深圳梅林二手小产权房上梅林这个双地铁新盘能上车吗？-2023东莞小产权房信息_深圳小产权房源

在深圳，像福田、罗湖这样的成熟城区，地铁线路分布得比较密集，区内许多楼盘都成了地铁盘甚至双地铁物业。但一个楼盘榜上了地铁，房价就能“飞上枝头变凤凰”了吗？

今天凤凰网房产深圳站就来到位于福田上梅林片区，实地探访一个旧改而来的双地铁公寓项目——嘉鑫·辉煌时代。

1、项目基本信息

辉煌时代位于福田上梅林片区，中康北路西侧、广康路东侧。

项目总平面图显示，该盘主要由2栋超高层建筑构成，其中1栋最高40层，高约130.4米，2栋最高29层，高约128.45米，低层主要规划为商业，高层为办公和商业。

（图片来源：咚咚找房）

规土委官网的信息显示，该项目所处地块于2015年第四季度正式出让，土地用途为商业用地，产权使用年限为40年。也就是说，这个项目产品类型是公寓。

●●【项目周边】●●

上梅林站B口出来，正对面就是。营销中心基本已经建好。

项目营销中心与地铁站一路之隔。

该盘分为两栋，目前均已封顶。低层主要规划为商业，高层为办公和公寓，其中1栋有不少单位将用于回迁。

项目东侧是卓越城1、2期以及理想时代大厦等写字楼。

辉煌时代南侧直线距离约两百米，是上梅林公交总站。

2、扎堆在破老旧小区和厂房里居住环境差

辉煌时代旁边就是旁边的4、9号线换乘站——上梅林站，地铁出行方便。项目东侧几步路远的地方，是卓悦汇购物中心。

凤凰网房产来到项目，整体感觉辉煌时代扎堆在老旧小区和厂房里，居住舒适度差……

来项目途中，一路都是低矮的城中村建筑。辉煌时代紧挨着向福仓储大厦，在小区楼和工厂夹击中生长。

如果你是有车一族，高峰期出行可能会经常拥堵，因为项目周边的道路不宽，都是双向四车道。

该盘需要配建好西侧的广康路，建成前项目西侧没有道路通达。西南侧临着的环林街只有两条车道，但禁停标志下，一半车道都停满了货车。

3、楼间距小堪称“握手楼”

值得关注的是，辉煌时代与御锦公馆仅一路之隔。

下图左侧是御锦公馆，右侧是在建中的辉煌时代2号楼，现场目测二者相距仅有15米左右，二者简直就是“握手楼”。辉煌时代2号楼部分住户的采光或将成问题。

4、房价升值潜力小

为什么去年楼市火爆的时候，深圳的土豪冒着雨也要去排队抢购华润城三期？为什么几千万身价的人，即使得在角落蹲着，也要抢招商双玺？

因为在深圳买房，从来都不只是买房子，更是在投资。

投资就要考虑回报。即使是在深圳这样房价普涨的地方，不同片区的房产升值幅度差别也是巨大的。

踏对了节奏，房子就能帮你躺着跑赢通胀，甚至实现阶层跨越。买对了地方，你晚上睡觉时房子都在为你赚钱，买错了地方，你睡觉前还得想怎么还下个月的房贷。

2008年，盐田区房价在众多豪宅的带动下，率先突破2字头，成为全市龙头。但是福田、罗湖、南山的均价都只是1字头。当时能在盐田买一套“面朝大海，春暖花开”的别墅，就是深圳很多土豪们身份的象征。但十年之后回看，那批土豪都掉进了“山水”的坑里。如今盐田几乎要在深圳楼市版图中消失了。

盐田2003年入市的万科东海岸，开盘价是6600元/平方米，领跑深圳。现在其二手价格为4.4万元/平方米，涨了5.7倍。和盐田万科东海岸同期开盘的南山后海天骄华庭，开盘价为6200元/平方米，如今价格是9.7万元/平方米，涨了14.6倍。

类似的例子还有很多。这就是在深圳买房必须考虑升值前景的原因。现在不考虑，十年之后你就会开始后悔。

一般来说，房产想有大幅度的升值空间，需要以下三种情况：

一是政策的放松甚至刺激导致的普涨。如果全市均价都在暴涨，那么条件差一点的楼盘也能跟着大市水涨船高。

二是项目位于正在崛起和开发的新片区。新片区配套设施从无到有，从旧到新，生活便利、舒适度度有大幅提升的预期。同时产业导入附带的购买力也乐意在当地置业，为片区房价带来支撑。

三是该项目有自身独特的优势。比如名校学位，配套齐全综合体大盘等。

这三种情况辉煌时代可以说是一个都不占。

一周前的高层会议再次提及要坚持“房住不炒”。地方上看，深圳去年首先是出台了“二次房改”的意见稿，到夏天市场躁动之后又迅速跟上“三价合一”、“731新政”给楼市熄火，再到原市委领导的发言，都表明了深圳官方对房价的态度。中国楼市基本就是政策市，官方态度如此，所以深圳整体还想要有2014—2016这种暴涨行情已经很难。

其次上梅林片区作为成熟的老城区，已经熟透了，各方面的配套就那样了。这样的片区房产升值的希望在于旧改。上梅林的确规划了许多旧改项目，但是推进缓慢。就拿辉煌时代西南侧的中康生活区旧改来说。这个旧改项目早在2012年就被列入深圳市第四批城市更新单元计划中，但5年之后，据媒体报道签约率仅38%，项目完成遥遥无期。

以上说的这些也完全适用于住宅。但辉煌时代还只是个公寓项目，升值预期更低。

我们来看与辉煌时代区位条件完全一致的次新房御锦公馆。这个公寓项目2012年开盘时均价约为4万/㎡。

链家的数据显示，如今御锦公馆二手均价约6.4万/㎡，开盘7年至今，涨幅远远跑输大市。

7年间，这个公寓经历了9号线的开通，晋升双地铁项目；经历了旁边大型购物中心的建成和开业；经历了全市住宅均价从1.7万/㎡到5.4万/㎡的暴涨时代。尽管经历这么多利好，但御锦公馆的房价涨幅仍然跑输大市很多。