深圳兴围华府是小产权房吗？最小30㎡！7月深圳19个新盘计划入市

据芒果好房不完全统计，6月，深圳开盘的项目超过20个，卖了2800+套住宅（非网签）。虽仍未突破“荣枯线”，但却切实在恢复，远超5月成交的1877套住宅。

其中、福田、南山、龙华、宝安等多个新盘热销，龙岗、坪山等多个新盘遇冷，市场两极分化愈发明显。

预计7月将延续恢复的趋势，同比降幅会再次缩小。

根据深圳中原研究中心不完全统计，7月深圳预计将有19个新盘入市，涉及南山、福田、宝安、光明、龙华、龙岗和坪山7个区。

那么，接下来，想买房的朋友们应该怎么选？

今天芒果好房将从位置、产品及价格3个维度对各个区域进行分析，以供大家参考。

ONE

光明3盘

凤凰城VS中心区VS公明

7月，光明预计有3个新盘入市，分别为：金地明峰府、中海观园、宏发万悦山二期。

从位置上看，宏发万悦山二期更好，位于光明中心区，有地铁6号线光明大街站、凤凰城站双地铁口环绕，商业和学校都不错。

其次是中海观园，位于光明凤凰城，旁边有高铁站、公园和学校。位于公明薯田埔的金地明峰府则弱一些，虽然是地铁口物业，但教育和商业一般。

从产品上看，三个新房的面积段相差不大，均可满足刚需和改善性需求，大家可以根据价格自行挑选。

从价格上看，金地明峰府毛坯限价4.22万/㎡，带装修预计4.52万/㎡，门槛会更低。其次是中海观园，参考周边房价，预计均价约4.6万/㎡。宏发万悦山二期的位置更好，预计均价5.1万/㎡带装修。

总体来看，光明7月计划入市的新盘中，宏发万悦山二期表现更好，其次是中海观园，金地明峰府最大的亮点就是价格了。

▲宏发万悦山整体效果图，仅供参考

TWO

宝安3盘

刚需、豪宅齐上阵

7月，宝安预计有3个新盘入市，分别为：兴围华府、凤鸣水岸花园、卓越云奕府。

从位置上看，凤鸣水岸更好，地处尖岗山豪宅区的，环境舒适，居住氛围浓厚，自驾出行便利。其次是紧邻机场的兴围华府，交通更为便利，卓越云奕府则相对较弱。

从产品上看，3个新盘均可满足刚需和改善性需求，户型涵盖66-120平的2-4房。

不过，兴围华府的户型更小，有建面约66㎡的。其次是凤鸣水岸花园，最小建面约85㎡。卓越云奕府的户型更大，最小建面是85㎡。

从价格上看，凤鸣水岸的门槛更高，虽然是毛坯限价盘，但也去到8.3万/㎡。其次是卓越云奕府，预计6字头。兴围华府的门槛最低，价格参考一期均价，预计5字头。

总体来看，宝安上车可以优先关注兴围华府，改善置业可以优先关注凤鸣水岸。卓越云奕府的优势不是特别明显，如果价格上不让步，预计会卖得很艰难。

▲凤鸣水岸效果图，仅供参考

THREE

南山2盘

难得的上车盘

7月，南山预计有2个新盘入市，分别为：正东名苑及丹华公馆。

从位置上看，南油的正东名苑是3地铁环绕，出行更方便。而且学校、商业等配套也很丰富，有南山小学、南山书城、海雅缤纷城等等。

西丽的丹华公馆紧邻深中南山创新学校和西丽生态公园，环境更好，教育氛围更浓厚，不过距离地铁超过1公里，出行需要一定时间。

从产品上看，2个新盘的户型建面相差不大，均可满足刚需和改善性需求，户型涵盖建面约58-143平的1-4房。

不过，坊间爆料，正东名苑小户型已被回迁户选完，只剩下大户型。如果消息属实，那么拥有众多小户型房源的丹华公馆无疑更容易上车。

从价格上看，正东名苑预计9字头，门槛相对更高。丹华公馆预计8字头，门槛相对更低。

总体来看，正东名苑及丹华公馆各有千秋，购房者可以按需选择。

▲正东名苑效果图，仅供参考

FOUR

福田3盘

上车、改善、海景全满足

7月，福田预计有3个红盘入市，分别为：港湾之心、承翰湾尚国际及中信城开·红树湾。

从位置上看，承翰湾尚国际更好，位于福田水围，3地铁口环绕，学校和商业的配套也都较为丰富。其次是港湾之心的，距离学校和地铁都不远。中信城开·红树湾景观更好，享一线无遮挡红树湾景观，但学校和地铁的距离较远。

