深圳龙岗布吉新小产权房 布吉和南湾

上世纪90年代开始大改造，一片片平房被推倒重建，其中包括布吉宾馆、布吉中心广场和凯利莱酒店就是那个时代建成的。

由2000年进驻布吉中心广场的新一佳开始，布吉老街渐渐成为整个龙岗最旺的商业街。

近年来，南山、前海、宝中、龙华等区域房价相继大涨，布吉的房价却涨得有点迟缓，当同样是关口物业的龙华新盘均价已经破4万，布吉却还在2万出头举步维艰的爬着。到底布吉房价会不会有个补涨行情，我们且行且看。

2004年8月26日实现农村城市化时“撤镇设街”，布吉镇改设为布吉街道办事处，2006年4月29日根据市委、市政府开展布吉龙华两个街道区划调整与管理体制创新试点工作，布吉街道“一分为三”，由原布吉街道办事处拆分为坂田、南湾、布吉三个街道办事处，布吉街道瘦身为现在的小街道。

图为布吉分出来的南湾片区。

深究布吉房价为何滞涨，客观原因其实挺多，在这里也炒炒冷饭，在《房网大数据|横跨三年，纵观深圳3000盘，你家房价跑赢了谁？》一帖中，老牛已列出4个主要因素。

1）规划落后，交通拥堵、环境欠佳、市政配套严重不足；

2）布吉的土地开发早、存量少，目前基本上没有多余的空地；

3）部分城区的建筑也比较陈旧，大片城中村（占建成区总面积的2/3）待旧改；

4）布吉指望购买力溢出的罗湖区面料发展的瓶颈期，缺乏活力。

布吉的旧改很多，但众所周知，旧改一般推进较慢，不同于空地建房那么快，但有规划始终还是好事。

布吉在330政策后的表现疲弱，与其它热点区域形成了强烈的对比，特别是同样为关口物业龙华的房价却涨势如虹。也或许正是因为这样，布吉或将成为刚需在关口置业的最后一站，如果布吉解决以上发展瓶颈，那么房价也会疯狂，补涨行情老牛认为终究会来。

截止到四月中的布吉房价

上次有网友指出价格失真问题，因为数据较多，从收集、整理到发布，中间隔了一段时间，而众所周知的原因，330后的房价涨幅大家都懂。这次老牛特意做了一个抽样对比，部分楼盘五月份的价格确实比四月中之前要高出许多，因此也说明了布吉的房价并不是死水一潭，330后也有一波涨幅，只是布吉没有龙华和其他热点区域那么疯狂而已。

布吉以商贸、文化创意产业为基础，如甘坑高科技生态产业集聚区、大芬三联文化创意产业集聚区、环深圳东站商贸物流产业集聚区；以科技产业为引擎，如李朗未来科技城等；有可能将布吉的经济推上更高的台阶。

有人说布吉是老镇，规划太乱，老房子太多，旧改推进难度很大。还有人的说住布吉的一般在罗湖上班，罗湖主要的产业是东门的服装批发，水贝、田贝的珠宝、玉器，笋岗的二手车交易，还有各种餐饮娱乐业等，收入普遍不高。没有人家福田搞金融，南山玩科技的收入高，因此住布吉的人素质普遍也不高，治安也是个问题。

老牛认为，这么说有点以偏概全，布吉的主要问题还是在于交通及配套，实际上，老牛最近在布吉转悠，觉得布吉还是有发展潜力的，从石芽岭开始，那么多高大上的盘，2万多的均价，可以说布吉是关口置业唯一无压力的地方（相对而言）。

虽说龙中的配套比布吉好，但距离市区要远很多，龙中最新的颐安都会中央，备案价均价都3.4万/㎡了，而布吉除了信义金御半山和万科麓城能与之相提并论，其它大部分还在2万/㎡出头挣扎着。

