10月，城阳区财政支出总计285.9亿元，一般公共预算收入还原后完成仅151.8亿元。

托底地市楼市城投债务压力加剧

据公开信息，近一年来，深圳、郑州、保定、西安等地亦有购房者在领导留言板上反馈，其通过人才引进政策申请的共有产权房、公租房、廉租房等民生保障性住房，出现了房屋质量差、降标减配、延迟交房，甚至烂尾等问题。

这一个个案例也说明，目前房地产市场仍存交楼风险，且风险存在从普通商品住宅蔓延至保障房领域的可能，这背后深层次问题是城投债务的无序扩张。

土地收入是地方财政的主要来源。但自去年以来，楼市持续低迷，民企拿地意愿普遍偏低，地方财政面临断粮危险。于是，地方城投下场“托底”。

中指院数据显示，2022年，拿地面积TOP100企业中，地方城投有71个，是2021年的3倍多；拿地金额TOP100企业中，地方城投数量占比达到32%，较2021年同期增加了26个百分点。

以去年青岛第四批集中供地为例，在城阳区四批次12宗土地拿地企业中，都有地方城投的身影。但城投拿地相当于“左手倒右手”，并未真正为地方政府增加财政收入，有些城投甚至是举债拿地。

去年10月份，财政部印发了《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》：严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。

但似乎并未起到太大作用。在今年1月份新增土地货值TOP100企业中，地方城投平台上榜数量近50家，拿地金额更是占到一半，仍扮演着“托底”角色。

一位地方城投人士称，政策只对那些有勾地协议、有托底情况的城投企业才有影响，对我们没有影响。

除托底土地市场，在恒大、融创、福晟等房企暴雷后，一些地方城投陆续接手了当地项目，确保“交楼行动”。如济南城投近年已接手了诚基中心、卓越时代广场、万豪时代广场、中弘广场、传媒大厦、祥泰城等项目。

但地方城投本身开发能力并不强。据克而瑞统计，2021年~2022年集中供地项目整体开工率仅有33%，在此情况下，城投类公司拿地开工率只有16%。

地方城投接盘项目和拿地资金从哪里来？一方面，向银行借款；另一方面，发债。数据显示，2013年国内城投债余额为2.1万亿元，到了2022年5月达到13.74万亿元，翻了6倍之多，其中有将近6万亿元是这两年新增的。

据广发证券统计，截至2022年6月末，全国城投有息债务规模达50.2万亿元，相较2015年的19.1万亿元增长1.6倍，年均增速在10%以上。

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