从产品上看，港湾之心的户型是30-50㎡的单房住宅，是目前福田新房中户型最小的。中信城开·红树湾则相对均衡，既有80㎡的小户型，也有120㎡的大户型。承翰湾尚国际主要为改善户型，建面约120-175㎡的3-4房。

从价格上看，港湾之心、中信城开·红树湾和承翰湾尚国际的预期均为9-10/㎡，相差不大。

总体来看，福田7月计划入市的3个新盘各有千秋。承翰湾尚国际的综合表现更好，适合改善买家，喜欢海景的可以重点关注中信城开·红树湾。

上车可以重点关注港湾之心，但港湾之心的梯户比较高，外观酷似公寓，而且，其用地属性虽然是居住用地，房本却写的是公寓，也要名额才能买，需要特别注意。

▲港湾之心效果图，仅供参考

FIVE

龙华3盘

限价盘PK上车盘

7月，龙华预计有3个新盘入市，分别为：中海闻华里、深铁珑境及皇嘉珑府。

从位置上看，三个新盘都还不错。深铁珑境是龙胜地铁上盖物业，皇嘉珑府位于民治，临近深圳北站枢纽。中海闻华里位于红山，交通、学校等资源都比较丰富。

从产品上看，皇嘉珑府有建面约60㎡的小户型，上车门槛更低，但供应不多。中海闻华里是市场的主力户型，建面约84-116㎡的住宅，而且房源更为充裕。深铁珑境的户型则相对更大，建面约110-184㎡的3-4房，门槛也会更高。

从价格上看，中海闻华里价格更低，毛坯限价6.98万/㎡。其次是深铁珑境，毛坯限价7.08万/㎡。在2个限价新盘的影响下，预计皇嘉珑府的均价也会在7字头。

总体来看，龙华3盘综合表现更均衡的是中海闻华里，价格更低，学校、交通和商业配套都不错。

深铁珑境在交通方面表现更好，不过户型相对更大，资金门槛较高。想低门槛上车龙华的可以重点关注皇嘉珑府，准现楼。

▲皇嘉珑府实景，图源见水印

SIX

龙岗4盘

坂田迷你盘VS中心区大城

7月，龙岗预计有4个新盘入市，分别为：合正方洲、合正新悦启园、吉祥花园·鸿悦居、里城玺樾山。

从位置上看，合正方洲位于龙岗中心城，是一座旧改大城，生活配套完善。吉祥花园·鸿悦居位于坂田，近年龙岗的热点区域之一。位于平湖的合正新悦启园以及位于布吉的里城玺樾山相对弱一些，距离地铁都比较远。

从产品上看，吉祥花园·鸿悦居有建面约57㎡的小户型，上车门槛更低，但供应不多。其它3盘都是市场的主力户型，建面约75-138㎡的住宅，而且房源都较为充裕。不过，合正方洲是建面约99-138㎡的3-4房住宅，门槛也会更高。

从价格上看，合正方洲及合正新悦启园预计4字头，门槛相对较低。里城玺樾山均价预计在5.3万/㎡，吉祥花园·鸿悦居预计6字头，门槛相对较高。

整体来看，如果主要考虑价格和学校，可以重点关注合正方洲和里城玺樾山。如果主要考虑区域发展前景及生活配套，可以重点关注合正方洲和吉祥花园·鸿悦居。

不过需要注意的是，吉祥花园·鸿悦居的梯户比达1：5户，而且体量很小，周边以工厂为主，实际居住舒适度会有一定影响。

置业者要按需关注，谨慎选择。

▲吉祥花园·鸿悦居效果图，仅供参考

SEVEN

坪山仅1盘

低至3字头，适合刚需自住

7月，龙岗预计仅有1个新盘入市：深业山水东城。

从位置上看，深业山水东城位于锦龙大道和振碧路交汇处西南角，碧岭板块，是坪山的门户板块，紧邻马峦山郊野公园，生态环境较好，但交通、商业和学校配套都较为薄弱。

从产品上看，深业山水东城这次的产品是市场的主力户型，建面约80-176㎡的3-4房住宅，而且房源更为充裕。

从价格上看，其均价预计3.9万/㎡，对刚需来说相对友好。

总体来看，深业山水东城比较适合在坪山或龙岗工作的置业者，自住上车。如果是其它区域的置业者，还是要慎重考虑。毕竟，今年的新房选择很多，不用急于一时。

▲深业山水东城效果图，仅供参考

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