北京小产权房 商用，北京商办房的出路在哪里？

孟晓苏指出，北上深等一线城市房地产市场的回暖具有风向标意义。“经济要启动，必须先启动房地产，房地产从一线城市、特别是北上深率先启动。北京从哪里启动？我认为从商办启动是很适合的。”孟晓苏表示。

目前，北京商住库存较大。据北京住宅房地产业商会数据，2009年以来北京市共计成交945宗商办用地，规划可售面积7514万平方米，其中，未售面积为4886万平方米，占规划可售面积超65%，未售面积中有4172万平方米未上市，占规划可售面积55.5%以上。

商住市场的低迷源于2017年的房地产“326新政”。这一政策有三个核心要点：一是新建商办类项目最小分割单元不得低于500平方米；二是个人不得购买商办新房；三是停止商办新房和二手房贷款。

而在“326新政”之前，已规划设计的商住项目大部分为小面积、低总价的产品。在限定商办项目最小分割面积、排除个人购买商办新房资格后，由于大量商办项目位于北京五环、六环的非核心区，与企业购置办公区的实际需求脱节，造成大量商办项目滞销、价格大幅下跌。

多位房地产企业人士在研讨会上均提及面临商住库存滞压的难题。

旭辉北京公司总经理张志军介绍，目前该公司旗下的商办库存项目主要有三种情况：一是已顺利交付的项目；二是在“326新政”后无法销售的项目，改造成长租公寓；三是一些商办用地长期未开发，给企业带来极大的持有成本，造成社会资源浪费。

北京住宅房地产业商会会长黎乃超表示，在“326新政”后，企业面临着“面粉比面包贵”的现状：即在政策出台之前拿地成本较高、建设及运营管理资金沉淀周期长，新政后项目销售停滞，入市项目价格倒挂的现象。

黎乃超表示，要正视“326新政”后，商住项目销售停滞带来的影响。一是商住产品滞销，价格腰斩，导致开发商出现运营资金问题，甚至无法交房，使得企业产生经营风险；二是即使商住房已交付，客户产权分割等诉求也无法及时得到解决；三是商办市场的开发资金主要来自金融机构，项目无法销售，开发商无法偿还银行贷款。他认为，“金融机构迫切希望商住产品流通，解决他们的资金问题”。

泰禾地产北京区域负责人范伟指出，目前市场已存在大量商住存量，关键是如何盘活，但目前所有政策均是针对住宅出台的，商住房处于“被遗忘的角落”。

2022年底召开的中央经济工作会议提到，“着力扩大国内需求”，需求在哪里？多名企业代表提到，个人购买商住房的刚性市场需求普遍存在。

根据北京住宅房地产业商会数据，商办项目购买群体99%以上是个人。

另据融创北京城市大宗交易负责人兼西长安壹号项目总经理张皓团队整理，78.2%购买融创项目的客户属于高职高知人群。“有部分人群尚未获购房资格，也没有达到购买住宅的经济水平，但是他们又基于实际发展来到北京。由于目前商住房价格较低，可以成为这部分人群在北京的先期落脚点，然后再经历五年的时间拿到住宅的购置资格。”张皓说。

江南集团董事长于全亦表示，由于购买商住房以白领居多，要让他们买得起，让有刚需的群体买得起房。

提及北京的“认房认贷”政策，于全表示，北京的“认房认贷”政策已经成为提振房地产市场的阻碍，“很多人的刚性需求被‘认房认贷’所限，他们在北京就业、发展，为北京贡献GDP和税收，最后自己连房子都买不了。北京二套房80%的首付比例太高了。”