那么布吉最近有什么新盘在售或即将推出的呢？

布吉新盘：

丹竹头新盘位置示意图“大族河山”“合正丹郡”“恒大国香山”“万科公园里”。

图片出自有赖有去

合正丹郡（即将推出）

地址：龙岗大道与丹沙路交汇处（地铁3号线丹竹头站A出口）

开发商：深圳市合正房地产集团有限公司

占地面积：2.6万㎡

建筑面积：16.7万㎡

容积率：4.88总

房源：1268套

车位数：1065

简评：合正的盘一向有口皆碑，品质不差。项目共7栋，其中有保障房、写字楼、底层商业和住宅。拓展率较高，商业有1万㎡，自带小学（直属龙岗区教育局）。离地铁口丹竹头约700米，步行需要十几分钟。比较遗憾的是园林较小，而且周边很多农民房和小产权房（右侧小产权房景民新城2010年开盘价2800元/㎡），配套方面有待提高。1、7栋靠立交桥，有噪音影响。

大族河山（一期热销参考均价：22300元/㎡）

地址：深圳市东湖国际住区樟树布公园北侧

开发商：深圳市大族基业房地产开发有限公司

物业公司：深圳市大族物业管理有限公司

物业费：3.5元/平米

开盘时间：2014-08-09

入伙时间：2015-12-31

占地面积：7.3万㎡

建筑面积：44.6万㎡

容积率：4.5

绿化率：30

总房源：1218套

车位数：690

车位比：1.10

简评：大族河山共4期，大社区，自带3万㎡商业和九年制学校（预计2016招生），走沙湾立交桥穿过3个隧道10分钟到罗湖。缺点是项目周边均是农民房，配套较差。

万科公园里（三期在售参考均价28000/㎡）

地址：罗湖北·东湖畔·丹平快速与布沙路交汇处

开发商：深圳市聚龙湾投资发展有限公司

物业公司：深圳市万科物业服务有限公司

物业费：3.80元/平方米·月

占地面积：10.5万㎡

建筑面积：47万㎡

容积率：4.27

绿化率：40

总房源：1098套

简评：万科的物业管理水平在深圳业界可算是数一数二的，因此物管方面完全可以放心。公园里三期相比一二期的小区花园大些，布局也较为合理，有偏门可直接进樟树布社区公园。目前周边农民房较多，居住氛围较差。

恒大国香山（在售参考均价：27000元/㎡）

地址：丹平快速丹沙路出口

开发商：恒大地产集团

物业公司：金碧物业管理有限公司

开盘时间：2013-12-31

入伙时间：2015-12-30

占地面积：71858㎡

建筑面积：355269㎡

容积率：41

绿化率：30

总房源：1608套

车位数：1670

车位比：1.03

周边情况：

简评：恒大国香山只剩下样板房在卖，一套总价300多万。项目周边农名房较多，配套较差。去年悄悄加大优惠力度卖房，遭到第一批买房的准业主反对，甚至引发退房风潮。但最近楼市疯狂，大家也就平静下来。目前此项目位置只能依靠自身商业配套。

石芽岭片区新盘位置示意图“宇宏健康花城”、“鸿荣源尚峰”。

鸿荣源尚峰(尚峰花园)（参考均价29000元/㎡）

地址：深圳市新罗湖石芽岭体育公园东北侧(近3号线大芬站)

开发商：鸿荣源集团,深圳市南岭新力佳投资有限公司

物业公司：鸿荣源物业

物业费：3.8元

占地面积：5.7011㎡

建筑面积：26.5429㎡

容积率：3.2

绿化率：42.5

总房源：1926套

车位数：2017

车位比：1.05

简评：鸿荣源的作品一向比较高端，如果说布吉整体是比较乱的，那么石芽岭就是布吉最有规划的一个片区，而且，也被公认为是布吉最宜居的地段。项目紧邻石芽岭公园，周边配套暂时不太完善，未来可依靠自带商业及邻近新盘的商业，配套一定会有所改善。

