深圳40万小产权房自住(买不起商品房，想买套公寓自住或投资，可行吗？)

大表哥提醒：人生不易，赚钱不易，买房不可大意！！

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在住宅限购的背景下，不限购的商务公寓存在巨大市场空间。商务公寓的客户中投资客占比较大，小面积低总价的公寓产品因为门槛低流动性较好，更容易获得投资客的青睐。

商务公寓总价比住宅低，而且比租写字楼成本低，像互联网、金融、科技公司，对小面积的办公需求很大，因为这类公司不需要生产类空间，这类对商务公寓的需求很大。

另外，在深圳，对于一些非户籍人口没有购房资格的人来讲，买商务公寓是一个不错的选择。还有很多来深圳短期投资的一些人群，租期长的可能会租商务公寓，因为商务公寓很多在商务中心区。

如今多地商品住宅限购限贷，公寓便开始以不限贷不限购为噱头来抢占市场，而且由于公寓面积较小，总价低，又比较时尚，也受到不少年轻人的喜爱。

对于普通老板姓来说，购房是一笔不小的开支，但是当手头上资金不是特别充裕的时候，很多人宁愿贷款并且延长年限，或者找亲朋好友借来购买小区住宅也不愿意去购买公寓，这又是为什么？

近期，大表哥一个粉丝，也有这样一个困惑，买不起商品房，那我买套公寓自住可行吗？

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·学员情况

丁海波老家是湖南的，来深圳也有好几年了，但是现在因为一些个人原因还没入户深圳，但是他也不想一直租房，自己积蓄也不多，现在深圳又是限购又是限贷的，房价也贵，实在难顶。所以想问问大表哥，买公寓的话行不行？

其实这问题也很简单，大表哥回他：

为什么买公寓？自主还是投资

a.自主买的是喜欢，喜好就根本没有什么坑不坑可言。

b.投资看中两点：资金成本（WACC），第二个看回报率（ROIE）；纯投资角度上，是可以不用去关注房子这个产品本身，户型朝向装修公摊面积容积率等等这些产品思维层面的束缚。

投资品的好坏不只是光靠地段决定。同样涨幅50%，是5万涨到7.5万容易，还是10万涨到15万容易，即便塘厦松山湖这些地方依然有回报率大的项目，如果不需要考虑自主，纯投资看回报，看入手价是否便宜，再看板块。小白们形而上学的公寓一刀论是典型的死记硬背、囫囵吞枣。

公寓有三个核心卖点：

很多公寓的面积都是小户型面积，大概在30-60平方，价格相对于同区域的住宅也是少了一半左右，所以公寓的总价相对来说，是比较低的。

公寓可以用来住宅也可以用来办公，也可以用来注册公司。买了公寓后，可以租给住户，租给公司办公，租赁业务范围相对广。公寓也是不动产，可以用来抵押贷款。

目前城市出台了很多对住宅的限购政策，但是对公寓、商铺等并没有太多的限制。

买公寓前，一定要先考虑这几个问题：

买公寓一定要买在核心地段或者未来有明确规划的地段：比如在地铁边上，附近有大型商圈，有足够多的客流量，交通便利适合出行。

正常来说，公寓的投资回报比大概是5.5%左右，比一般的理财产品要高一点。如果自己本身已经有了一套住宅了，想要买多一套住宅又不够钱的话，可以考虑投资一套公寓。

如果你买房是给未来做规划，需要有相应教育配套的话，不建议入手公寓。并且公寓的首付是5成左右，虽然房贷压力是变小了，但是它的首付跟二手住宅的首付是差不多的。

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·公寓和住宅的区别

1、概念上大不同

住宅：专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍。一般是以家庭为单位居住，多为两房和三房，户内设计了客厅、卧室、卫生间、厨房、阳台等功能，住宅在一个小区中不止一两幢，而是多幢。

公寓：生活设施齐备，但是面积较小，但只占建筑一部分的居住形态，分为住宅公寓和服务式公寓。服务式公寓主要以酒店式公寓、创业公寓、青年公寓、白领公寓、青年SOHO等多种业态存在。

2、产权问题

住宅的产权年限为70年。而很多人认为公寓的产权年限为40年，其实，公寓的产权年限根据类别分为了不同期限。商务型公寓根据用地性质产权为40年到50年，而酒店式公寓的产权只有40年，居住型公寓的产权年限和住宅一样为70年。

3、装修区别

住宅虽然分为毛坯和精装修两种，但是毛坯房占为多数，满足消费者自己打造出温馨却不一样的家居环境；而公寓多为精装房，可以直接拎包入住，装修风格一样，但是省去了自己装修的时间和辛劳。两者都有利有弊。

4、费用不同

公寓和住宅的费用不同，有的公寓是商业用途，这些公寓的水电费用属于商业用水电费用，要比纯住宅昂贵。但有的公寓还是民用水电费用，这要看开发商的楼盘是如何立项，而且还需要看当地的政策法规或者通知，根据城市地域不同相关政策也可能略有不同。

5、物业管理的不同

经营性公寓的规划用地性质为公共设施用地，按公建标准控制建筑外部不得设置阳台，规划间距按公建标准执行，物业管理用房等相应配套服务设施按照相关规定在公寓内部安排。

二、哪些人适合选择公寓？

1、年轻过渡期偏爱公寓

不少年轻人偏好公寓产品，在年轻人眼中公寓算是一种“潮流”。他们大多年龄00后90后，在20岁左右。工作后，有一定的经济基础，不想和爸爸妈妈住在一起想拥有自己的生活空间，那么他们会乐于先选择公寓类产品作为栖身之地。

等收入稳定或者未来结婚后，再换成住宅两室、三室户型。这类购房者由于工作繁忙，在家居住时间较少，对于所消耗的费用和烹饪所用天然气等方面要求不高。买公寓不失为是过渡时期的一种选择。

2、孩子陪读期选择公寓

在二胎开放的今天，家里往往有正在念书的“老大”和嗷嗷待哺的“老二”。孩子的读书问题可谓一个家庭的重心，那当“老大”到了重要的冲刺阶段，家里嘈杂的环境就有了很多不好的影响了，所以许多家长不约而同的选择了“陪读”这样一种方式，在家附近买一套小公寓，就近照料孩子的饮食起居，辅助孩子的学业。

3、其他

当然，还有些购房者是属于纯粹的资产保值升值、颇具文艺气质的单身贵族，其中也有不乏有独爱公寓的甜蜜夫妇。

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·公寓到底能买吗？靠不靠谱？

1、公寓的确没有学位，产权比住宅短，从产品属性上来说，住宅的价值大于公寓；而且据你提到的，恒大左岸公寓售价都达到1.4万了，住宅产品也才1.6-1.7万，哪怕在价格上，公寓的优势也不大，所以如果你有资格买住宅的话为什么要买公寓呢？

2、如果从自住角度来看，公寓的水电一般比住宅水电贵，长期生活成本大；另外，公寓可商可住，居住环境有不稳定性。

3、如果从投资的角度来看，如果你是想收租作为回报的，你可以算一算要收多久的租金才能回本。一般来说，投资房产，主要从房价涨然后将房产转手获益，公寓的价格当然也会涨，但涨得可能没有住宅这么多；而且公寓转手，税费高昂（与住宅相比），简单来说就是涨又涨得少，交易成本又高，聪明人自然知道自己要怎样选择。

4、当然，如果你没有住宅的购房资格了，买公寓应该还是比把钱放在银行强。

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