宇宏健康花城（一期售罄二期即将推出）

地址：深圳市新罗湖石芽岭体育生态公园东北侧

开发商：深圳市宇宏投资集团有限公司

占地面积：9万㎡

建筑面积：43万㎡

容积率：3.2

绿化率：40

总房源：2684套

车位数：3100

简评：项目位于石芽岭片区，与鸿荣源尚峰相邻，毗邻石芽岭公园，周边新盘及次新盘较多，是布吉最宜居的楼盘之一。项目本身有自带商业，花园较大。目前交通较差，离地铁口较远。

星都豪庭(圣力花园)（参考均价：25000元/㎡）

地址：深圳市龙岗区地铁三号线大芬站A出口（大芬沃尔玛旁）

开发商：深圳市星都置业有限公司

物业公司：深圳市保佳利物业管理有限公司

物业费：3.33元/㎡

开盘时间：2014-09-06

占地面积：1.3万㎡

建筑面积：11万㎡

绿化率：30

总房源：502套

车位数：485

周边情况，地铁口物业，大芬地铁站。

简评：星都豪庭位于大芬地铁口旁，临龙岗大道有噪音影响，但交通较为便利，配套也较完善。周边有桂芳园等二手的大盘均价在2.8左右。

万科麓城、尚水天成片区。

尚水天成

地址：深圳下水径地铁站A出口（约300米）

开发商：深圳市生良房地产开发有限公司

物业公司：深圳市爱义物业管理有限公司

物业费：3.6元

入伙时间：2016-08-01

占地面积：4万㎡

建筑面积：19.4万㎡

容积率：3.6

绿化率：35

总房源：1414套

车位数：1600

车位比：1.10

在售房源：1414套

简评：尚水天成近万科麓城，但受石场影响较小。周边环境农名房较多，生活氛围较差。未来规划比较好，买预期会比较好。

万科麓城（金域揽峰花园）（二期在售参考均价34000元/㎡）

地址：近5号线上水径站，布龙路与吉华路交汇处

开发商：深圳市万联嘉投资发展有限公司

物业公司：深圳市万科物业管理有限公司

物业费：住宅3.8元；商业8元

占地面积：38997.16㎡

建筑面积：124570.74㎡

容积率：2.50

总房源：1070套

车位数：780

简评：万科麓城分四期开发，位于水径石场旁，石场未来将规划成绿地，但目前周边环境有农名房和石场，环境有待提升，居住氛围较差。项目本身品质还是可圈可点，但横梁太多被很多业主诟病。

目前的周边的环境

信义金御半山（参考均价：40000元/㎡）

地址：罗湖罗岗社区罗岗路与翔鸽路交汇

开发商：深圳市信旺房地产开发有限公司

物业公司：深圳市信勤物业管理有限公司

占地面积：18.5万㎡

建筑面积：100万㎡

容积率：4.17

绿化率：30

总房源：832套

车位数：912

车位比：1.10

简评：信义金御半山算是布吉最贵的盘之一，在白鸽笼地铁站旁，属于地铁口物业。白鸽笼基本上被信义地产包了，周边很多信义的盘。项目本身拓展率较高，得房率高达110%-115%之间。

布吉的新盘其实并不多，但基本上是中大盘，这也是关外物业的一大特色，因为关内依靠旧改已经没有多少真正意义上的大盘了。

有人说关内不需要什么大盘，因为整个福田、南山，甚至是罗湖都是一个大花园，但关外就不一样了，关外整体环境相对还是较差的。

是的，这一点老牛也深有体会，每次从关内到关外都有强烈落差感，就算是最近房价很疯狂的龙华，甚至没有一条高架桥（除了高速口），所以龙华一直很堵，比关内更堵，还有满大街随意贴的小广告，宝安也是，布吉也一样。

宝中要跟前海接轨，龙华已经在暴涨，连龙中也开始看3望4了，如果是板块轮动，也该轮到布吉涨了，如果你找遍全市没价格合适的房，来布吉看看。如果你要聊布吉的房子，老牛在本帖也陪你一聊到底。

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